Kira tespit davasını açma yetkisi, kira sözleşmesinde belirtilen taraflara bağlı olarak değişiklik göstermekle birlikte, genel anlamda kiracı ve kiraya veren arasında ortaya çıkan kira bedeli uyuşmazlıklarında her iki taraf da dava açma hakkına sahiptir. Kiracı, ödemekte olduğu kira bedelinin piyasa değerinin üzerinde olduğunu iddia ederek, daha makul bir bedel belirlenmesini talep edebilir. Öte yandan, kiraya veren de kira artışının hukuka uygun olmadığını düşünüyorsa ya da kira sözleşmesinde öngörülen artış oranlarının dışında taleplerle karşı karşıya kalıyorsa, tespit davası yoluyla kira bedelinin yeniden belirlenmesini sağlayabilir. Ayrıca, sözleşmede belirtilen kira artış oranlarına aykırı hareket edildiği iddiası bulunan taraflar, mahkeme yoluyla hakkaniyetin tesisi ve kira bedelinin adil bir düzeye çekilmesi için dava açabilmektedir. Davanın açılabilmesi için, taraflardan her birinin kira sözleşmesinde yer alan hak ve yükümlülüklerini, kira artışına ilişkin anlaşmalarını ve piyasa koşullarını somut delillerle ortaya koymaları gerekmektedir.
Kira tespit davasının açılabileceği zaman dilimi, hem kira sözleşmesinin hüküm ve koşullarına hem de mevcut yasal düzenlemelere bağlıdır. Genellikle, kira sözleşmesinde belirlenen kira artış dönemlerinin dolması veya piyasa koşullarındaki ciddi değişikliklerin gözlemlendiği dönemler, tespit davası açılması için elverişli zamanlardır. Tarafların, kira bedelinin yeniden tespit edilmesi hususunda anlaşmazlığa düştükleri andan itibaren, belirli bir sürenin geçmemesi (zamanaşımı süresi) gerekmektedir. Bu süre içerisinde, kiracı veya kiraya veren, tespit davası açarak kira bedelinin yeniden değerlendirilmesini talep edebilir. Ayrıca, kira sözleşmesinde aksi öngörülen hükümler bulunmadığı sürece, piyasa değerindeki ani artış veya düşüşler, taraflardan birinin dava açmasını meşrulaştıran önemli nedenler arasında yer almaktadır. Avukatlar, davanın açılacağı zamanı belirlerken, mevcut piyasa koşulları, enflasyon oranları ve bölgedeki kira istatistiklerini titizlikle inceleyerek, en uygun başvuru zamanını belirler.
Kira tespit davasının açılabilmesi için bir dizi hukuki şartın sağlanması gerekmektedir. Öncelikle, taraflar arasında geçerli ve yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması esastır. Sözleşmede kira artışına ilişkin hükümler, tarafların yükümlülükleri ve kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemeler net olarak yer almalıdır. Ayrıca, söz konusu kira bedelinin, piyasa koşullarına aykırı, aşırı yüksek ya da makul olmayan bir düzeyde tespit edilmiş olması gerekmektedir. Davanın açılabilmesi için, kira bedelinin belirlenmesinde somut delillerin (örneğin; bölgedeki kira ortalamaları, ekspertiz raporları, kira tutanakları vb.) sunulması ve taraflar arasında mevcut uyuşmazlığın tespit edilmesi şarttır. Yargıtay’ın emsal kararları, kira tespit davalarında delil sunumunun ve kira sözleşmesinin yorumlanmasında izlenecek yöntemlere ilişkin detaylı kriterler ortaya koymuştur. Bu çerçevede, tarafların hak iddialarını destekleyecek tüm belgelerin eksiksiz olarak sunulması, davanın başarılı bir şekilde yürütülmesi için zorunludur.
Mahkemece tespit edilen yeni kira bedelinin geçerlilik tarihi, dava dosyasının esasına, kira sözleşmesinde öngörülen hükümlerine ve yargıtay kararlarındaki emsallere göre belirlenir. Genellikle, tespit edilen kira bedeli, mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren uygulanmaya başlanır; ancak, tarafların dava sürecindeki talepleri ve sözleşme maddeleri doğrultusunda, belirli bir ayın başlangıcından itibaren geçerli kılınması istenebilir. Avukatlar, dava dosyasında hangi tarihten itibaren yeni kira bedelinin uygulanacağı hususunu açıkça belirterek, müvekkillerin maddi zararlarının önlenmesine yönelik düzenlemelerin yapılmasını talep eder. Bu husus, özellikle kira artışının sözleşmeye uygunluk açısından tartışmalı olduğu durumlarda, taraflar arasında önemli bir uyuşmazlık konusu olabilmekte, mahkemenin kararında da net bir şekilde belirtilmesi gereken bir konudur.
Kira tespit davası açılmadan önce, tarafların uyuşmazlığı çözmek amacıyla birbirlerine resmi ihtarname gönderme yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu ihtarname, kiraya verenin veya kiracının mevcut kira bedelinin yeniden değerlendirilmesi talebini yazılı olarak bildirdiği, karşı tarafın bu konuda savunma yapması için belirli bir süre tanıyan resmi bir belgedir. İhtarname, mahkeme sürecinin başlamasından önce taraflar arasında müzakerelere zemin hazırlamakta ve olası uzlaşma yoluna gidilmesine katkı sağlamaktadır. Avukatlar, ihtarnamenin içeriğinde, kira sözleşmesindeki hükümlere, piyasa koşullarına ve tarafların maddi zararlarına ilişkin detaylı açıklamalara yer vererek, mahkemeye sunulacak dosyanın eksiksiz olmasına özen gösterir. Böylece, ihtarname süreci, davanın ana hatlarının belirlenmesinde ve mahkemenin delil değerlendirmesinde önemli rol oynar.
Mahkeme, kira tespit davası kapsamında, tarafların sunduğu deliller, piyasa koşulları, kira sözleşmesi hükümleri ve bölgedeki kira ortalamaları ışığında, yeni kira bedelini belirler. Bu süreçte, ekspertiz raporları, bağımsız piyasa analizleri ve karşılaştırmalı kira verileri esas alınarak, adil ve makul bir kira bedeli tespit edilmeye çalışılır. Yargıtay kararları, kira tespit davalarında belirlenen yeni kira bedelinin, tarafların ekonomik durumları ve piyasa dinamikleri göz önünde bulundurularak sabitlenmesinde titiz kriterler öngörmektedir. Avukatlar, müvekkillerin zararlarını en aza indirmek amacıyla, mevcut kira bedeli ile piyasa değerleri arasındaki farkı ortaya koyan detaylı raporlar hazırlayarak, yeni kira bedelinin tespitinde etkili rol oynar. Böylece, mahkemenin vereceği karar, hem kiracının hem de kiraya verenin haklarının korunmasını sağlayacak şekilde, adalet ilkesine uygun biçimde düzenlenir.
Kira tespit davalarında, dava dosyasında yer alan beyanlarda veya sunulan delillerde zaman zaman eksiklikler veya hatalı bilgiler olabilmektedir. Bu gibi durumlarda, tarafların mahkemeye sunulan belgelerinde düzeltme (islah) talebinde bulunmaları mümkündür. Islah, dava dosyasındaki yanlışlıkların giderilmesi, eksik bilgilerin tamamlanması ve tarafların haklarının daha doğru şekilde yansıtılabilmesi açısından önemli bir uygulamadır. Mahkeme, tarafların islah talebini değerlendirirken, bu düzeltmelerin dava sonucunu etkileyecek nitelikte olup olmadığına dikkat eder. Avukatlar, dava sürecinin ilerleyen aşamalarında ortaya çıkan eksiklikleri ve hataları zamanında tespit edip, islah yoluyla düzeltme yaparak, müvekkillerin haklarının zarar görmemesini sağlamaya yönelik stratejik adımlar atar.
Mahkeme, kira tespit davası sürecinde, tarafların ekonomik durumları, kira artışının makul sınırlar içerisinde olup olmadığı ve sözleşme hükümleri gibi unsurları değerlendirirken, hakkaniyet indirimi uygulamasına da başvurabilir. Hakimin hakkaniyet indirimi, belirlenen yeni kira bedelinin, tarafların ekonomik dengelerini bozmayacak, adil bir şekilde hesaplanmasını temin eden bir yöntemdir. Bu uygulama sayesinde, aşırı artış talepleri veya haksız fiyatlandırmaların önüne geçilerek, taraflar arasında eşitlik ve adalet ilkesi gözetilmeye çalışılır. Avukatlar, müvekkillerin zararlarını minimize etmek amacıyla, hakkaniyet indiriminin uygulanabilirliğini tartışmalı kılan unsurları mahkemeye sunar; bu sayede, mahkeme kararının tarafların ekonomik durumuna uygun, dengeli ve adil olmasını sağlamaya yönelik katkılar sunulur.
Kira tespit davasının açılacağı mahkeme, tarafların ikametgah adresleri, kira sözleşmesinin düzenlendiği yer ve taşınmazın bulunduğu il veya ilçeye göre belirlenir. Türkiye’de kira tespit davaları genellikle asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Yetkili mahkemenin belirlenmesi, dosyanın eksiksiz incelenmesi, tarafların savunmalarının alınması ve dava sürecinin yerel yargı uygulamalarına uygun olarak yürütülmesi açısından son derece önemlidir. Avukatlar, hangi mahkemeye başvurulması gerektiğini, yerel yargı usullerini ve ilgili prosedürleri müvekkillerine detaylı biçimde aktararak, davanın doğru mercide açılmasını sağlar. Böylece, yargı sürecinin aksamadan ve etkin bir biçimde ilerlemesi temin edilir.
Kira tespit davasında ödenecek dava harcı, sözleşmede belirlenen kira bedeli, davanın konusu olan kira tutarı ve ilgili yasal düzenlemeler çerçevesinde hesaplanır. Mahkemeler, dava harcının belirlenmesinde, taraflar arasında tartışmalı olan kira tutarının büyüklüğü, dava dosyasının kapsamı ve yasal tarifeler ışığında bir hesaplama yapar. Bu süreçte, avukatlar, müvekkillerine ödenecek harcın ne kadar olacağı, hangi oranlarda artış ya da indirim uygulanabileceği hususunda detaylı bilgi vererek, maddi planlamalarını doğru yapmalarına yardımcı olur. Dava harcının doğru ve eksiksiz hesaplanması, dava sürecinin sorunsuz ilerlemesi açısından kritik öneme sahiptir.
Vekalet ücreti, kira tespit davasının açılması, dava sürecinin yürütülmesi, evrakların hazırlanması, duruşmaların takibi ve gerekli savunmaların yapılması gibi aşamalarda avukatın müvekkiline sunduğu hizmetlerin karşılığı olarak belirlenir. İstanbul ve diğer büyük şehirlerde, vekalet ücreti genellikle dava konusu kira tutarının belirli bir yüzdesi veya sabit bir ücret üzerinden hesaplanır. Vekalet ücretinin hesaplanmasında, davanın karmaşıklığı, taraflar arasında çıkabilecek anlaşmazlıkların derinliği ve dava süresinin uzunluğu gibi etkenler de göz önünde bulundurulur. Avukatlar, müvekkillerine ücret konusunda şeffaf bilgi vererek, ödeme planlarını ve tarafların mali yükümlülüklerini netleştirmektedir. Böylece, dava sürecinde oluşabilecek ek mali yüklerin önüne geçilmesi ve müvekkillerin haklarının en iyi şekilde korunması sağlanır.
Son yıllarda, kira tespit davalarında mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk sürecine başvurulması, taraflar arasında uzlaşmanın sağlanması açısından önemli bir alternatif yöntem olarak öne çıkmaktadır. Arabuluculuk, tarafların birbirleriyle doğrudan görüşerek, kira bedelinin yeniden belirlenmesi hususunda anlaşmaya varmalarını amaçlar. Bu süreç, dava masraflarının azaltılması, yargı sürecinin hızlandırılması ve taraflar arasında çıkabilecek uzun süreli ihtilafların önüne geçilmesi açısından büyük avantaj sağlamaktadır. Arabuluculuk süreci, ilgili resmi kurumlar veya bağımsız arabulucular aracılığıyla yürütülür ve tarafların yazılı uzlaşıya varması durumunda, dava açılmadan önce çözüm sağlanabilir. Avukatlar, arabuluculuk sürecinde müvekkillerine gerekli hukuki danışmanlığı sunarak, uzlaşmanın sağlanması için stratejik önerilerde bulunur.
Kira artış oranının belirlenmesinde, özellikle son yıllarda artan enflasyon ve piyasa koşulları göz önünde bulundurularak, yasal düzenlemeler çerçevesinde belirli sınırlar öngörülmüştür. Birçok emsal Yargıtay kararı, kira artış oranının %25 ile sınırlanması gerektiğini vurgulamış olup, bu sınırlama, kiracıların aşırı ekonomik yük altına girmesini engellemek amacıyla getirilmiştir. Bu sınırlama, kira tespit davası açılırken, tarafların taleplerinde önemli bir referans noktası olarak kullanılır. Avukatlar, müvekkillerine yasal sınırların ne olduğu, bu sınırların uygulanması ve mevcut kira bedelinin yeni tespit edilecek kira bedeliyle uyumlu hale getirilmesi hususunda detaylı bilgi sunarak, dava sürecinde hak kaybı yaşamamalarını temin eder.
Kira tespit davalarında, tarafların tüm kira alacaklarının kesin olarak belirlenmediği veya mevcut kira sözleşmesinde kısmi olarak düzenlenmiş alacakların bulunduğu durumlarda, kısmi ya da belirsiz alacak şeklinde dava açılması söz konusu olabilir. Bu tür davalarda, davacının talep ettiği kira bedelinin belirlenmesi hususunda eksiksiz deliller sunması, piyasa koşullarına dayalı hesaplamaların yapılması ve taraflar arasında ortaya çıkan uyuşmazlıkların hangi kısmının tespit edileceğinin netleştirilmesi gerekmektedir. Yargıtay içtihatları, belirsiz alacak taleplerinin de dava konusu yapılabileceğini öngörmekte olup, mahkemenin takdir yetkisine bırakılan hususlar arasında yer almaktadır. Avukatlar, bu tür davalarda, belirsiz kalan alacakların hangi kriterlere göre hesaplanacağı, hangi delillerin esas alınacağı ve taraflar arasındaki uyuşmazlıkların nasıl giderileceği hususunda ayrıntılı ve titiz çalışmalar yürütür.
Davalı vekili cevabında; davalının 15 yıldır kiracı olduğunu, eski binanın yıkılarak yeniden inşa edildiğini ve tekrar yapılan protokol ve kira sözleşmesi ile 4.5.2007 tarihinden itibaren mecurun davalıya kiralandığını ve davalının kullandığını, eski malikle yapılan kira sözleşmesinin geçerli olduğunu, davacının kiralayanın haklarına halef olacağını ve 5 yıllık sözleşmede kararlaştırılan bedelin davacıyı bağlayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece; dosyaya sunulan 4.5.2007 tarihli protokol ve kira sözleşmesi başlıklı belgede davalının imzası bulunmasına rağmen eski malik ya da davacının kiralayan sıfatıyla imzası bulunmadığı, bu nedenle kira sözleşmesi niteliğinde olmadığı, taraflar arasında kira sözleşmesinin geçerli olup olmadığının uyuşmazlık konusu olduğu ve kira tesbit davasında kira sözleşmesinin varlığının dava şartı olduğu gerekçe gösterilerek görevsizlik kararı verilmiştir. Somut olayda davalı, 4.8.2007 tarihinden itibaren mecurda yeniden kiracı olarak oturmaya başladığını, davacının satın aldığı tarihte zaten kiracı olarak bulunduğunu kabul etmiştir. Yani ortada bir kira sözleşmesinin olduğu her iki tarafında kabulündedir. Kira ilişkisinin varlığı için veya kira tesbit davası açabilmesi için yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmez. Kira sözleşmesi sözlü de olabilir. Dava konusu taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinin varlığı her iki tarafın da kabulünde olduğuna göre ve davacı yeni malik eski malikin haklarına halef olarak kira parasının tesbitini isteyebileceğine göre, mahkemece kira parasının tesbiti gerekirken yazılı gerekçe ve yanılgılı değerlendirme ile görevsizlik kararı verilmesi doğru değildir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2010/4928 E. 2010/9376 K.)
Davacı yıllık kira bedelinin brüt 175.625,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, yargılama sırasında bilirkişi raporundan sonra sunduğu 23/12/2013 tarihli ıslah dilekçesi ile 01/06/2013 tarihinde başlayan bir yıllık yeni dönem kira bedelinin brüt 185.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili ise kira bedelinde artışların düzenli olarak yapıldığını, talep edilen artışın fahiş ve hakkaniyete aykırı olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece yapılan yargılama sonucunda davanın kısmen kabulüne, 01/06/2013 tarihinden itibaren yıllık kira parasının brüt 181.440,00 TL olarak tespitine karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Kira parasının tespiti davaları hukuksal niteliği itibariyle tespit davası olup ıslahı mümkün değildir. Mahkemece ıslahla talep edilen miktar dikkate alınmaksızın hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir. Hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/11253 E. 2014/12440 K.)
Olayımıza gelince; davalının dava konusu taşınmazı kiracı olarak kullandığı uyuşmazlık konusu değildir. 02.01.2015 tarihli 2 yıl süreli kira sözleşmesinin bitim tarihi 01.01.2017'dir ve kira bedeli endekse göre tespit edilecektir. Davacı 30.03.2016 tarihinde açtığı dava ile davalının 02.01.2015 tarihinden beri kiracı olduğunu belirterek dava tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesini istemiş, davalı ise sözleşmenin devam ettiğini kira bedelinin tespitine karar verilemeyeceğini iddia etmiştir. Her ne kadar, 30.03.2016 tarihinde açılan dava ile dava tarihinden itibaren başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez ise de; mahkemece, taraf beyanları dikkate alınarak bir sonraki dönem için ( 02.01.2017 ) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacıya sorulmak suretiyle, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/11772 K. 2019/6051
Bundan ayrı; karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesinde yer alan kira bedelinin tespiti davalarında mahkemece tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak nispi vekâlet ücretine hükmedileceği düzenlenmiştir. Buna göre, tespit edilen yıllık kira bedelinden davalı tarafça ödenen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden davacı yararına; yine davacı tarafça dava dilekçesinde talep edilen yıllık kira bedelinden tespit edilen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden de davalı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken, davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmemiş olması da usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/5205 Esas 2022/6879 Karar
Olayımıza gelince; kira bedelinin miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira bedelinin dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; kiracı olan taraf, artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ve bundan daha fazlasını ödese bile, dava reddedilmeyip kira bedelinin tespitine karar verilmelidir. Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira bedeli olmadığı için davacının yeni dönem kira bedelinin mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı vardır. Kira sözleşmesinin başlangıcı 01/01/2011 tarihi olduğuna göre TBK'nun 344. maddesinin 1. ve 2. fıkraları gereğince bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekir. Davacı 29.01.2013 tarihinde açtığı dava ile davalının kiracı olduğunu belirterek taşınmazın tamamına malik olduğu 19.03.2012 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesini istemiştir. Her ne kadar 29.01.2013 tarihinde açılan dava ile 19.03.2012 tarihinden itibaren başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez ise de; Mahkemece taraf beyanları dikkate alınarak bir sonraki dönem için ( 01.01.2013 ) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacıya sorulmak suretiyle, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8072 Esas 2019/5284 Karar
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 20.11.2014 tarihinde açılan asıl dava dilekçesinin 08.12.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olması ve yine birleşen davanın 24.12.2014 tarihinde açılmış olması karşısında 01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez. Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin ( 01.01.2016 ) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için ( 2016 ) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacılara sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir. Öyle ise Mahkemece, yukarıdaki ilkeler gereğince yargılama yapılıp hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5586 Esas 2019/435 Karar
Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmelerinin günümüz ekonomik koşullarına uygun hale getirilmesi, tarafların haklarının korunması ve yargı sürecinde adaletin sağlanması açısından kritik bir öneme sahiptir. 2025 Yılındaki Yargıtay kararları ışığında, kira tespit davalarında, tarafların delil sunumu, ihtarnamelerin gönderilmesi, yeni kira bedelinin tespiti, islah talepleri, hakkaniyet indirimi uygulamaları, mahkeme yetkisi, dava harcı ve vekalet ücreti hesaplamaları gibi pek çok husus titizlikle değerlendirilmektedir. Arabuluculuk yönteminin devreye girmesi ve kira artış oranının yasal sınırlamalar çerçevesinde düzenlenmesi, davaların adil ve etkin bir şekilde sonuçlanmasına katkı sağlamaktadır. Avukatların sunduğu profesyonel destek, müvekkillerin kira tespit davası sürecinde karşılaşabilecekleri tüm zorlukların en aza indirilmesi ve haklarının eksiksiz korunması için hayati önemdedir.