Kira Bedelinin Tespiti Davası: 5 Yıl, Emsal Kira, İhtar ve Arabuluculuk

Kira bedelinin tespiti davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan davadır. Özellikle uzun süre devam eden kira ilişkilerinde mevcut kira ile taşınmazın güncel piyasa kira değeri arasında önemli farklar ortaya çıkabilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi kira bedelinin hangi esaslara göre belirleneceğini, 345. maddesi ise davanın ne zaman açılabileceğini ve mahkemece belirlenen yeni kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağını düzenlemektedir.

Kira tespit davasında en önemli ayrım, ilk beş yıllık dönem ile beş tam yıl tamamlandıktan sonraki dönem arasındadır. İlk beş yılda TÜFE sınırı belirleyiciyken, beş yıl tamamlandıktan sonra emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve hakkaniyet de değerlendirmeye alınır.

Kira ve tahliye uyuşmazlıklarına ilişkin diğer hizmetlerimiz için kira ve tahliye davaları sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?

Kira bedelinin tespiti davasının amacı, mevcut kira sözleşmesini sona erdirmek veya kiracıyı tahliye etmek değildir.

Bu dava ile yalnızca belirli bir kira döneminde uygulanacak kira parasının ne olması gerektiği mahkeme tarafından belirlenir.

Bu nedenle kira tespit davası;

• tahliye davasından,
• kira alacağı davasından,
• TBK m.138 kapsamında açılan uyarlama davasından

farklı bir hukuki kurumdur.

Kira Tespit Davası Sadece 5 Yıl Sonra mı Açılır?

Hayır. “Kira tespit davası ancak 5 yıl geçtikten sonra açılabilir” şeklindeki ifade her durumda doğru değildir.

İlk beş yıllık dönemde de tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli konusunda geçerli bir anlaşmalarının bulunmaması hâlinde mahkemeden kira bedelinin belirlenmesi istenebilir.

Ancak ilk beş yıllık dönemde hâkim, TBK m.344'teki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı sınırını aşamaz.

Asıl önemli değişiklik beş tam yılın tamamlanmasından sonra ortaya çıkar. Bundan sonra TBK m.344/3 kapsamında emsal kira bedelleri de değerlendirmeye katılır.

5 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

Beş yıllık sürenin hesabında kira ilişkisinin başlangıç tarihi önemlidir.

Beş tam kira yılı tamamlandıktan sonra başlayan kira döneminde TBK m.344/3 kapsamında emsal kira bedellerine ve hakkaniyete göre tespit yapılabilir.

Örneğin kira sözleşmesi 01.09.2021 tarihinde başlamışsa:

• 1. kira yılı: 01.09.2021 – 31.08.2022
• 2. kira yılı: 01.09.2022 – 31.08.2023
• 3. kira yılı: 01.09.2023 – 31.08.2024
• 4. kira yılı: 01.09.2024 – 31.08.2025
• 5. kira yılı: 01.09.2025 – 31.08.2026

Beş tam yıl 31.08.2026 tarihinde tamamlanır.

Emsal kira, kiralananın durumu ve hakkaniyet esaslarının birlikte değerlendirileceği ilk dönem, 01.09.2026 tarihinde başlayan altıncı kira yılıdır.

Kira Tespit Davası 5. Yılda mı 6. Yılda mı Açılır?

Uygulamada en fazla karıştırılan konulardan biri budur.

TBK m.344/3 kapsamında serbest emsal araştırmasına dayalı tespit yapılabilmesi için beş tam kira yılının tamamlanması gerekir.

Bu nedenle beşinci kira yılı devam ederken henüz beş yıllık süre tamamlanmış değildir.

Beşinci yılın sona ermesinden sonra başlayan altıncı kira yılı için emsal, kiralananın durumu, TÜFE ve hakkaniyet dikkate alınarak yeni kira bedeli belirlenebilir.

5 Yıldan Önce Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

İlk beş yıllık dönemde tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Sözleşmede geçerli bir artış hükmü bulunmaması hâlinde hâkim de kira bedelini belirlerken bu üst sınırı aşamaz.

Bu nedenle yalnızca çevredeki kiraların çok yükselmiş olması, ilk beş yıl içerisinde mevcut kiranın doğrudan piyasa rayicine çıkarılması sonucunu doğurmaz.

5 Yıldan Sonra Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Beş tam yıl tamamlandıktan sonra TÜFE artık tek başına mutlak üst sınır değildir.

TBK m.344/3 uyarınca mahkeme;

• tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını,
• kiralananın durumunu,
• emsal kira bedellerini,
• hakkaniyeti

birlikte değerlendirir.

Bu nedenle “5 yıl doldu, evin kirası çevredeki en yüksek ilan fiyatına çıkar” şeklinde bir sistem bulunmamaktadır.

2026'da Yüzde 25 Kira Artış Sınırı Var mı?

Hayır.

Konut kiraları bakımından getirilen geçici yüzde 25 artış sınırı, belirli dönemlerde yenilenen kira sözleşmeleri için uygulanmış ve 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir.

2026 yılı itibarıyla yeni kira artışlarında genel olarak TBK m.344'teki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı sistemi uygulanmaktadır.

Bu nedenle eski internet içeriklerinde yer alan “kira artışı yüzde 25'i geçemez” bilgisi güncel hukuk bakımından kullanılmamalıdır.

Emsal Kira Bedeli Nedir?

Emsal kira bedeli, dava konusu taşınmaza özellikleri bakımından benzeyen taşınmazların gerçek kira bedelleridir.

Emsal karşılaştırmasında özellikle;

• taşınmazın bulunduğu semt ve sokak,
• metrekare büyüklüğü,
• katı ve cephesi,
• bina yaşı,
• fiziksel durumu,
• konut veya işyeri olması,
• otopark ve asansör,
• ısıtma sistemi,
• ulaşım imkânları,
• emsal sözleşmenin tarihi

gibi unsurlar değerlendirilir.

İnternet İlanları Emsal Kira Sayılır mı?

İnternet ilanları piyasa hakkında fikir verebilir; ancak tek başına gerçek kira bedelini göstermez.

İlanda yer alan rakam, malikin taşınmaz için talep ettiği bedeldir. Taşınmazın gerçekten bu bedelle kiralandığını kanıtlamaz.

Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi uygulamasında mümkün olduğunca gerçek kira sözleşmelerinin dosyaya getirtilmesi ve emsal taşınmazların dava konusu taşınmazla somut şekilde karşılaştırılması önem taşımaktadır.

Aynı Binadan Emsal Bulmak Zorunlu mu?

Hayır.

Aynı binadaki benzer bir daire veya işyeri güçlü bir emsal olabilir; ancak mutlaka aynı binadan emsal bulunması zorunlu değildir.

Aynı sokak, cadde veya yakın bölgede bulunan benzer nitelikteki taşınmazlar da değerlendirmeye alınabilir.

Kira Tespit Davasında Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Yapılır mı?

Beş yıldan sonraki emsal ve hakkaniyet esaslı kira tespit davalarında keşif ve bilirkişi incelemesi uygulamada büyük önem taşır.

Taşınmazın niteliğine uygun uzmanlardan oluşan bilirkişi heyetinin kiralananı ve emsalleri değerlendirmesi, taşınmazların kira bedeline etki eden özelliklerini karşılaştırması ve denetime elverişli bir rapor hazırlaması gerekir.

Yalnızca internet ilanlarının sıralandığı veya bölgedeki ortalama metrekare fiyatının belirtildiği soyut bir bilirkişi raporu yeterli değildir.

Eski Kiracı İndirimi Nedir?

Mahkeme öncelikle dava konusu taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedelini belirler.

Ancak mevcut kiracı, taşınmaza ilk defa girecek yeni bir kiracı değildir.

Bu nedenle uzun süredir devam eden kira ilişkisi ve hakkaniyet dikkate alınarak boş piyasa rayicinden bir indirim yapılması gündeme gelebilir.

Bu uygulama “eski kiracı indirimi” veya “hak ve nesafet indirimi” olarak adlandırılmaktadır.

Eski Kiracı İndirimi Yüzde Kaçtır?

Kanunda sabit bir oran bulunmamaktadır.

Uygulamada yüzde 10 veya farklı oranlarda hakkaniyet indirimleriyle karşılaşılabilse de, “her kira tespit davasında mutlaka yüzde 10 indirim yapılır” şeklinde genel bir hukuk kuralı yoktur.

İndirim oranı somut olayın özelliklerine göre mahkeme tarafından belirlenir.

Mahkeme Talep Edilenden Daha Fazla Kira Belirleyebilir mi?

Hayır.

HMK m.26'da düzenlenen taleple bağlılık ilkesi gereğince mahkeme davacının talep ettiği miktardan fazlasına hükmedemez.

Örneğin davacı aylık kira bedelinin 50.000 TL olarak tespitini istemiş, bilirkişi ise taşınmazın 60.000 TL kira getirebileceğini belirlemişse mahkeme talep aşılacak biçimde 60.000 TL'ye hükmedemez.

Kira Tespit Davasını Kim Açabilir?

Kira bedelinin tespiti davası yalnızca kiraya veren tarafından açılabilecek bir dava değildir.

Kira sözleşmesinin tarafları kira bedelinin tespitini talep edebilir.

Kiraya veren kira bedelinin yükseltilmesini isteyebileceği gibi, koşullarının bulunması hâlinde kiracı da kanuna aykırı veya piyasanın üzerinde kalan kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir.

Mülkiyetin sonradan el değiştirmesi durumunda yeni malik de kira ilişkisinin tarafı hâline geldiğinden koşulları mevcutsa tespit talebinde bulunabilir.

Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabilir mi?

Evet.

TBK m.310 uyarınca kiralananın mülkiyetinin el değiştirmesi kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik mevcut kira ilişkisinin tarafı olur.

Bu nedenle beş yıllık süre taşınmazın satılmasıyla sıfırlanmaz.

Kiracı önceki malik döneminde beş yılı tamamlamışsa yeni malik taşınmazı yeni satın almış olsa dahi şartların bulunması hâlinde TBK m.344/3 kapsamında kira tespit davası açabilir.

Yeni Bir Kira Sözleşmesi İmzalanırsa 5 Yıllık Süre Baştan mı Başlar?

Her yeni tarihli belge beş yıllık sürenin otomatik olarak sıfırlandığı anlamına gelmez.

Tarafların yalnızca kira bedelini güncelledikleri ek protokol, mevcut sözleşmenin temdidi veya kira artışına ilişkin ek belge ile gerçekten yeni ve bağımsız bir kira sözleşmesi birbirinden ayrılmalıdır.

Kira ilişkisinin kesintisiz devam edip etmediği, tarafların gerçekten yeni bir hukuki ilişki kurma iradesi ve sözleşmenin esaslı koşullarının değişip değişmediği birlikte değerlendirilmelidir.

Yazılı Kira Sözleşmesi Olmadan Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Kira sözleşmesinin geçerliliği kural olarak yazılı şekle bağlı değildir.

Bu nedenle sözlü olarak kurulmuş bir kira ilişkisinde de kira ilişkisinin ve şartlarının ispatlanabilmesi hâlinde kira tespit talebi gündeme gelebilir.

Ancak yazılı sözleşmenin bulunmaması özellikle kira başlangıç tarihi, mevcut kira bedeli ve artış şartının ispatı bakımından uyuşmazlık yaratabilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

TBK m.345'e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak asıl önemli olan davanın açılabilir olması değil, mahkemece belirlenen yeni kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağıdır.

Bu noktada yeni kira döneminin başlangıcından önceki 30 günlük süre ile sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığı önem taşır.

Kira Tespit Davasında 30 Günlük Süre Nedir?

Yeni kira döneminin başlangıcından itibaren yeni bedelin uygulanması isteniyorsa TBK m.345'teki zamanlama kurallarına dikkat edilmelidir.

Kira sözleşmesinde artış hükmü yoksa;

• davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılması veya
• bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimin kiracıya ulaşması

gerekir.

Yazılı bildirim süresinde yapılmışsa dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığında mahkemece belirlenen bedel dönemin başından itibaren uygulanabilir.

Kira Artış İhtarı Her Durumda Zorunlu mu?

Hayır.

Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin açık bir hüküm varsa TBK m.345 özel bir kolaylık sağlamaktadır.

Bu durumda ayrıca 30 gün önceden artış ihtarı gönderilmemiş olsa da dava yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığı takdirde mahkemece belirlenen kira bedelinin yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanması mümkün olabilir.

Kira Artış İhtarı Noterden Gönderilmek Zorunda mı?

TBK m.345 yazılı bildirim aramaktadır; noter ihtarnamesini zorunlu bir geçerlilik şekli olarak düzenlememiştir.

Bununla birlikte bildirimin içeriğinin ve hangi tarihte kiracıya ulaştığının ispatlanabilmesi bakımından noter ihtarnamesi uygulamada en güvenli yöntemlerden biridir.

Somut olayda KEP veya ispat kabiliyeti bulunan diğer yazılı bildirim yöntemleri de değerlendirilebilir.

Normal e-posta, SMS veya WhatsApp mesajlarına ise özellikle karşı tarafın göndericiyi, içeriği veya teslim tarihini inkâr etmesi ihtimali nedeniyle tek başına güvenilmesi risklidir.

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanundaki istisnalar dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

Kira bedelinin tespiti davası da dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.

Taraflar arabuluculukta anlaşamazsa son tutanak düzenlendikten sonra görevli mahkemede tespit davası açılabilir.

Arabuluculuk Başvurusu 30 Günlük İhtar Yerine Geçer mi?

Arabuluculuk başvurusu ile TBK m.345'teki kira artış bildirimi farklı hukuki işlemlerdir.

Arabuluculuğa başvurulması mahkemede dava açılması anlamına gelmez.

Bu nedenle özellikle sözleşmede yıllık artış hükmü bulunmayan durumlarda, hedeflenen kira döneminin başından itibaren yeni bedelin uygulanması isteniyorsa yalnızca arabuluculuk başvurusuna güvenilmemeli; TBK m.345 anlamındaki yazılı bildirim süresi ayrıca güvence altına alınmalıdır.

Arabuluculuk Süreci 30 Günlük Süreyi Durdurur mu?

Arabuluculuk sürecinde zamanaşımı ve hak düşürücü sürelere ilişkin özel durma hükümleri bulunmaktadır.

Ancak TBK m.345'teki 30 günlük düzenleme klasik anlamda bir dava açma hak düşürücü süresinden çok, belirlenecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağını belirleyen özel bir zamanlama kuralıdır.

Bu nedenle arabuluculuğa başvurulduğu gerekçesiyle 30 günlük yazılı bildirim koşulunun otomatik olarak ertelendiği varsayılmamalıdır.

Birden Fazla Kiracı Varsa Dava Kime Açılır?

Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunuyorsa taraf teşkili özellikle önemlidir.

Kira bedelinin tespiti kira sözleşmesinin bütününü etkilediğinden, davanın kira ilişkisinin tüm zorunlu tarafları bakımından usulüne uygun biçimde yürütülmesi gerekir.

Bu nedenle arabuluculuk başvurusunda ve sonrasında açılacak davada tüm kiracıların doğru biçimde sürece dahil edilmesi önem taşır.

Kira Tespit Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Davanın kira bedelinin yüksek miktarda olmasına ilişkin olması görevli mahkemeyi değiştirmez.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar HMK m.4 kapsamında Sulh Hukuk Mahkemelerinin görev alanındadır.

Kira Tespit Davasında Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Yetki bakımından Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun genel ve sözleşmeden doğan davalara ilişkin yetki kuralları uygulanır.

Somut olayın özelliklerine göre davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesi yetkili olabilir.

Kira sözleşmesinde geçerli bir yetki şartı bulunup bulunmadığı da özellikle tacir veya kamu tüzel kişileri arasındaki ilişkiler bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira Tespit Davasında Net mi Brüt mü Kira Belirlenir?

Özellikle işyeri kiralarında kira bedelinin net veya brüt olarak kararlaştırılmış olması önemlidir.

Mahkemece kurulacak hükmün kira sözleşmesindeki net-brüt sistemle uyumlu ve infazda tereddüt yaratmayacak şekilde açık olması gerekir.

Stopaja tabi işyeri kiralarında bilirkişi raporunda ve hüküm sonucunda net ve brüt kira ayrımının doğru kurulması önem taşır.

Aidat ve Ortak Giderler Kira Tespit Davasına Dahil midir?

Kira tespit davasının konusu kural olarak asıl kira bedelidir.

Aidat, site veya apartman ortak giderleri, elektrik, su ve benzeri yan giderler kira bedelinden ayrı borç kalemleridir.

Bu nedenle tespit davasında çıplak kira bedeli ile yan giderlerin birbirine karıştırılmaması gerekir.

Yabancı Para Üzerinden Belirlenen Kiralarda Tespit Davası

Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde TBK m.344/4 özel hükümler içermektedir.

Türk parasının kıymetini korumaya ilişkin düzenlemeler saklı kalmak üzere, kanunda öngörülen koşullarda ilk beş yıl içerisinde yabancı para kira bedelinin değiştirilmesi sınırlandırılmıştır.

Beş yıl tamamlandıktan sonra yabancı paranın değerindeki değişiklik de dikkate alınarak TBK m.344/3'teki esaslara göre yeni bedelin belirlenmesi gündeme gelebilir.

Kira Tespit Davası ile Uyarlama Davası Aynı mı?

Hayır.

Kira bedelinin tespiti davası TBK m.344 ve m.345'e dayanır.

Beş yıllık sürenin tamamlanmasından sonraki olağan piyasa değişiklikleri, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet bu sistem içerisinde değerlendirilir.

Uyarlama davası ise TBK m.138'de düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne dayanır.

Uyarlama için sözleşmenin kurulmasından sonra taraflarca öngörülemeyen ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve sözleşmedeki dengenin dürüstlük kuralına aykırı derecede bozulması gibi özel şartlar aranır.

Bu nedenle sırf enflasyon veya emsal kiraların artmış olması her durumda TBK m.138 kapsamında uyarlama sebebi oluşturmaz.

Kiracı da Kira Tespit Davası Açabilir mi?

Evet.

Kira tespiti yalnızca kiraya veren lehine çalışan bir sistem değildir.

Somut olayda kira bedelinin kanuni sınırların veya emsal koşulların üzerinde kaldığı durumlarda kiracı da kira bedelinin mahkemece belirlenmesini talep edebilir.

Ancak hangi dönemin ve hangi TBK m.344 hükmünün uygulanacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira Tespit Davası Devam Ederken Kiracı Hangi Kirayı Öder?

Tespit davasının devam etmesi mevcut kira ödeme borcunu ortadan kaldırmaz.

Kiracı yargılama sürerken mevcut sözleşme ve yürürlükteki artış hükümlerine göre kira ödemelerini sürdürür.

Mahkeme daha sonra yeni kira bedelini geçmişte başlayan ilgili kira dönemi için belirlerse, mevcut ödemeler ile tespit edilen bedel arasındaki fark ayrıca gündeme gelir.

Kira Farkı Aynı Tespit Davasında Tahsil Edilir mi?

Kira bedelinin tespiti davasının temel amacı yeni kira bedelini belirlemektir.

Mahkeme kural olarak bu dava içinde geçmiş dönem kira farklarının tahsiline ilişkin ayrı bir eda hükmü kurmaz.

Tespit kararının kesinleşmesi üzerine ilgili dönem bakımından oluşan fark kira alacağı ayrıca talep veya takip konusu yapılabilir.

Kira Tespit Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?

Kira bedelinin tespitine ilişkin kararlar bakımından kesinleşme önem taşımaktadır.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında tespit edilen kira farkının talep edilebilir hâle gelmesi için kira tespit kararının kesinleşmesi aranır.

Bu nedenle kira tespit kararı ile tahliye veya klasik para alacağı kararlarının icra rejimi birbirine karıştırılmamalıdır.

Fark Kira Alacağına Faiz Ne Zaman İşler?

Fark kira alacağının muacceliyeti ve faiz başlangıcı değerlendirilirken kira tespit kararının kesinleşmesi önem taşır.

Kesinleşmeden sonra kiracının temerrüde düşürülüp düşürülmediği ve kira farklarının hangi dönemlere ilişkin olduğu da faiz bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle her dosya için otomatik ve tek bir faiz başlangıç tarihi kabul edilmemelidir.

Kira Tespit Davasında Hangi Deliller Önemlidir?

Somut olaya göre özellikle şu deliller önem taşıyabilir:

• kira sözleşmesi,
• ek protokoller,
• kira ödeme dekontları,
• artış ihtarnameleri,
• emsal kira sözleşmeleri,
• tapu ve belediye kayıtları,
• taşınmazın fiziki özelliklerine ilişkin belgeler,
• keşif,
• bilirkişi incelemesi.

Emsal gösterilirken yalnızca yüksek kira bedelli taşınmazların seçilmesi yeterli değildir. Emsalin dava konusu taşınmazla gerçekten karşılaştırılabilir olması gerekir.

Kira Tespit Davasında En Sık Yapılan Hatalar

• Beşinci kira yılı ile altıncı kira yılını karıştırmak,
• 2026 yılında hâlâ yüzde 25 kira sınırının yürürlükte olduğunu düşünmek,
• İlk beş yılda emsal kira üzerinden serbest tespit yapılabileceğini düşünmek,
• Her durumda ihtarname gönderilmesinin zorunlu olduğunu sanmak,
• Sözleşmede artış şartı olup olmadığını kontrol etmemek,
• Arabuluculuk başvurusunu 30 günlük yazılı bildirimle aynı işlem kabul etmek,
• Dava şartı arabuluculuğu tamamlamadan dava açmak,
• Görevli mahkemeyi Asliye Hukuk Mahkemesi sanmak,
• İnternet ilanlarını tek başına gerçek emsal kabul etmek,
• Eski kiracı hakkaniyet indirimini dikkate almamak,
• Mahkemenin talep edilen miktardan fazlasına karar verebileceğini düşünmek,
• Kira tespit davası ile TBK m.138 uyarlama davasını birbirine karıştırmak,
• Tespit kararı kesinleşmeden fark kirayı tahsil etmeye çalışmak.

Sık Sorulan Sorular

5 yıl dolunca ev sahibi istediği kirayı belirleyebilir mi?

Hayır. Beş yılın dolması kiraya verene tek taraflı olarak istediği bedeli uygulama hakkı vermez. Uyuşmazlık hâlinde mahkeme TÜFE, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir.

5 yıl dolmadan kira tespit davası açılamaz mı?

İlk beş yıl içerisinde de kanundaki şartlarla kira bedelinin mahkemece belirlenmesi istenebilir. Ancak TBK m.344/3 kapsamında serbest emsal ve hakkaniyet incelemesi için beş tam yılın tamamlanması gerekir.

5 yıllık kira tespiti hangi yıl uygulanır?

Beş tam kira yılı tamamlandıktan sonra başlayan altıncı kira yılı için emsal kira bedelleri dikkate alınarak tespit yapılabilir.

5 yılın sonunda kira doğrudan rayiç bedel olur mu?

Hayır. Taşınmazın boş olarak kiraya verilebileceği bedel araştırılır; ardından mevcut kiracının durumu ve hakkaniyet de dikkate alınarak uygun kira bedeli belirlenir.

Eski kiracı indirimi yüzde kaçtır?

Kanunda sabit bir oran yoktur. Somut olayın özelliklerine göre hakkaniyet indirimi belirlenir.

Kira tespit davası için ihtar şart mı?

Her durumda değildir. Sözleşmede yıllık kira artış hükmü bulunup bulunmadığı ve belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren uygulanmasının istendiği önemlidir.

Noter ihtarı zorunlu mu?

Kanun noter şartı aramamaktadır. Ancak bildirimin içeriği ile kiracıya ulaşma tarihinin ispatı açısından noter ihtarnamesi güçlü bir yöntemdir.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Kira bedelinin tespiti davasından önce dava şartı arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.

Arabuluculuk 30 günlük ihtar yerine geçer mi?

Bu iki işlem farklı hukuki amaçlara sahiptir. Özellikle sözleşmede artış hükmü bulunmadığı durumlarda güvenli yaklaşım, TBK m.345 anlamındaki yazılı bildirimi ayrıca süresinde yapmaktır.

Taşınmaz satılırsa 5 yıllık süre yeniden başlar mı?

Hayır. Yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur ve önceki malik döneminde geçen süre kural olarak hesaba katılır.

Kira tespit davasında hangi mahkeme görevlidir?

Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Sahibinden ilanları emsal sayılır mı?

İlanlar piyasa hakkında fikir verebilir ancak tek başına gerçek kira bedelini kanıtlamaya yeterli değildir. Gerçek kira sözleşmeleri ve karşılaştırılabilir emsaller daha güçlü delildir.

Kira tespit davasında karar kesinleşmeden fark kira istenebilir mi?

Yerleşik uygulamada tespit edilen fark kira alacağının talep edilebilir hâle gelmesi bakımından kira tespit kararının kesinleşmesi önem taşır.

Başlıca Hukuki Dayanaklar

• TBK m.310: Yeni malikin kira sözleşmesine taraf olması,
• TBK m.344: Kira bedelinin belirlenmesi,
• TBK m.345: Dava açma zamanı ve hükmün etki tarihi,
• TBK m.138: Aşırı ifa güçlüğü ve uyarlama,
• HMK m.4: Sulh Hukuk Mahkemesinin görevi,
• HMK m.26: Taleple bağlılık ilkesi,
• 6325 sayılı Kanun m.18/B: Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk.

Kira Bedelinin Tespiti Hakkında Hukuki Destek

Kira bedelinin tespiti davalarında yalnızca beş yıllık sürenin dolup dolmadığına bakılması yeterli değildir. Kira döneminin başlangıç tarihi, sözleşmedeki artış hükmü, ihtarın zamanı, zorunlu arabuluculuk, gerçek emsal kira sözleşmeleri, kiralananın fiziki özellikleri ve eski kiracı hakkaniyet indirimi birlikte değerlendirilmelidir.

Yanlış dönemin talep edilmesi veya TBK m.345'teki zamanlama kurallarının gözden kaçırılması, mahkemece belirlenecek kira bedelinin beklenenden bir yıl sonraki dönemden itibaren uygulanmasına yol açabilir.

Kira bedelinin tespiti, kira artışı ve diğer kira uyuşmazlıkları hakkında hukuki destek için Av. Melek Bal Helvacı ile iletişime geçebilirsiniz.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira sözleşmesinin tarihi, tarafları, artış hükümleri ve uyuşmazlığın özellikleri her dosyada ayrıca değerlendirilmelidir.