İhtiyaç nedeni, kiraya verenin, kendisinin veya aile bireylerinin konut veya işyeri gibi taşınmazlara ihtiyaç duyduğu durumlarda, kiracının işgal ettiği gayrimenkulün tahliyesini talep edebilmesi amacıyla açılan hukuki dava türüdür. Bu dava, kiracının kira sözleşmesi kapsamında sağladığı kullanım hakkının, kiraya verenin meşru ihtiyaçları karşısında sınırlandırılmasını öngörür. Hukuki açıdan değerlendirdiğimizde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası; kiraya verenin kendi yaşam alanına, işyeri ihtiyacına ya da acil bir durumun gerektirdiği benzeri ihtiyaçların ispat edilmesi sonucunda, kiracının taşınmazı tahliye etmesine ilişkin mahkeme kararı alınmasını amaçlar. Yargıtay içtihatları ve ilgili mevzuat çerçevesinde, davanın açılabilmesi için ihtiyaç durumunun somut delillerle ve tarafların beyanlarıyla desteklenmesi gerekmektedir. Bu bağlamda, kiraya verenin gerçek ve acil ihtiyaçlarını ortaya koyan belgeler, tanık beyanları, tıbbi ya da ekonomik raporlar ve diğer ilgili deliller davanın esasını oluşturur.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını açma yetkisi, öncelikle kira sözleşmesi tarafı olan kiraya verenlere aittir. Ancak, bu yetki; yalnızca kiraya verenin kendisi veya yasal temsilcileri tarafından kullanılmakla kalmaz, aynı zamanda kiraya verenin, ihtiyaç duyduğu taşınmazın kullanımıyla doğrudan ilişkili olan aile bireyleri veya mirasçıları da davayı açabilir. Davanın açılabilmesi için, kiraya verenin veya yasal temsilcisinin, söz konusu taşınmazı kullanma hakkını ve ihtiyaç duyma gerekçesini açıkça ortaya koyması gerekmektedir. Tarafların ihtiyaç iddialarını destekleyecek, ekonomik, sosyal veya sağlıkla ilgili belgeler ve raporlar sunması, davanın kabulü açısından büyük önem taşır. Böylece, mahkeme, kiraya verenin haklı bir şekilde ihtiyaç duyduğunu ispat edebilmesi durumunda, kiracının tahliyesine karar verecek hukuki zemini oluşturur.
Tahliye davası açılmadan önce, kiraya verenin ihtiyaç durumunu tespit ettiği andan itibaren hukuki süreç başlatılabilmektedir. Ancak, dava açılmadan önce taraflar arasında müzakere ve uzlaşma imkanlarının değerlendirilmesi önem arz eder. Kanun, kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilmesi için, ihtiyaç durumunun ortaya çıktığı tarihten itibaren makul bir süre içinde dava açılmasını öngörür. Bu süre zarfında, kiraya verenin ihtiyaç iddiasını destekleyecek belgelerin eksiksiz olarak toplanması, taraflarca yapılan ihtarnamelerin ve uyarıların kayıt altına alınması, davanın açılacağı mahkemeye sunulacak delillerin titizlikle hazırlanması gerekmektedir. Zamanlama hususunda, özellikle kira sözleşmesinde öngörülen fesih ve bildirim sürelerinin aşılmaması, hak kaybı yaşamamak açısından kritik bir öneme sahiptir.
İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, kiraya verenin işyeri olarak kullanılacak taşınmazı kendisi için veya işletmesi için gerekli olduğunu ispat etmesi gerekmektedir. Bu ispat, çoğunlukla işletmenin faaliyetlerine ilişkin belgeler, ticari kayıtlar, vergi beyannameleri, finansal raporlar ve iş planları gibi somut delillerle desteklenir. Mahkeme, sunulan deliller doğrultusunda, kiraya verenin işyeri ihtiyacının meşru ve acil olup olmadığını titizlikle değerlendirir. Ayrıca, işyerinin kiracının işgalinde bulunduğu dönemde, kiraya verenin faaliyetlerinin aksaması, ekonomik zararların ortaya çıkması ve işletmenin sürdürülebilirliği gibi hususlar da ihtiyaç iddiasının ispatında önemli rol oynar. Bu kapsamda, kiraya verenin mevcut ekonomik durumu, iş planları ve ilgili sektör analizlerinin yer aldığı raporlar, davanın esasını oluşturan delil dosyasının ayrılmaz bir parçası haline getirilmelidir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmadan önce, kiraya verenin kiracıya resmi bir ihtarname göndererek, taşınmazın boşaltılması talebinde bulunması hukuken tercih edilen bir uygulamadır. İhtarname, kiracının ihtiyaç iddiasından haberdar edilmesi, taşınmazın tahliyesi hususunda müzakere imkânı sağlanması ve olası bir uzlaşma sürecine zemin oluşturması açısından önemlidir. İhtarnamenin içeriğinde, kiraya verenin ihtiyaç nedenleri, taşınmazın ne şekilde kullanılacağı, tahliye talebinin yasal dayanakları ve belirlenen süre yer almalıdır. Taraflar arasında iletişimin yazılı olarak kurulması, ilerleyen aşamalarda delil niteliğinde değerlendirilebileceği için, ihtarnamenin eksiksiz ve resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Mahkeme, ihtarnamenin gönderilip gönderilmediğini, içerdiği bilgilerin yeterliliğini ve kiracının bu ihtarnameye rağmen tahliyenin gerçekleşmemesini, delil olarak değerlendirir.
Belirli süreli kira sözleşmeleri kapsamında, kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi, sözleşmede yer alan özel hükümler ve tarafların önceden yaptıkları anlaşmalar çerçevesinde değerlendirilir. Bu tür sözleşmelerde, kira süresinin sona ermesinden önce kiraya verenin, taşınmazı kendisi veya ailesi için kullanma ihtiyacını öne sürmesi halinde, ihtiyaç iddiasının somut delillerle desteklenmesi gerekmektedir. Sözleşmede, kiraya verenin ihtiyaç durumunda tahliye hakkını kullanabileceğine dair hükümlerin yer alması durumunda, mahkeme, sözleşmenin hükümlerine ve tarafların beyanlarına göre bir değerlendirme yapar. Belirli süreli sözleşmelerde, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinin zamanlaması ve koşulları, sözleşmede öngörülen fesih ve bildirim sürelerine uygun olmalıdır. Avukatlar, bu tür davalarda, kira sözleşmesinin maddi hükümlerini ve taraflar arasındaki yazılı uzlaşmayı titizlikle inceler, müvekkillerin haklarını koruyacak stratejik adımları belirler.
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, taraflar arasında süresiz olarak yapılan ve belirli bir sona erme tarihi öngörmeyen sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerde, kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi, sözleşmenin feshi hususunda Türk Medeni Kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri doğrultusunda değerlendirilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde, kiraya verenin ihtiyaç iddiasını ispat etmesi daha da önem kazanmaktadır; çünkü taraflar arasında uzun süreli kira ilişkileri söz konusu olduğundan, kiracının konut veya işyeri üzerindeki kullanım hakkının korunması hususunda hassas bir denge gözetilmelidir. Avukatlar, belirsiz süreli sözleşmelerde, kiraya verenin ihtiyaç nedenlerini, ekonomik ve sosyal koşulları, ilgili delilleri titizlikle sunarak, tahliye davasının açılmasını sağlamaya yönelik hukuki stratejiler geliştirir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası süreci, davanın açılmasından nihai mahkeme kararının kesinleşmesine kadar geçen süreyi kapsar. Bu süre, mahkemenin iş yoğunluğuna, tarafların sunduğu delillerin kapsamına, ihtarnamelerin gönderilmesi ve uzlaşma olanaklarına bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Genel olarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, tarafların belgeleri eksiksiz ve zamanında sunması, duruşmaların düzenli yapılması ve mahkemenin titiz değerlendirme süreci sayesinde, davanın makul bir sürede sonuçlanması hedeflenir. Ancak, taraflar arasında anlaşmazlıkların derinliği ve delillerin karmaşıklığı, davanın süresinin uzamasına neden olabilir. Avukatlar, sürecin aksamadan ilerlemesi için mahkeme takvimine uygun stratejik hamleler yapar, tarafların haklarını koruyarak, davanın mümkün olan en kısa sürede sonuçlanmasını temin eder.
Son yıllarda, ihtiyacın ispatı ve taraflar arasında çıkabilecek uzun soluklu ihtilafların önüne geçilmesi amacıyla, arabuluculuk yöntemine başvurulması, tahliye davalarında da önemli bir alternatif çözüm yöntemi olarak gündeme gelmiştir. Arabuluculuk, kiraya veren ile kiracı arasında doğrudan iletişim kurularak, tarafların karşılıklı uzlaşmaya varmasını hedefleyen, mahkemeye gitmeden önce müzakerelerin yürütüldüğü resmi bir süreçtir. Bu süreçte, bağımsız bir arabulucu eşliğinde, tarafların ihtiyaç nedenleri, kira sözleşmesindeki hükümler ve ekonomik koşullar detaylı olarak değerlendirilir. Arabuluculuk sürecinin başarılı olması halinde, dava açılmadan önce taraflar arasında uzlaşma sağlanır; aksi takdirde, arabuluculuk sonuçsuz kalırsa, dava süreci mahkemeye intikal eder. Avukatlar, arabuluculuk sürecinde müvekkillerine hukuki destek sağlayarak, uzlaşmanın sağlanması için gerekli taktiksel önerileri sunar.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılacağı mahkeme, kira sözleşmesinin düzenlendiği yer, taşınmazın bulunduğu il/ilçe ve tarafların ikametgah adreslerine göre belirlenir. Türkiye’de bu tür davalar genellikle asliye hukuk mahkemelerinde görülmektedir. Görevli ve yetkili mahkemenin doğru tespiti, davanın sürecinin aksamadan ve yerel yargı uygulamalarına uygun olarak ilerlemesi açısından kritik öneme sahiptir. Avukatlar, dava dosyasının eksiksiz olarak hazırlanması, tarafların haklarının korunması ve yasal usullere uygun şekilde başvurunun yapılabilmesi için, hangi mahkemeye başvurulması gerektiğini titizlikle belirler; böylece, yargı sürecinde meydana gelebilecek aksaklıkların önüne geçilmiş olur.
Tahliye davası sonucunda mahkemenin verdiği karar, kiracının taşınmazı tahliye etmesine ilişkin bağlayıcı nitelik taşırken, kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya verme hakkı da üzerinde değerlendirilir. Mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından, kiraya veren, ihtiyaç nedenleri nedeniyle açtığı davanın sonuçlarına bağlı olarak, taşınmazı yeniden kiraya verebilir. Ancak, yeniden kiraya verme işlemi, mahkeme kararındaki hükümlere, kira sözleşmesinde öngörülen şartlara ve ilgili yasal düzenlemelere uygun olarak gerçekleştirilmelidir. Özellikle, davanın sonucunda belirlenen kira bedeli, yeniden kiraya verme sürecinde referans alınan önemli bir kriterdir. Avukatlar, yeniden kiraya verme işlemlerinde, mevcut kira sözleşmesi hükümlerinin ve mahkeme kararının dikkate alınması hususunda müvekkillerine detaylı bilgi sunar, böylece tarafların hukuki yükümlülüklerinin ve haklarının korunması sağlanır.
6100 sayılı Türk Borçlar Kanununun yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde; "Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. ... Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür." düzenlemesi bulunmaktadır.
Somut olayda; davacı, 01.06.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 tarihli ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği, davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4956 E., 2019/871 K.
Davacı vekili, müvekkilinin halen giyim eşyası satışı yapmakta olup M. J. markasının bayisi olduğunu, taşınmazı da işyeri ihtiyacı nedeniyle satın aldığını, taşınmazın bulunduğu yerin kendileri için uygun olduğunu belirterek işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyeye karar verilmesini istemiştir. Yapılan yargılama sırasında davacı vekilinin ve dinlenen davacı tanıklarının beyanlarıyla; davacıya ait mağazalardan bir tanesinin kapatılarak dava konusu yere taşınmak istediğinin bildirilmesi karşısında, taşınmazın davacıya ait şirket ihtiyacı nedeniyle tahliyesinin istendiği anlaşılmaktadır.
TBK. 350/1. maddesi kiralananı iktisap eden kimsenin, kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre şirketin ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Davacı gerçek kişi, kendisine ait olan K... Ltd. Şti.'nin ihtiyacına dayanarak tahliye talep ettiğine göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/8603 E., 2015/8905 K.
Davacı, oğlunun Fransa'da işçi olarak çalıştığını, gelini ve torunlarının Türkiye'ye dönerek mecurda oturacaklarını ileri sürerek tahliyesini istemiştir. 6570 Sayılı Yasa'nın 7/b maddesi kiralayan veya kiralayan durumunda olmayan malikin kendisinin, eşinin ve çocuklarının ihtiyacı için dava açabileceğini öngörmüştür. Gelinin ve torunların ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunulamaz. Kaldı ki ihtiyaçlı gelin ve torunun Fransa'da oldukları, Türkiye'ye dönmedikleri anlaşılmaktadır. Henüz doğmamış ihtiyaç için de tahliye davası açılamaz. Bu hususlar nazara alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2000/1983 K. 2000/2109
Olayımıza gelince; davacının kızının Keban ilçesinde öğretmenlik yaptığı ve lojmanda kaldığı, oğlunun ise Elazığ Eğitim ve Araştırma Hastanesinde doktor olup halen kirada oturmakta olduğu hususları dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar davacının çocuklarından öğretmen olanın lojmanda kaldığı, doktor olanın ise kirada olmakla birlikte tahliye tehdidi altında olduğuna dair dosyada delil olmadığı, her iki çocuğunda memur olması sebebiyle Elazığ'da ikametlerinin geçici olabileceği, ayrıca sosyal ve ekonomik durumlarının da nazara alınarak ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir. Davacının, özellikle doktor olan oğlunun Elazığ merkezde kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/2188 Esas 2013/4985 Karar
İlk Derece Mahkemesi'nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı kiraya verenin gereksinim nedeniyle bir tahliye davası açmadığı, kiracının kiralananı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmediği, bu durumda 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesi uyarınca tazminat koşullarının oluşmadığı, ayrıca kiralananın bulunduğu taşınmazın 16.08.2016 tarihli kat karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile müteahhite verilerek 28.07.2017 tarihinde yıkım ruhsatı düzenlenerek yıkıldığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/4399 Esas 2024/2384 Karar
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 1.7.2003 başlangıç tarihli yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 18. maddesinde ihtilaf vukuunda İstanbul mahkeme ve İcra Müdürlüklerinin yetkili olduğu kararlaştırılmıştır. Davacı dava konuşu edilen kiralananı 23.2.2007 tarihinde satın alarak kiralayan malik K. Boyacılık Sanayi AŞ'nin kira sözleşmesinden kaynaklanan haklarına halef olmuş ve kiralanana işyeri olarak ihtiyacı bulunduğunu ileri sürerek davalının kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Bu itibarla taraflar arasındaki uyuşmazlığın kaynağı kira sözleşmesidir. Kural olarak ve HMUK'un 9. maddesi hükmü gereği yasada aksine hüküm bulunmadıkça her dava davalının ikametgahı mahkemesinde açılır. HMUK'un 10. maddesi ise sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıklardaki yetki hususunu düzenlemiştir. Buna göre davanın sözleşmenin icra olunacağı veya davalı ya da vekilinin dava zamanında orada bulunmak şartıyla sözleşmenin yapıldığı yer mahkemesinde görülmesi gerekir. Öte yandan HMUK'un 22. maddesi hükmü gereği taraflar kamu düzenine ilişkin olmadığı hallerde aslında yetkisiz olan bir mahkemeyi yetki sözleşmesi ile yetkili kılabilirler. Ancak yetki sözleşmesi ile yasal olarak yetkili olan genel ve özel yetkili Mahkemelerin yetkisi kaldırılamaz. Kira sözleşmesinde kiralanan adresi Zeytinburnu olarak belirtilmiş, dava da kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde açılmıştır. Bu durumda mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde yetkisizlik kararı verilmesi doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.
T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2008/702 Esas 2008/3197 Karar
Mahkemece tarafların tanıkları dinlenip keşif yapıldıktan sonra davacının Adana'da kirada oturduğu ancak mal sahibi ile arasında tahliye tehdidi bulunmadığı, dava konusu yerin kirasının az bulunması nedeniyle davalı ile aralarında kira ihtilafı bulunduğu ve davacının dava konusu yere ihtiyacı bulunduğu konusunda dosyada bir delil bulunmadığı gerekçeleri ile iyi niyetli olmayan davacının davasının reddine karar verilmiştir. Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığına karine teşkil eder. Karinenin aksi davalı tarafça kanıtlanabilir. Ayrıca işyeri ihtiyacında olduğu gibi tahliye tehdidi aranmaz. Davacı ve ailesinin Adana'da kirada oturdukları, çocuklarının Adana'daki okullarda okudukları davacı tanıklarının beyanları ile de doğrulanmıştır. Keşifte dava konusu yerin oturmaya elverişli mesken olduğu da belirlendiğine göre ihtiyacın varlığının kabulü gerekir. Kira ilişkisi devam ederken günün rayicine uygun kira artışı istenmesi kiralayanın haklarından olup bu husus ihtiyacın varlığını ortadan kaldırmayacağından davanın kabulü ile tahliye kararı verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi hatalı görüldüğünden hükmün bozulması icap etmiştir.
T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2001/5548 Esas 2001/5758 Karar
İhtiyaç nedeniyle konut ve işyeri tahliye davaları, kiraya verenin gerçek ve acil ihtiyaçlarını ispat ederek, kira sözleşmesindeki düzenlemelere uygun olarak kiracının tahliyesini talep etmesini amaçlayan önemli bir hukuki araçtır. Bu davaların açılması, taraflar arasındaki uyuşmazlıkların çözümünde, delil sunumunun titizce yapılmasında, ihtarnamelerin eksiksiz düzenlenmesinde ve mahkeme sürecinin doğru yetkili mercide yürütülmesinde büyük bir hassasiyet gerektirmektedir. Avukatların sunduğu profesyonel destek ve stratejik yönlendirmeler, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında müvekkillerin haklarının korunmasını, davanın en doğru şekilde sonuçlandırılmasını ve taşınmazın yeniden kullanılabilir hale getirilmesini sağlamaktadır.