10 Yıllık Kiracının Tahliyesi: TBK 347, Süre Hesabı ve Tahliye Şartları

10 yıllık kiracının tahliyesi, uygulamada en fazla yanlış hesaplanan kira tahliyesi yollarından biridir. Bunun temel nedeni, Türk Borçlar Kanunu m.347'de aranan sürenin çoğu zaman düşünüldüğü gibi kiracının taşınmazda toplam 10 yıl oturmuş olması değil, belirli süreli kira sözleşmesinin ilk süresinden sonra başlayan 10 yıllık uzama süresi olmasıdır.

Bu nedenle “kiracı 10 yıldır oturuyor, artık sebep göstermeden çıkarılabilir” şeklindeki ifade her dosyada doğru değildir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, ilk sözleşmenin kaç yıl süreli olduğu, daha sonra gerçekten yeni bir kira sözleşmesi yapılıp yapılmadığı, fesih bildiriminin hangi kira yılını hedeflediği ve bildirimin kiracıya hangi tarihte ulaştığı birlikte incelenmelidir.

TBK m.347'deki şartlar oluşmuşsa kiraya veren ayrıca ihtiyaç, temerrüt veya başka özel bir tahliye sebebi ispatlamak zorunda değildir. Ancak süre ve bildirim hesabındaki hata, haklı görünen bir tahliye talebinin reddedilmesine yol açabilir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Nedir?

TBK m.347, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmesinin yalnız süresinin dolması nedeniyle kiraya veren tarafından sona erdirilmesini kural olarak engeller.

Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce sözleşmeyi sona erdireceğini bildirmezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise ilk sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak kiracıyı tahliye edemez.

Ancak 10 yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen uzama yıllarının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir özel tahliye sebebi göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

10 Yılı Dolduran Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

TBK m.347'ye dayalı tahliyede temel yol haritası şöyledir:

1. İlk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi belirlenir.
2. İlk belirli süre sona erdikten sonra başlayan 10 yıllık uzama süresi hesaplanır.
3. 10 yıllık uzama süresini izleyen uzama yılının bitiş tarihi belirlenir.
4. Bu tarihten en az üç ay önce kiracıya yazılı fesih bildiriminin ulaşması sağlanır.
5. Bildirimde hedeflenen uzama yılı sona erer.
6. Dava şartı arabuluculuk süreci tamamlanır.
7. Anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılır.

Bu sistemde en kritik iki nokta, 10 yıllık uzama süresinin doğru başlangıç tarihinden hesaplanması ve fesih bildiriminin zamanında kiracıya ulaşmasıdır.

Kiracı 10 Yıldır Oturuyorsa Tahliye Edilebilir mi?

Her durumda hayır. Kanunda geçen süre “kiracının toplam 10 yıllık oturma süresi” değil, 10 yıllık uzama süresidir.

Örneğin ilk sözleşme üç yıl süreli yapılmışsa, bu üç yıllık dönem 10 yıllık uzama süresinin içinde sayılmaz. Önce ilk üç yıllık süre tamamlanır; 10 yıllık uzama süresi bundan sonra başlar.

Bu nedenle GSC'de sık aranan “10 yıldan fazla oturan kiracının tahliyesi” veya “10 yıllık kiracı nasıl tahliye edilir?” sorularının cevabı yalnız oturma süresine bakılarak verilemez.

10 Yıllık Uzama Süresi Nasıl Hesaplanır?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında temel hesap:

İlk sözleşme süresi + 10 yıllık uzama süresi + 10 yılı izleyen uzama yılının sonu

şeklindedir.

Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi tamamlandığı gün kiracıyı hemen çıkaramaz. Kanun, bu süreyi izleyen uzama yılının sonunda sözleşmenin sona erdirilebilmesine imkân verir. Fesih bildiriminin de o uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşması gerekir.

11 Yıl mı, 12 Yıl mı? En Çok Karıştırılan Hesap

Bir yıllık kira sözleşmesinde uygulamada “10 yıl doldu”, “11 yıl doldu” veya “12 yıl gerekir” şeklinde farklı ifadeler kullanılmaktadır. Karışıklığın nedeni ilk sözleşme süresi ile uzama yıllarının birbirine karıştırılmasıdır.

Bir yıllık belirli süreli sözleşmede en erken sona erme hesabı:

1 yıl ilk sözleşme + 10 yıl uzama + 10 yıllık uzamayı izleyen ilk uzama yılının sonu

şeklindedir. Bu nedenle başlangıç tarihinden itibaren takvim hesabında en erken sona erme tarihi çoğu durumda 12. yılın sonuna denk gelir.

Hukuken en güvenli ifade “kiracı 12 yıl oturunca çıkarılır” demek değil; ilk sözleşme süresinden sonra 10 yıllık uzama süresi tamamlanmalı ve bunu izleyen uzama yılının sonu için üç ay önce bildirim yapılmalıdır demektir.

1 Yıllık Kira Sözleşmesinde 10 Yıllık Süre Örneği

Kira sözleşmesi 01.01.2015 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olsun:

• İlk sözleşme süresi: 01.01.2016 tarihinde sona erer.
• 10 yıllık uzama süresi: 01.01.2016 - 01.01.2026 arasında işler.
• 10 yıllık uzamayı izleyen ilk uzama yılı: 01.01.2026 - 01.01.2027.
• Sözleşmenin en erken sona erdirilebileceği tarih: 01.01.2027.
• Fesih bildiriminin en geç 01.10.2026 tarihinde kiracıya ulaşmış olması gerekir.

3 Yıllık Kira Sözleşmesinde Süre Örneği

01.01.2015 başlangıç tarihli üç yıllık sözleşmede:

• İlk sözleşme süresi: 01.01.2018 tarihinde sona erer.
• 10 yıllık uzama süresi: 01.01.2018 - 01.01.2028.
• İzleyen uzama yılı: 01.01.2028 - 01.01.2029.
• En erken sona erme tarihi: 01.01.2029.
• Fesih bildiriminin en geç 01.10.2028 tarihinde kiracıya ulaşması gerekir.

5 Yıllık Kira Sözleşmesinde Süre Örneği

01.07.2018 başlangıç tarihli beş yıllık sözleşmede:

• İlk sözleşme süresi: 01.07.2023 tarihinde sona erer.
• 10 yıllık uzama süresi: 01.07.2023 - 01.07.2033.
• İzleyen uzama yılı: 01.07.2033 - 01.07.2034.
• En erken sona erme tarihi: 01.07.2034.
• Fesih bildiriminin en geç 01.04.2034 tarihinde kiracıya ulaşması gerekir.

Yargıtay 10 Yıllık Uzama Süresini Nasıl Uyguluyor?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15.01.2026 tarihli, 2025/6170 E. ve 2026/137 K. sayılı kararı TBK m.347 bakımından güncel ve önemli kararlardan biridir.

Kararda belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, ilk belirli sürenin bitiminden sonra 10 yıllık uzama süresinin hesaplanacağı; bu süreden sonra izleyen uzama yıllarının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapılması hâlinde kiraya verenin sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebileceği kabul edilmiştir.

Karar ayrıca, süresinde yapılan fesih bildiriminden sonra TBK m.347'ye dayalı tahliye davasının klasik bir aylık süreye tabi olmadığını ve davanın bildirimin sonuç doğurduğu kira yılının bitiminden sonraki kira yılının sonuna kadar açılabileceğini ortaya koymaktadır.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesinde Sebep Göstermek Gerekir mi?

Hayır. TBK m.347'deki süre ve bildirim şartları oluşmuşsa kiraya verenin ayrıca ihtiyaç, temerrüt, yeniden inşa veya tahliye taahhüdü gibi başka bir tahliye sebebi göstermesi gerekmez.

Bu yönüyle 10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasından farklıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispatlanırken TBK m.347'de asıl inceleme süre, sözleşme ve fesih bildirimi üzerinde yoğunlaşır.

10 Yıllık Tahliyede Üç Aylık Bildirim Şartı Nedir?

Kiraya verenin yazılı fesih bildiriminin, sözleşmeyi sona erdirmek istediği uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşması gerekir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 12.05.2016 tarihli, 2015/11201 E. ve 2016/3866 K. sayılı kararında bu üç aylık sürenin asgari süre olduğu ve bildirimin uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracının elinde bulunmasının yeterli olduğu belirtilmiştir.

Dolayısıyla yalnız ihtarnamenin düzenlendiği veya postaya verildiği tarih değil, kiracıya ulaştığı tarih önemlidir.

Fesih Bildirimi Kiracıya Ulaşmazsa Ne Olur?

Fesih bildirimi bozucu yenilik doğuran bir irade açıklamasıdır ve karşı tarafa varmasıyla hukuki sonuç doğurur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 28.01.2016 tarihli, 2015/3643 E. ve 2016/537 K. sayılı kararında, kira yılının bitimine üç aydan az süre kala tebliğ edilen ihtarnamenin ilgili dönem için hukuki sonuç doğurmayacağı kabul edilmiştir.

Bu nedenle tebligatın son günlere bırakılması risklidir. Adres problemi, tebligatın iadesi veya gecikmesi davanın sonucunu etkileyebilir.

Noter İhtarnamesi Zorunlu mu?

Hayır. TBK m.348, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılmasını geçerlilik şartı olarak düzenler; noter aracılığıyla yapılmasını zorunlu tutmaz.

Bununla birlikte noter ihtarnamesi, bildirimin içeriği ve tebliğ tarihinin ispatı bakımından uygulamada en güvenli yöntemlerden biridir.

WhatsApp, SMS veya E-Posta ile Bildirim Yapılabilir mi?

TBK m.348 bakımından yazılı şekil geçerlilik şartıdır. Normal WhatsApp mesajı, SMS veya imzasız e-posta bakımından yazılı şekil ve bildirimin kimden çıktığının ispatı konusunda uyuşmazlık doğabilir.

Elektronik ortam kullanılacaksa güvenli elektronik imza ve bildirimin muhataba ulaştığının ispatı ayrıca değerlendirilmelidir. Uygulamada hak kaybı riskini azaltmak için TBK m.347 fesih bildiriminin yalnız sıradan mesajlaşma uygulamalarına bırakılması güvenli değildir.

Üç Aylık Bildirim Süresi Kaçırılırsa Ne Olur?

Fesih bildirimi hedeflenen uzama yılının bitimine üç aydan az süre kala kiracıya ulaşırsa, o kira yılı bakımından TBK m.347 şartı gerçekleşmez.

Geç bildirimin sonraki uzama yılı için kendiliğinden geçerli sayılıp sayılmayacağı konusunda açık ve yeknesak bir Yargıtay kuralına dayanmak yerine, uygulamada en güvenli yol bir sonraki hedef dönem için üç aylık süreye uygun yeni bir yazılı bildirim yapmaktır.

Her Yıl Yeni Kira Sözleşmesi Yapılırsa 10 Yıllık Süre Yeniden Başlar mı?

Her yeni tarihli belge otomatik olarak yeni bir kira ilişkisi oluşturmaz. Burada tarafların gerçekten yeni ve bağımsız bir kira sözleşmesi kurup kurmadıkları önemlidir.

Hukuk Genel Kurulunun 25.05.2021 tarihli, 2017/458 E. ve 2021/614 K. sayılı kararında, tarafların ilk sözleşmeden sonra gerçekten yeni bir kira sözleşmesi yapmaları hâlinde 10 yıllık sürenin yeni sözleşmenin sona ermesinden itibaren hesaplanabileceği kabul edilmiştir.

Buna karşılık yalnız mevcut sözleşmenin kanun gereği uzaması, kira bedelinin artırılması veya eski ilişkinin devamını gösteren bir temdit belgesi her durumda yeni bir sözleşme sayılmaz.

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 26.11.2025 tarihli, 2024/2524 E. ve 2025/3655 K. sayılı kararında da sonraki belgelerin temdit niteliğinde olduğu kabul edilerek ilk kira ilişkisi esas alınmıştır.

Yeni Sözleşme ile Temdit Nasıl Ayrılır?

Belgenin başlığı tek başına yeterli değildir. Mahkeme, tarafların eski sözleşmeyi sona erdirip gerçekten yeni bir kira ilişkisi kurma iradesi taşıyıp taşımadığını değerlendirir.

Yeni kira süresi, taraflar, kiralanan, temel sözleşme şartları ve tarafların sonraki davranışları birlikte incelenebilir. Sadece “yeni kontrat” başlığı atılması veya kira bedelinin güncellenmesi tek başına kesin sonuç vermez.

Kira Sözleşmesi Bulunamıyorsa 10 Yıllık Süre Nasıl İspatlanır?

TBK m.347'de süre hesabının yapılabilmesi için kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve ilk süresinin belirlenebilmesi gerekir.

Hukuk Genel Kurulunun 24.12.2014 tarihli, 2013/1595 E. ve 2014/1076 K. sayılı kararında, kira başlangıç tarihi ve süresini ispat yükünün davacıda olduğu; bu hususlar belirlenemediğinde tahliye süresinin sağlıklı biçimde hesaplanamayacağı kabul edilmiştir.

Özellikle çok eski kira ilişkilerinde yazılı sözleşme bulunmuyorsa banka dekontları, eski ihtarnameler, önceki kira tespit veya tahliye dosyaları, taraf beyanları ve diğer kayıtlar başlangıç tarihinin tespitinde önem taşıyabilir. Ancak hangi delilin kullanılabileceği somut uyuşmazlığın ispat kurallarına göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Taşınmaz Satılırsa 10 Yıllık Süre Baştan mı Başlar?

Hayır. TBK m.310 uyarınca kiralananın mülkiyeti el değiştirirse yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur.

Bu nedenle yalnız taşınmazın satılması veya miras yoluyla el değiştirmesi, önceki kira ve uzama sürelerini kendiliğinden sıfırlamaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026/137 K. sayılı kararında da kiraya veren veya kiraya veren olmayan malikin TBK m.347'deki şartlar oluştuğunda fesih hakkını kullanabileceği belirtilmiştir.

Yeni Malik TBK m.347'ye Göre Tahliye İsteyebilir mi?

Evet. TBK m.347'nin süre ve bildirim şartları tamamlanmışsa yeni malik de bu hükme dayanabilir.

Yeni malikin ayrıca TBK m.351'deki ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna başvurması zorunlu değildir. TBK m.347 ve TBK m.351 birbirinden farklı sona erme yollarıdır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde 10 Yıllık Tahliye Nasıl Olur?

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde sistem farklıdır. TBK m.347/2'ye göre kiraya veren, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlerdeki fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Burada belirli süreli sözleşmelerde olduğu gibi “ilk sözleşme süresi + 10 yıllık uzama” hesabı yapılmaz.

Taşınmaz kiralarında sözleşmede veya yerel âdette farklı bir düzenleme yoksa TBK m.329 kapsamındaki altı aylık fesih dönemleri ve üç aylık fesih bildirim süresi ayrıca dikkate alınır.

Birden Fazla Kiracı Varsa Bildirim Kime Yapılmalıdır?

Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa fesih iradesinin kira ilişkisinin tamamını sona erdirmeye yönelik olması nedeniyle bildirimin tüm kiracılara yöneltilmesi gerekir.

Yalnızca kiracılardan birine bildirim yapılması, taraf teşkili ve fesih bildiriminin geçerliliği bakımından ciddi sorun yaratabilir.

Aile Konutunda Eşe de Bildirim Yapılması Gerekir mi?

Kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, TMK m.194 kapsamında kiraya verene bildirim yaparak kira sözleşmesinin tarafı hâline gelmişse, tahliye sürecinde bu eşin taraf sıfatı da dikkate alınmalıdır.

Bu nedenle aile konutu niteliğindeki kiralananlarda yalnız ilk sözleşmede yazılı isimlere bakılması yeterli olmayabilir.

Birden Fazla Malik veya Kiraya Veren Varsa Ne Olur?

Taşınmazın paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi olması hâlinde, fesih bildirimi ve davayı kimin yapacağı ayrıca incelenmelidir.

Burada kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı, maliklerin yapısı, paylı veya elbirliği mülkiyeti ve varsa temsil ilişkisi önem taşır. Çok hissedarlı veya miras kalan taşınmazlarda bildirim yapılmadan önce aktif taraf sıfatının doğru kurulması gerekir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesinde Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna dışında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

TBK m.347'ye dayalı tahliye davası da bu kapsamdadır.

Arabuluculuğa Ne Zaman Başvurulmalıdır?

TBK m.347 bakımından en güvenli uygulama, fesih bildiriminin hedeflediği uzama yılı sona erip sözleşmenin sona erme tarihi geldikten sonra dava şartı arabuluculuğa başvurmaktır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/1495 E., 2025/3048 K. ve 2025/2677 E., 2025/5038 K. sayılı kararları ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabuluculuk başvurusunun dava hakkı doğduktan sonra yapılması gerektiğini kabul etmektedir. Bu kararlar doğrudan TBK m.347'ye ilişkin değildir; ancak erken başvurunun yaratabileceği usul riskini göstermektedir.

TBK m.347'ye doğrudan ilişkin 3. Hukuk Dairesinin 2026/137 K. sayılı kararı ise süresinde yazılı fesih bildiriminden sonra, bildirimin sonuç doğurduğu dönemin bitiminden itibaren dava şartı arabuluculuk tamamlanarak dava açılabileceğini belirtmektedir.

Bu nedenle yalnız ihtarnameyi gönderdikten hemen sonra, hedef kira yılı henüz sona ermeden arabuluculuğa başvurmak yerine, sona erme tarihinden sonra başvuru yapılması usul güvenliği bakımından daha sağlamdır.

10 Yıllık Kira Sözleşmesinde Tahliye Davası Açma Süresi Nedir?

TBK m.347'ye dayalı tahliye davasında ihtiyaç nedeniyle tahliye veya tahliye taahhüdü davalarında görülen klasik bir aylık dava açma süresi yoktur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15.01.2026 tarihli, 2025/6170 E. ve 2026/137 K. sayılı kararında; süresinde yapılan yazılı fesih bildiriminden sonra davanın, bildirimin sonuç doğurduğu kira yılının bitiminden itibaren bir sonraki kira yılının sonuna kadar açılabileceği kabul edilmiştir.

Bu nedenle GSC'de görülen “10 yıllık kira sözleşmesi tahliye dava açma süresi” aramasının kısa cevabı şudur: TBK m.347 bakımından bir aylık özel dava süresi yoktur; ancak fesih bildirimi doğru döneme ilişkin olmalı, dava şartı arabuluculuk tamamlanmalı ve dava takip eden kira yılı sonuna kadar açılmalıdır.

TBK m.353 10 Yıllık Tahliyede Nasıl Değerlendirilir?

TBK m.353, kanunda dava açılması için belirli süre öngörülen bazı tahliye sebeplerinde, süresinde yapılan yazılı bildirimin dava açma süresini bir kira yılı uzatmasına ilişkin bir düzenlemedir.

TBK m.347 ise kendi içinde özel bir yazılı fesih sistemi kurar ve güncel Yargıtay uygulaması bu maddeye dayalı tahliye davasının açılabileceği dönemi ayrıca belirlemektedir.

Bu nedenle TBK m.347 davasında doğrudan “bir ay + TBK m.353” formülü uygulanmamalıdır.

10 Yıllık Tahliyede Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

TBK m.347'ye dayalı tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığından taşınmazın bulunduğu yer her durumda tek ve kesin yetkili mahkeme değildir. Genel yetki ve sözleşmenin ifa yeri kuralları çerçevesinde davalının yerleşim yeri veya kiralananın bulunduğu yer mahkemesi gündeme gelebilir.

10 Yıllık Tahliye Davasında Hangi Belgeler Önemlidir?

• İlk kira sözleşmesi,
• Varsa sonraki kira sözleşmeleri ve ek protokoller,
• Kira bedeli veya süre değişikliğine ilişkin belgeler,
• Tapu kaydı veya taraf sıfatını gösteren belgeler,
• Yazılı fesih bildirimi,
• Fesih bildiriminin kiracıya ulaştığı tarihi gösteren tebliğ belgesi,
• Varsa eski ihtarnameler ve önceki kira uyuşmazlığı dosyaları,
• Dava şartı arabuluculuk anlaşamama son tutanağı.

Arabuluculukta Avukatın Özel Yetkisi Gerekir mi?

Alternatif uyuşmazlık çözüm yollarına başvuru ve tarafı bu süreçte temsil etme bakımından vekâletnamedeki yetki kapsamı ayrıca kontrol edilmelidir.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesinin 17.12.2025 tarihli, 2025/119 E. ve 2025/4853 K. sayılı kararında, arabuluculuk sürecine vekâleten katılan avukatın bu konuda özel yetkisinin bulunmaması dava şartı bakımından sorun olarak değerlendirilmiştir.

Bu nedenle tahliye davası öncesi arabuluculuk vekil aracılığıyla yürütülecekse vekâletnamenin kapsamı başvuru öncesinde kontrol edilmelidir.

Tahliye Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye ilamları taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, kural olarak icraya konulmaları için kararın kesinleşmesi aranmaz.

İstinaf başvurusu da tek başına icrayı kendiliğinden durdurmaz. Kiracı şartları varsa İİK m.36 kapsamında icranın geri bırakılmasını talep edebilir.

2012'den Önce Yapılan Kira Sözleşmelerinde Ne Olur?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girerken mevcut kira sözleşmeleri bakımından 6101 sayılı Kanun'un Geçici 2. maddesi özel geçiş hükümleri öngörmüştür.

Bu geçiş süreleri güncel 2026 uygulamasında olağan biçimde tamamlanmış durumdadır. Ancak geçmiş yıllarda yapılmış bir fesih bildiriminin veya eski bir tahliye sürecinin değerlendirilmesi gerekiyorsa geçiş hükmü tarihsel olarak önem taşıyabilir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesinde En Sık Yapılan Hatalar

• Kiracının toplam 10 yıl oturmasını tek başına yeterli sanmak,
• İlk sözleşme süresini 10 yıllık uzama süresine dahil etmek,
• 10 yıllık uzamanın ardından gelen uzama yılını hesaba katmamak,
• Üç aylık süreyi ihtarnamenin düzenleme veya gönderme tarihine göre hesaplamak,
• Bildirimin kiracıya hangi tarihte ulaştığını kontrol etmemek,
• Yazılı fesih bildirimi yapmadan dava açmak,
• Geç tebliğ edilen ihtarın o yıl için sonuç doğuracağını sanmak,
• Her yeni tarihli belgeyi otomatik olarak yeni kira sözleşmesi kabul etmek,
• Yalnız kira artışı veya temdit yapılmasını sürenin yeniden başlaması sanmak,
• Taşınmaz satıldığında 10 yıllık sürenin sıfırlandığını düşünmek,
• Birden fazla kiracıdan yalnızca birine bildirim göndermek,
• Aile konutunda sonradan sözleşmenin tarafı olan eşi gözden kaçırmak,
• Çok hissedarlı taşınmazda aktif taraf sıfatını yanlış kurmak,
• Hedeflenen uzama yılı sona ermeden tahliye davası açmak,
• TBK m.347 davasında yanlışlıkla bir aylık dava açma süresi uygulamak,
• Dava şartı arabuluculuğu usul ve zaman bakımından hatalı yürütmek.

Sık Sorulan Sorular

10 yıldan fazla oturan kiracı tahliye edilebilir mi?

Yalnız toplam oturma süresine bakılmaz. Belirli süreli sözleşmede önce ilk sözleşme süresi tamamlanmalı, ardından 10 yıllık uzama süresi geçmeli ve bunu izleyen uzama yılının sonu için en az üç ay önce yazılı fesih bildirimi yapılmalıdır.

10 yıllık kiracı nasıl tahliye edilir?

TBK m.347 şartları varsa süresinde yazılı fesih bildirimi yapılır, hedeflenen uzama yılı sona erdikten sonra dava şartı arabuluculuk tamamlanır ve anlaşma olmazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılır.

10 yıllık kira sözleşmesinde tahliye için 1 ay içinde dava açmak gerekir mi?

Hayır. Güncel Yargıtay 3. Hukuk Dairesi uygulamasında TBK m.347 davası için klasik bir aylık dava açma süresi bulunmadığı; süresinde fesih bildiriminden sonra davanın ilgili dönemin bitiminden başlayarak takip eden kira yılı sonuna kadar açılabileceği kabul edilmektedir.

10 yıl dolunca ihtar çekmeden dava açılabilir mi?

Hayır. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.347 uyarınca ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı fesih bildirimi yapılmalıdır.

İhtarın noter aracılığıyla gönderilmesi şart mı?

Hayır. Kanun yazılı şekil arar. Ancak bildirimin içeriği ve tebliğ tarihinin ispatı bakımından noter ihtarnamesi uygulamada güçlü güvence sağlar.

Üç aylık süre ihtarın gönderildiği tarihe göre mi hesaplanır?

Hayır. Bildirimin hedeflenen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşması gerekir.

Her yıl yeni kontrat imzalanırsa 10 yıllık süre yeniden başlar mı?

Her yeni tarihli belge otomatik olarak süreyi sıfırlamaz. Gerçekten yeni ve bağımsız bir kira sözleşmesi kurulmuşsa süre yeni sözleşmeye göre hesaplanabilir; yalnız kira artışı veya temdit niteliğindeki belge ise aynı sonucu doğurmayabilir.

Ev satılırsa 10 yıllık süre yeniden başlar mı?

Kural olarak hayır. TBK m.310 gereğince yeni malik mevcut kira ilişkisinin tarafı olur ve önceki dönemde geçen süreler kendiliğinden silinmez.

10 yıllık tahliyede arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren TBK m.347'ye dayalı kira tahliye davası açılmadan önce dava şartı arabuluculuk tamamlanmalıdır.

Arabuluculuğa ihtardan hemen sonra gidilebilir mi?

TBK m.347 bakımından usul riskini azaltan yöntem, fesih bildiriminin hedeflediği uzama yılı sona erdikten ve dava hakkı doğduktan sonra arabuluculuğa başvurmaktır.

Kiracı istinafa giderse tahliye otomatik durur mu?

Hayır. İstinaf başvurusu kural olarak tahliye ilamının icrasını kendiliğinden durdurmaz. Şartları varsa İİK m.36 kapsamında icranın geri bırakılması talep edilebilir.

Başlıca Hukuki Dayanaklar ve Güncel İçtihatlar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.347: Konut ve çatılı işyeri kiralarında bildirim yoluyla sona erme,
• TBK m.348: Fesih bildiriminin yazılı şekli,
• TBK m.310: Kiralananın el değiştirmesi,
• 6325 sayılı Kanun m.18/B: Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk,
• Yargıtay HGK, 25.05.2021, 2017/458 E., 2021/614 K.: Sonradan yapılan kira sözleşmesinin süre hesabına etkisi,
• Yargıtay 3. HD, 15.01.2026, 2025/6170 E., 2026/137 K.: TBK m.347, yazılı bildirim ve dava açılabilecek dönem,
• Yargıtay 6. HD, 12.05.2016, 2015/11201 E., 2016/3866 K.: Üç aylık bildirimin asgari süre olması ve varma tarihi,
• Yargıtay 6. HD, 28.01.2016, 2015/3643 E., 2016/537 K.: Süresinde ulaşmayan bildirimin ilgili dönem için sonuç doğurmaması,
• Yargıtay HGK, 24.12.2014, 2013/1595 E., 2014/1076 K.: Kira başlangıcı ve süresinin ispatı.

Sonuç

10 yıllık kiracının tahliyesinde belirleyici olan kiracının taşınmazda toplam kaç yıldır oturduğu değil, TBK m.347'deki 10 yıllık uzama süresinin doğru hesaplanmasıdır.

Belirli süreli sözleşmelerde önce ilk kira süresi tamamlanır. Bundan sonra 10 yıllık uzama süresi işler. Kiraya veren, bu sürenin ardından gelen uzama yılının sonu için en az üç ay önce kiracıya ulaşacak yazılı fesih bildiriminde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Uzun süreli kira ilişkilerinde sonradan düzenlenen belgelerin gerçekten yeni bir kira sözleşmesi mi yoksa temdit niteliğinde mi olduğu, taşınmazın el değiştirip değiştirmediği, kiracı veya malik sayısı ve bildirimin tebliğ tarihi sonucu doğrudan etkileyebilir.

Güncel Yargıtay uygulamasında ayrıca TBK m.347'ye dayalı tahliye davasının klasik bir aylık dava süresine tabi olmadığı; süresinde yapılan fesih bildiriminden sonra dava şartı arabuluculuk tamamlanarak takip eden kira yılı sonuna kadar dava açılabileceği kabul edilmektedir.

Kira ve tahliye uyuşmazlıklarının diğer yolları için Kiracı Nasıl Çıkartılır? rehberimizi ve Kira ve Tahliye Davaları hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde ilk sözleşme, sonraki sözleşmeler, fesih bildirimleri ve arabuluculuk tarihleri birlikte incelenmeden tahliye tarihi hesaplanmamalıdır.