İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası: Arabuluculuk, Aynen Taksim, Satış ve 2026 Kuralları

İzale-i şuyu, güncel hukuki adıyla ortaklığın giderilmesi davası; paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınır ya da taşınmaz üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini sağlayan davadır. Uygulamada özellikle miras kalan ev, arsa, tarla ve işyerlerinin mirasçılar arasında paylaşılamaması nedeniyle sıkça başvurulan bir hukuki yoldur.

Ortaklığın giderilmesi her durumda taşınmazın satılması anlamına gelmez. Somut olayın özelliklerine ve tarafların taleplerine göre ortaklık aynen taksim yoluyla, kat mülkiyeti kurularak veya satış suretiyle sona erdirilebilir.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Ayrıca 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeyle, bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olduğu ve üçüncü kişi malik bulunmadığı bazı miras taşınmazlarının satışında ilk artırmanın yalnız malik mirasçılar arasında yapılmasına ilişkin yeni bir sistem getirilmiştir.

Miras ve tapu uyuşmazlıklarına ilişkin hizmetlerimiz hakkında ayrıntılı bilgi için miras ve tapu davaları sayfamızı inceleyebilirsiniz.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirerek ortakların bireysel mülkiyete veya malın satışından elde edilen bedeldeki paylarına kavuşmasını sağlar.

Dava hem paylı mülkiyette hem de elbirliği mülkiyetinde gündeme gelebilir.

Örneğin bir taşınmazın dört kişi adına hisseli olarak kayıtlı olması paylı mülkiyete; miras kalan bir taşınmazın henüz mirasçılar arasında paylaştırılmamış olması ise elbirliği mülkiyetine örnek oluşturabilir.

Ortaklığın giderilmesi davaları klasik anlamda bir tarafın kazanıp diğer tarafın kaybettiği davalardan farklıdır. Yargıtay bu davaları iki taraflı ve tarafları bakımından benzer sonuçlar doğuran davalar olarak kabul etmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kim Açabilir?

Türk Medeni Kanunu m.698 uyarınca, ortaklığın devamını zorunlu kılan hukuki bir sebep bulunmadıkça paydaşlardan her biri paylaşma talebinde bulunabilir.

Paydaşın pay oranının küçük olması dava açmasına engel değildir.

Bir paydaşın diğer paydaşların çoğunluğunun veya tamamının onayını alması da gerekmez.

Elbirliği mülkiyetinde, özellikle miras ortaklığında mirasçılardan biri diğer mirasçılar ortaklığın sona ermesini istemese dahi ortaklığın giderilmesi yoluna başvurabilir.

Ayrıca borçlunun ortak bir maldaki payını haczettiren alacaklı da İcra ve İflas Kanunu m.121 kapsamında icra mahkemesinden gerekli yetkiyi alarak ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Bir Mirasçı Tek Başına İzale-i Şuyu Davası Açabilir mi?

Evet.

Miras kalan taşınmazda çok sayıda mirasçının bulunması ve diğer mirasçıların satış veya paylaşım istememesi, tek bir mirasçının ortaklığın giderilmesini talep etmesini engellemez.

Örneğin on mirasçının bulunduğu bir taşınmazda dokuz mirasçının taşınmazın aynen kalmasını istemesi, diğer mirasçının kanundaki şartlar mevcutsa ortaklığın giderilmesini istemesine tek başına engel değildir.

Ancak dava açma hakkı ile davada taraf teşkili farklı konulardır. Davayı tek mirasçı açabilse de ortaklıktaki bütün hak sahiplerinin davada yer alması gerekir.

Bütün Paydaşların Davaya Dahil Edilmesi Gerekir mi?

Evet. Ortaklığın giderilmesi davalarında taraf teşkili temel usul sorunlarından biridir.

Tapuda malik görünen bütün paydaşların davada taraf olması gerekir. Paydaşlardan biri ölmüşse onun mirasçıları belirlenerek yargılamaya dahil edilmelidir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 08.12.2025 tarihli, 2025/5367 E. ve 2025/5252 K. sayılı kararında da taraf teşkili tamamlanmadan davanın esası hakkında hüküm kurulması doğru bulunmamıştır.

Bu nedenle dava açılmadan önce güncel tapu kaydının ve gerekli hâllerde güncel mirasçılık belgelerinin kontrol edilmesi önemlidir.

Mirası Reddeden Mirasçı Varsa Ne Olur?

Mirasın reddedilmiş olması taraf teşkilini ve satış bedelinin dağıtılacağı kişileri doğrudan etkileyebilir.

Yalnızca eski tarihli bir mirasçılık belgesinde yer alan isimler esas alınmamalıdır. Mirası reddeden kişinin mirasçılık sıfatını kaybetmesinden sonra onun payının kimlere geçtiği belirlenmelidir.

Yargıtay uygulamasında mirasçılık belgesinin, mirası reddedenleri göstermekle yetinmemesi; reddedilen payın akıbetini de ortaya koyması gerektiği kabul edilmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Her Zaman İstenebilir mi?

Kural olarak her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Ancak Türk Medeni Kanunu m.698 bazı istisnalar öngörmektedir.

Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması, ortaklığın devamını gerektiren geçerli bir hukuki işlem bulunması veya paylaşma talebinin uygun olmayan bir zamanda ileri sürülmesi paylaşma hakkını sınırlandırabilir.

Paydaşlar ayrıca hukuki işlemle paylaşmayı isteme hakkını en fazla on yıl süreyle sınırlandırabilirler.

Taşınmazlarda ortaklığın devamına ilişkin böyle bir sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerekir ve tapu kütüğüne şerh verilmesi mümkündür.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Zamanaşımı Var mı?

Paydaşın ortaklığın giderilmesini isteme hakkı kural olarak belirli bir zamanaşımı süresine bağlı bir alacak hakkı değildir.

Ancak bu durum paylaşma hakkının hiçbir sınırlamaya tabi olmadığı anlamına gelmez. TMK m.698'deki ortaklığı devam ettirme yükümlülüğü, on yıla kadar yapılabilecek paylaşmama sözleşmesi ve uygun olmayan zamanda paylaşma yasağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

Arabuluculuk sürecinin yalnızca şeklen başlatılması yeterli değildir. Uyuşmazlığın taraflarının doğru biçimde sürece dahil edilmesi ve arabuluculuk işlemlerinin usulüne uygun yürütülmesi gerekir.

Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 19.09.2025 tarihli kararında da ortaklığın giderilmesi uyuşmazlığındaki arabuluculuk sürecinin kanunun amacına uygun biçimde yürütülmemesi dava şartı bakımından sorun olarak değerlendirilmiştir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanak sonrasında Sulh Hukuk Mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Arabuluculukta Ortaklık Tamamen Sona Erdirilebilir mi?

Evet. Paydaşlar arabuluculuk sırasında ortaklığın hangi şekilde sona erdirileceği konusunda anlaşabilirler.

Örneğin malın aynen bölüşülmesi veya belirli bir paydaşın diğer paydaşların haklarını belirli bir bedel karşılığında devralması konusunda anlaşma yapılabilir.

Ancak mahkemenin cebri satış sisteminin yerine geçecek şekilde “ihale yaparak satalım” biçiminde bir arabuluculuk anlaşması kurulması aynı hukuki yöntem değildir.

İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 28.05.2024 tarihli, 2024/1092 E. ve 2024/1275 K. sayılı kararında da aynen taksim veya belirli kişiye belirli bedelle devir konusunda anlaşılabileceği; mahkeme ihalesinin ise arabuluculukta oluşturulamayacağı kabul edilmiştir.

Taşınmazla İlgili Arabuluculuk Anlaşması Nasıl Uygulanır?

Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde ayni hak kurulmasına ilişkin arabuluculuk anlaşmalarında kanundaki özel şekil şartlarının yerine getirilmesi gerekir.

Bu tür anlaşma belgeleri bakımından icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.

İnceleme taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından yapılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 uyarınca taşınır veya taşınmaz mal ya da hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Taşınmazın ekonomik değerinin yüksek olması görevli mahkemeyi değiştirmez.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi, ayni hak sahipliğinde değişiklik meydana getirebilecek bir dava olduğundan HMK m.12'deki kesin yetki kuralı uygulanır.

Bu nedenle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Birden fazla taşınmazın aynı davaya konu edilmesi hâlinde ise HMK m.12'nin üçüncü fıkrası ve somut uyuşmazlığın kapsamı ayrıca değerlendirilmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Yapılır?

Türk Medeni Kanunu m.699 paylaşmanın temel olarak iki biçimde yapılabileceğini düzenlemektedir:

• Aynen taksim: Malın bölünerek paydaşlara ayrı ayrı verilmesi,
• Satış: Malın satılarak satış bedelinin paydaşlara paylaştırılması.

Üzerinde bağımsız bölümlere ayrılmaya elverişli yapı bulunan bazı taşınmazlarda kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi de mümkün olabilir.

Aynen Taksim Nedir?

Aynen taksim, ortak mala satış yapılmadan fiziksel olarak bölünmesi ve oluşan parçaların paydaşlara tahsis edilmesi yoluyla ortaklığın sona erdirilmesidir.

Paydaşlardan biri aynen taksim talep ederse mahkeme malın hukuken ve fiilen bölünüp bölünemeyeceğini araştırmalıdır.

Bu değerlendirmede özellikle;

• taşınmazın yüzölçümü,
• niteliği,
• pay ve paydaş sayısı,
• yola cephesi,
• imar durumu,
• tarım arazisi niteliği,
• ifraz için gerekli asgari şartlar

dikkate alınır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 29.05.2023 tarihli, 2023/2360 E. ve 2023/2923 K. sayılı kararında da teknik bilirkişi incelemesiyle ifraz projesi hazırlanması ve ilgili idareden bölünmenin hukuken mümkün olup olmadığının sorulması gerektiği vurgulanmıştır.

Aynen Taksimde Parçaların Değeri Eşit Değilse Ne Olur?

Taşınmazın bölünmesi sonucunda meydana gelen parçaların değerlerinin tam olarak aynı olmaması aynen taksimi her zaman engellemez.

TMK m.699, değeri daha düşük olan parçaya para eklenerek denkleştirme yapılmasına imkân tanımaktadır.

Bu yöntem uygulamada ivaz ilavesiyle denkleştirme olarak ifade edilmektedir.

Tarım Arazilerinde Aynen Taksim Mümkün mü?

Tarım arazilerinde yalnızca pay oranına bakılarak fiziksel bölünme yapılamaz.

Taşınmazın tarım arazisi niteliği, ilgili tarım mevzuatındaki asgari büyüklükler ve bölünme sınırlamaları da dikkate alınmalıdır.

Kanunen ifraz edilemeyecek büyüklükte parçalar oluşturacak bir taksim mümkün değilse satış yolu gündeme gelebilir.

Kat Mülkiyeti Kurularak Ortaklık Giderilebilir mi?

Evet.

Taşınmaz kat mülkiyetine elverişli bir yapı içeriyorsa ve paydaşlardan biri ortaklığın kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesini talep ederse bu seçeneğin araştırılması gerekir.

Bağımsız bölümlerin paydaşlara tahsis edilmesi ve gerekli olduğunda değer farklarının denkleştirilmesiyle ortaklık satış yapılmadan sona erdirilebilir.

Yargıtay uygulamasında, giderilebilir proje veya belge eksikliklerinin bulunması durumunda yalnızca bu eksiklikler nedeniyle doğrudan satışa karar verilmesi doğru kabul edilmemektedir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 06.07.2023 tarihli, 2023/2985 E. ve 2023/3663 K. sayılı kararında gerekli belgelerin ve işlemlerin tamamlanabilmesi için talepte bulunan paydaşa süre ve yetki verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Taşınmaz Bölünemiyorsa Ne Olur?

Aynen bölme talebi somut olayın şartlarına uygun değilse veya malın önemli ölçüde değer kaybetmeden bölünmesi mümkün değilse açık artırmayla satışa karar verilebilir.

Küçük bir konutun çok sayıda mirasçı arasında fiziksel olarak bölünememesi bunun tipik örneğidir.

Satıştan elde edilen net bedel, özel bir hukuki durum bulunmadıkça paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Satış Yalnızca Paydaşlar Arasında Yapılabilir mi?

Genel kural olarak satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilmesi için bütün paydaşların rızası gerekir.

Türk Medeni Kanunu m.699 bu kuralı açıkça düzenlemektedir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 25.04.2024 tarihli, 2024/1224 E. ve 2024/2210 K. sayılı kararında da yalnız paydaşlar arasında satış için bütün paydaşların rızasının gerektiği kabul edilmiştir.

Ancak 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren yeni İİK m.114 düzenlemesi, belirli miras taşınmazları bakımından bu genel kurala önemli bir özel sistem getirmiştir.

2026'da Miras Kalan Taşınmazların Satışında Ne Değişti?

7589 sayılı Kanunla İcra ve İflas Kanunu m.114'e 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren önemli bir hüküm eklenmiştir.

Yeni düzenlemeye göre;

Taşınmazdaki bütün maliklerin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması hâlinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırma yalnız malik olan mirasçılar arasında yapılır.

Bu özel mirasçılar arası artırma yalnız bir defa uygulanır.

İlk artırmada satış gerçekleşmezse sonraki artırma genel açık artırma hükümlerine göre yürütülür.

2026 Mirasçılar Arası İlk Artırma Hangi Taşınmazlarda Uygulanır?

Yeni düzenlemenin uygulanabilmesi için yalnızca maliklerin birbirinin akrabası veya mirasçı olması yeterli değildir.

Kanun, taşınmazdaki bütün maliklerin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olmasını ve mirasçılar dışında üçüncü kişi malik bulunmamasını aramaktadır.

Bu nedenle taşınmazdaki paylardan birinin sonradan satış, bağış veya başka bir hukuki işlemle üçüncü kişiye geçmiş olması özel sistemin uygulanması bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

Yeni hüküm henüz çok yeni olduğundan, ortaya çıkabilecek ayrıntılı uygulama sorunlarında yeni yargı kararlarının da takip edilmesi gerekecektir.

Mirasçılar Arası İlk Artırmada En Düşük Teklif Ne Kadardır?

2026 değişikliğinde mirasçılar arasında yapılacak özel birinci artırma bakımından genel elektronik satıştaki yüzde 50 eşiğinden farklı bir sistem getirilmiştir.

Bu özel ilk artırmada verilecek teklifin, kanundaki diğer şartlarla birlikte, muhammen kıymetin yüzde yüzü esas alınarak belirlenen satış eşiğini geçmesi gerekir.

Kanun ayrıca taşınmazla güvence altına alınan ve satış bakımından rüçhanlı alacakların toplamı daha yüksekse bu tutarı ve buna ilave satış ile paylaştırma giderlerini de dikkate almaktadır.

İlk özel artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırmada genel yüzde 50 satış eşiği uygulanır.

Mirasçı Taşınmazı Kendisi Satın Alabilir mi?

Evet.

Paydaş veya mirasçı, elektronik artırmada kanuni şartları yerine getirerek taşınmazı satın alabilir.

2026 yılında getirilen yeni sistem özellikle tamamı miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda malik mirasçılara, taşınmaz genel piyasaya açılmadan önce kendi aralarında yapılan ilk artırmada satın alma imkânı vermektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Satışı Elektronik mi Yapılır?

Güncel sistemde ortaklığın giderilmesine ilişkin satışlar elektronik satış sistemi üzerinden açık artırma yöntemiyle yürütülmektedir.

Artırma ilanları ve teklifler elektronik satış sisteminde gerçekleştirilir.

Mahkeme ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verdikten sonra satış süreci kararın infazı kapsamında ilgili satış birimince yürütülür.

Ortaklığın Giderilmesi Satışında Şufa Hakkı Kullanılır mı?

Ortaklığın giderilmesi sonucunda gerçekleştirilen açık artırma, bir paydaşın kendi iradesiyle payını üçüncü kişiye sattığı klasik pay satışı değildir.

Türk Medeni Kanunu m.733 uyarınca cebri artırmayla yapılan satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi sonucundaki cebri açık artırma ile normal bir pay satışında doğan şufa hakkı birbirine karıştırılmamalıdır.

Yasal önalım hakkı hakkında ayrıntılı bilgi için önalım davası ve şufa hakkı rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Satış Bedeli Paydaşlara Nasıl Dağıtılır?

Satıştan elde edilen net bedel kural olarak paydaşlara güncel tapu kaydı ve gerektiğinde mirasçılık belgesindeki payları oranında dağıtılır.

Örneğin iki paydaşın taşınmazdaki payları yarı yarıya ise, satış giderleri ve uygulanması gereken diğer hukuki kesintiler sonrasında kalan bedel kural olarak aynı pay oranlarına göre paylaşılır.

Ancak taşınmaz üzerindeki muhdesatın bir paydaşa ait olması gibi özel durumlar dağıtım hesabını değiştirebilir.

Muhdesat Nedir?

Muhdesat, taşınmaz üzerinde sonradan oluşturulan bina, yapı, ağaç ve benzeri bütünleyici parçaları ifade eder.

Örneğin ortak bir arsa üzerinde paydaşlardan birinin kendi imkânlarıyla bir bina yaptığını ileri sürmesi durumunda, bu yapının satış bedeli içerisindeki karşılığının kime ait olacağı önem taşır.

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi durumunda muhdesat arsa ile birlikte satılır.

Taşınmazdaki Evi Bir Paydaş Yaptıysa Satış Bedeli Nasıl Dağıtılır?

Muhdesatın bir paydaşa ait olduğu bütün paydaşlar tarafından kabul edilmiş veya hukuken tespit edilmişse arsa ve muhdesat değerleri ayrı ayrı belirlenebilir.

Taşınmazın toplam değeri içinde muhdesatın oluşturduğu oran tespit edilir.

Satış bedelinin muhdesata karşılık gelen kısmı muhdesat sahibine, kalan arsa değeri ise ortakların tapu paylarına göre dağıtılabilir.

Muhdesatın Kime Ait Olduğu Tartışmalıysa Ne Olur?

Muhdesat iddiasında bulunan paydaşın iddiasını diğer paydaşlar kabul etmiyorsa ortaklığın giderilmesi mahkemesinin bu uyuşmazlığı görmezden gelerek bedel dağılımı yapması doğru değildir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 23.05.2024 tarihli, 2024/2133 E. ve 2024/2872 K. sayılı kararına göre muhdesat iddiasında bulunan kişiye muhdesat aidiyetinin tespiti davası açması için süre verilmelidir.

Bu dava açılırsa sonucu ortaklığın giderilmesi dosyasında bekletici mesele yapılabilir.

Verilen sürede dava açılmazsa yargılamaya muhdesat konusunda ayrı bir uyuşmazlık bulunmuyormuş gibi devam edilmesi gündeme gelebilir.

Mirasbırakanın Yaptığı Ev Bir Mirasçının Muhdesatı Sayılır mı?

Kural olarak hayır.

Yapı veya ağaçların mirasbırakan tarafından meydana getirildiği tespit edilirse bunlar yalnızca mirasçılardan birinin muhdesatı olarak kabul edilemez.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 09.05.2024 tarihli, 2023/3521 E. ve 2024/2516 K. sayılı kararında da muris tarafından oluşturulan yapı ve ağaçların taşınmazın bütünleyici parçası olarak arsa ile birlikte satılması gerektiği kabul edilmiştir.

Taşınmazda İpotek, Haciz veya Şerh Varsa Ortaklık Giderilebilir mi?

Tapu kaydındaki ipotek, haciz, intifa hakkı, kamulaştırma şerhi veya diğer takyidatlar ortaklığın giderilmesi yargılamasında ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu kayıtların bulunması her durumda davanın açılamayacağı anlamına gelmez.

Ancak ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması mahkemeye tapudaki bütün ipotek ve şerhleri kendiliğinden kaldırma yetkisi vermez.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 07.10.2024 tarihli, 2024/3365 E. ve 2024/4341 K. sayılı kararında talep edilmediği hâlde ipotek ve benzeri şerhlerin terkinine karar verilmesi taleple bağlılık ilkesine aykırı bulunmuştur.

Pay Üzerinde Haciz Varsa Alacaklı Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir mi?

Belirli şartlarla evet.

Borçlunun paylı veya elbirliği mülkiyetindeki hakkını haczettiren alacaklı, İcra ve İflas Kanunu m.121 kapsamında icra mahkemesinden yetki aldıktan sonra ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Bu davada amaç ortak malın paraya çevrilmesi sonucunda borçluya düşecek satış bedelinden alacağın tahsil edilebilmesidir.

Dava Devam Ederken Pay Satılabilir mi?

Ortaklığın giderilmesi davasının açılması paydaşın mülkiyet hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Yargılama devam ederken pay devri gerçekleşebilir.

Bu nedenle mahkemenin ve tarafların güncel tapu kaydını takip etmesi, devir gerçekleşmişse yeni malik bakımından taraf teşkilinin yeniden değerlendirilmesi gerekir.

Satış bedelinin dağıtılmasında da güncel hak sahipliği dikkate alınmalıdır.

Davacı Davadan Vazgeçerse Dava Biter mi?

Ortaklığın giderilmesi davasının iki taraflı niteliği nedeniyle davacının feragati klasik tek taraflı davalardan farklı sonuç doğurabilir.

Davalı paydaşlardan biri de ortaklığın giderilmesini isteme hakkına sahiptir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 11.12.2024 tarihli, 2023/5700 E. ve 2024/5605 K. sayılı kararında da davacının feragatinin sonuçları değerlendirilirken davalıların tutumunun önem taşıdığı kabul edilmiştir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Bu dava için bütün dosyalarda geçerli sabit bir yargılama süresi bulunmamaktadır.

Süreyi özellikle;

• paydaş ve mirasçı sayısı,
• tarafların adreslerine yapılacak tebligatlar,
• mirasçılık belgelerinin güncellenmesi,
• keşif ve bilirkişi incelemesi,
• aynen taksim ve imar araştırmaları,
• kat mülkiyeti incelemesi,
• muhdesat uyuşmazlıkları,
• kanun yolu süreçleri

etkileyebilir.

Ayrıca mahkemenin satış kararı vermesiyle taşınmazın fiilen satılması aynı aşama değildir. Hüküm sonrasında ayrıca satış süreci yürütülür.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yargılama Giderleri ve Vekâlet Ücreti

Ortaklığın giderilmesi davasında klasik anlamda kazanan ve kaybeden taraf bulunmadığından Yargıtay uygulamasında yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin paydaşlara payları oranında yükletilmesi kabul edilmektedir.

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesinde karar ve ilam harcı ile satış aşamasındaki giderler de somut dosyanın özelliklerine göre ayrıca hesaplanır.

Harç ve tarifeler dönemsel olarak değiştiği için dava ve satış tarihindeki güncel tarifelerin ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında En Sık Yapılan Hatalar

• Dava öncesi zorunlu arabuluculuğa başvurmamak,
• Arabuluculuk sürecinde uyuşmazlığın bütün ilgili taraflarını doğru belirlememek,
• Bütün tapu maliklerini davaya dahil etmemek,
• Ölen paydaşların mirasçılarını belirlememek,
• Mirasın reddinin miras paylarına etkisini araştırmamak,
• Aynen taksim talebine rağmen taşınmazın ifraz kabiliyetini araştırmamak,
• Tarım ve imar mevzuatını dikkate almadan taksim istemek,
• Kat mülkiyetine geçiş talebi varken bu seçeneği araştırmadan satışa geçmek,
• Muhdesat iddialarını satış bedelinin dağıtımında dikkate almamak,
• Tapudaki ipotek, haciz ve şerhleri araştırmamak,
• Yargılama sırasında gerçekleşen pay devirlerini dikkate almamak,
• Genel paydaşlar arası satış kuralıyla 2026 mirasçılar arası ilk artırma sistemini birbirine karıştırmak,
• 2026 özel ilk artırmada yüzde 50 genel satış eşiğini uygulamak.

Sık Sorulan Sorular

Bir hissedar istemezse ortak taşınmaz satılabilir mi?

Evet. Bir paydaşın ortaklığın giderilmesini istememesi diğer paydaşın dava açmasına engel değildir. Aynen taksim veya başka uygun bir paylaşım yöntemi mümkün değilse satış yoluyla ortaklık sona erdirilebilir.

Çoğunluk satış istemiyorsa dava reddedilir mi?

Hayır. Ortaklığın giderilmesini istemek için pay veya kişi çoğunluğu aranmaz.

Miras kalan ev için bütün kardeşlerin onayı gerekir mi?

Dava açılması için bütün mirasçıların onayı gerekmez. Tek bir mirasçı da ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

İzale-i şuyu davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır.

Mahkeme her durumda taşınmazı satar mı?

Hayır. Paydaşlardan biri aynen taksim talep ederse bunun hukuken ve teknik olarak mümkün olup olmadığı araştırılır. Kat mülkiyetine elverişli bir yapı ve bu yönde talep varsa kat mülkiyeti seçeneği de gündeme gelebilir.

Evde oturan kardeşin evi satın alma önceliği var mı?

Sırf taşınmazda oturuyor olmak genel bir öncelikli satın alma hakkı doğurmaz. Ancak 2026 yılında getirilen özel düzenlemenin şartlarını taşıyan miras taşınmazlarında ilk artırmaya yalnız malik mirasçılar katılır.

2026'da miras kalan her taşınmaz önce mirasçılar arasında mı satılır?

Hayır. Özel sistem için bütün maliklerin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişi malik bulunmaması gerekir.

Mirasçılar arası ilk artırmada yüzde 50 yeterli mi?

Hayır. 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren özel ilk artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzünü esas alan daha yüksek satış eşiği uygulanmaktadır. Kanundaki rüçhanlı alacak ve satış gideri şartları da ayrıca dikkate alınır.

İhaleye üçüncü kişiler katılabilir mi?

Genel açık artırmada kanuni şartları taşıyan üçüncü kişiler katılabilir. Ancak 2026 düzenlemesinin şartlarını taşıyan miras taşınmazlarında ilk artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılır.

Ortak arsadaki evi ben yaptıysam satışta hakkım olur mu?

Muhdesatın size ait olduğu diğer paydaşlar tarafından kabul edilmiş veya hukuken tespit edilmişse yapı değerinin satış bedeli içindeki karşılığı ayrıca hesaplanabilir. Aidiyet tartışmalıysa ayrı muhdesat aidiyetinin tespiti davası gündeme gelebilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında şufa hakkı kullanılır mı?

Ortaklığın giderilmesi sonucundaki cebri açık artırmada klasik yasal önalım hakkı kullanılmaz.

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Taşınmaz bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

İzale-i şuyu ile ortaklığın giderilmesi aynı dava mı?

Evet. “İzale-i şuyu” uygulamada hâlen sık kullanılan eski ifadedir. Güncel kanuni terminoloji “ortaklığın giderilmesi” şeklindedir.

Başlıca Hukuki Dayanaklar

• TMK m.698: Paylaşmayı isteme hakkı,
• TMK m.699: Paylaşma biçimi, aynen taksim ve satış,
• TMK m.700: İntifa hakkı sahibinin durumu,
• TMK m.733: Cebri artırmada önalım hakkı,
• HMK m.4: Sulh Hukuk Mahkemesinin görevi,
• HMK m.12: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi,
• 6325 sayılı Kanun m.17/B ve m.18/B: Taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk,
• İİK m.114: Elektronik satış ve 2026 mirasçılar arası ilk artırma sistemi,
• İİK m.121: Alacaklının ortaklığın giderilmesi davası açabilmesi,
• Kat Mülkiyeti Kanunu m.10 ve m.12: Kat mülkiyeti kurulması suretiyle paylaşma.

Ortaklığın Giderilmesi ve Miras Kalan Taşınmazlar Hakkında Hukuki Destek

Ortaklığın giderilmesi davalarında yalnızca taşınmazın satılıp satılmayacağı değil; taraf teşkili, arabuluculuk, aynen taksim, imar ve tarım mevzuatı, kat mülkiyeti, muhdesat, haciz ve ipotekler ile satış aşamasının birlikte değerlendirilmesi gerekir.

31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren mirasçılara özgü ilk artırma sistemi de özellikle miras kalan taşınmazlarda satış stratejisini doğrudan etkileyebilecek yeni bir düzenlemedir.

Ortaklığın giderilmesi, miras kalan taşınmazlar, muris muvazaası ve diğer tapu uyuşmazlıklarında hukuki destek için Av. Melek Bal Helvacı ile iletişime geçebilirsiniz.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Taşınmazın niteliği, mülkiyet şekli, mirasçılık durumu, muhdesat, takyidatlar ve uygulanacak satış usulü her somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.