Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi: Şartları, Tapu Devri, Fesih ve Muris Muvazaası

Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Nedir?

Muris muvazaası, halk arasında “mirastan mal kaçırma” olarak bilinen; mirasbırakanın, mirasçılarından birini veya birkaçını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstermesi hâlidir.

Bu hukuki kurumun temelini Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 01.04.1974 tarihli, 1974/1 E. ve 1974/2 K. sayılı kararı oluşturur. Muris muvazaasında görünürdeki işlem tarafların gerçek iradesini yansıtmadığı için geçersizdir. Gizlenen bağışlama iradesi ise taşınmaz mülkiyetinin devrinde aranan resmî şekle uygun kurulmadığından geçerli olmaz. Bu nedenle miras hakkı ihlal edilen mirasçı, şartları varsa tapu kaydının iptali ile kendi miras payı oranında adına tescilini isteyebilir.

Her mirasbırakanın bir çocuğuna, eşine veya üçüncü kişiye taşınmaz devretmesi muris muvazaası değildir. Davanın merkezindeki soru şudur: Mirasbırakanın gerçek amacı satış veya gerçek bir bakım karşılığı devir mi, yoksa mirasçıdan mal kaçırmayı amaçlayan gizli bağış mıydı?

Muris Muvazaasının Şartları Nelerdir?

Bir taşınmaz devrinin muris muvazaası olarak kabul edilebilmesi için somut olayın özelliklerine göre temel olarak şu unsurların bulunması gerekir:

• Mirasbırakanın tapulu taşınmazını gerçekten devretmek istemesi,
• Tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi görünürde bir işlem yapılması,
• Tarafların gerçekte bağışlama konusunda anlaşmış olması,
• Gizli bağışlama iradesinin taşınmaz bağışında aranan resmî şekle uygun yapılmamış olması,
• Mirasbırakanın gerçek amacının mirasçının miras hakkını azaltmak veya ortadan kaldırmak olması.

Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımına göre yalnızca “bedel düşük”, “taşınmaz kardeşime verilmiş” veya “satış parası terekede bulunmuyor” demek tek başına yeterli değildir. Mirasbırakanın gerçek iradesi bütün deliller birlikte değerlendirilerek belirlenir.

1974 Tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı Neden Önemlidir?

01.04.1974 tarihli, 1974/1 E. ve 1974/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, muris muvazaası davalarının temel içtihadıdır. Karara göre mirasbırakan, gerçekte bağışlamak istediği tapuda kayıtlı taşınmazı, mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla satış görünümünde devretmişse, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı ihlal edilen mirasçılar muvazaa iddiasına dayanabilir.

Bu içtihat özellikle tapulu taşınmazların satış veya görünüşte ivazlı başka bir sözleşmeyle devrinde uygulanır. Açıkça ve usulüne uygun yapılmış gerçek bağışlarda, taşınır mallarda veya farklı hukuki işlemlerde ise uyuşmazlığın muris muvazaası dışında tenkis, denkleştirme, genel muvazaa veya başka hukuki sebepler çerçevesinde değerlendirilmesi gerekebilir.

Muris Muvazaasını Kim İspatlamak Zorundadır?

Muris muvazaası iddiasında ispat yükü davacı mirasçıdadır. TMK m.6 ve HMK m.190 gereğince, mirasbırakanın görünürdeki işlemdeki gerçek amacının mirasçıdan mal kaçırmak olduğunu bu iddiadan lehine sonuç çıkaran taraf ispatlamalıdır.

Hukuk Genel Kurulu 27.09.2023 tarihli, 2022/21 E., 2023/861 K. sayılı kararında bu ilkeyi açıkça yinelemiştir. Benzer şekilde HGK'nın 23.01.2020 tarihli, 2017/1247 E., 2020/47 K. sayılı kararında da muris muvazaasının davacı tarafından ispatlanması gerektiği ve gerçek iradenin çok sayıda olgunun birlikte değerlendirilmesiyle belirlenebileceği kabul edilmiştir.

Bu nedenle davalının satış bedelini ödediğini yeterince kanıtlayamaması, tek başına ispat yükünü davalıya geçirmez. Ancak ödeme belgesi bulunmaması; davalının alım gücü, murisin satış ihtiyacı, taşınmazın rayiç değeri, banka hareketleri, tanık anlatımları ve diğer delillerle birlikte değerlendirildiğinde muvazaa iddiasını güçlendirebilir.

Muris Muvazaası Nasıl İspatlanır?

Muris muvazaasında mirasçılar, görünürdeki sözleşmenin tarafı olmadıkları için üçüncü kişi konumundadır. Bu nedenle gerçek iradenin ispatında tanık dâhil geniş bir delil alanından yararlanılabilir.

Yargıtay, murisin gerçek iradesini belirlerken özellikle şu ölçütleri birlikte değerlendirir:

• Mirasbırakanın taşınmazı satmak için haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı,
• Mirasbırakanın ekonomik durumu ve nakit ihtiyacı,
• Taşınmazı devralan kişinin gerçek alım gücü, gelir ve birikimleri,
• Tapudaki satış bedeli ile taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri arasındaki fark,
• Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren banka ve finans kayıtları,
• Devirden hemen önce veya sonra yapılan olağan dışı para hareketleri,
• Mirasbırakan ile davacı ve davalı arasındaki aile ilişkileri, husumet, yakınlık veya minnet ilişkisi,
• Ülke ve yöre gelenekleri ile somut ailenin yaşam biçimi,
• Mirasbırakanın devirden sonra malvarlığında başka önemli malların kalıp kalmadığı,
• Taşınmazın devredilmesine rağmen kullanımın fiilen kimde kaldığı,
• Birden çok taşınmazın aynı kişiye veya bağlantılı kişilere kısa aralıklarla devredilip devredilmediği.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 12.02.2024 tarihli, 2023/266 E., 2024/1034 K. sayılı kararında; düşük bedel tek başına yeterli görülmemiş, ancak taşınmazın terekenin en değerli malı olması, murisin satma ihtiyacının bulunmaması, alıcının ekonomik gücünün yetersizliği ve satış karşılığının terekeye girdiğinin gösterilememesi birlikte değerlendirilerek muvazaa sonucuna ulaşılmıştır.

Satış Bedelinin Düşük Olması Tek Başına Muris Muvazaasını Kanıtlar mı?

Hayır. Yargıtay'ın güncel içtihadı bu konuda açıktır: Tapuda gösterilen satış bedeli ile gerçek piyasa değeri arasındaki fark tek başına muris muvazaasının kanıtı değildir.

HGK'nın 25.10.2023 tarihli, 2022/201 E., 2023/1003 K. sayılı kararında akit bedeli ile keşfen belirlenen gerçek değer arasındaki farkın tek başına muvazaa ispatı için yeterli olmayacağı belirtilmiştir. Aynı yaklaşım, HGK'nın 14.06.2023 tarihli, 2021/947 E., 2023/615 K. sayılı kararında da benimsenmiştir.

Buna karşılık bedel farkı; alıcının ödeme gücünün bulunmaması, murisin satış ihtiyacının olmaması, bedelin gerçekten ödenmemesi ve malvarlığının önemli bölümünün tek kişiye aktarılması gibi başka delillerle birleştiğinde güçlü bir muvazaa göstergesi olabilir.

Nitekim Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 15.04.2025 tarihli, 2023/3979 E., 2025/2008 K. sayılı kararında 23 parça taşınmazın peyderpey aynı kişiye devredilmesi, akit bedelleri ile gerçek değerler arasındaki bariz fark ve alım gücünün ispatlanamaması birlikte değerlendirilmiştir.

Satış Bedelinin Mutlaka Para Olması Gerekir mi?

Hayır. Yargıtay'a göre satışın karşılığı olan semen her olayda mutlaka nakit para olmak zorunda değildir. Mirasbırakana sağlanan sürekli bakım, emek veya olağan aile yardımının ötesine geçen özel hizmetler de somut olayda karşılık olarak değerlendirilebilir.

HGK'nın 25.10.2023 tarihli, 2022/1014 E., 2023/1004 K. sayılı kararında, ebeveynin normal bakımın ötesinde özel ihtimam ve bakıma ihtiyaç duyduğu hâllerde sağlanan bakım ve hizmetin semen niteliğinde kabul edilebileceği belirtilmiştir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 12.03.2026 tarihli, 2025/3131 E., 2026/2036 K. sayılı kararında da murisle birlikte yaşayan ve bakım ihtiyaçlarını karşılayan kişinin hizmetinin, diğer şartlarla birlikte, bedel niteliğinde değerlendirilebileceği kabul edilmiştir. Bu nedenle “banka dekontu yok, o hâlde kesin muvazaa vardır” yaklaşımı doğru değildir.

Mirasbırakanın Satış İhtiyacı Neden Önemlidir?

Mirasbırakanın devir tarihinde ekonomik olarak taşınmaz satmaya ihtiyaç duyup duymadığı, gerçek satış iradesinin belirlenmesinde önemli bir göstergedir. Tedavi masrafı, borç, inşaat gideri, yaşam giderleri veya başka gerçek finansman ihtiyacı satışın gerçekliğini destekleyebilir.

Buna karşılık düzenli geliri ve sosyal güvencesi bulunan, önemli bir nakit ihtiyacı saptanamayan mirasbırakanın en değerli malını düşük bedelle ve ödeme izi bulunmaksızın devretmesi, diğer delillerle birlikte muvazaa lehine değerlendirilebilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 09.04.2026 tarihli, 2025/4623 E., 2026/2875 K. sayılı kararında ise murisin inşaat masrafları nedeniyle paraya ihtiyacı bulunması ve davalının ziynet bozdurma ile borç alma yoluyla satış bedelini finanse ettiğinin ortaya konulması, muvazaa iddiasının reddinde önem taşımıştır.

Banka Kayıtları Muris Muvazaasında Ne Kadar Önemlidir?

Banka kayıtları tek başına karar vermeye yetmez; ancak satışın gerçekten bedelli olup olmadığını anlamada güçlü delillerden biridir. Satış bedelinin murisin hesabına yatırılması gerçek satış lehine bir emare olabilir. Fakat paranın işlemden hemen sonra geri çekilmesi, devralana iade edilmesi veya terekede hiçbir ekonomik karşılık bırakmaması diğer delillerle birlikte ayrıca değerlendirilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 04.12.2025 tarihli, 2025/14 E., 2025/5689 K. sayılı kararında satış bedeli olduğu ileri sürülen paranın murisin hesabına yatırıldıktan iki gün sonra çekilmesi, murisin ekonomik olarak satışa ihtiyaç duymaması, taşınmazı kullanmaya devam etmesi ve önceki dava/feragat süreci birlikte değerlendirilerek muvazaa kabul edilmiştir.

Mirasbırakanın Çocuklarıyla İlişkisi Muvazaa İspatında Etkili midir?

Evet. Mirasbırakan ile mirasçılar arasındaki beşerî ilişkiler, gerçek iradenin araştırılmasında Yargıtay'ın sürekli dikkate aldığı ölçütlerden biridir. Ancak aile içi yakınlık veya uzaklık tek başına kesin kanıt değildir.

Mirasbırakanın belirli bir mirasçısını sistematik biçimde dışlaması, diğer mirasçıları malvarlığıyla donatması, somut aile yapısında kız veya erkek çocuklar arasında ayrım yaptığına ilişkin güçlü tanık ve olay delillerinin bulunması mal kaçırma kastını destekleyebilir.

Buna karşılık muris ile davacılar arasında husumet bulunmaması, devrin bakım ve minnet ilişkisine dayanması ve terekede diğer mirasçılara intikal edecek önemli malvarlığının kalması muvazaa iddiasının reddine götürebilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 04.05.2026 tarihli, 2025/5627 E., 2026/3616 K. ve 2025/5640 E., 2026/3618 K. sayılı kararlarında bu tür olguların birlikte değerlendirilmesiyle muris muvazaasının ispatlanamadığı sonucuna varılmıştır.

Terekede Başka Malların Kalması Davayı Engeller mi?

Hayır. Mirasbırakanın başka mallar bırakmış olması tek başına muris muvazaası davasını engellemez. Ancak terekede kalan malvarlığının kapsamı, murisin gerçek iradesini belirlerken dikkate alınan önemli bir olgudur.

Burada satış ile ölünceye kadar bakma sözleşmesini ayırmak gerekir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 07.10.2025 tarihli, 2023/6170 E., 2025/4297 K. sayılı kararında “makul oran” incelemesinin özellikle ölünceye kadar bakma sözleşmelerinde önem taşıdığı; satış yoluyla temliklerde ise murisin başka mallarının bulunmasının doğrudan matematiksel oran testi değil, gerçek iradenin tespitinde kullanılacak bir olgu olduğu belirtilmiştir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Muris Muvazaası Sayılır mı?

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi kural olarak ivazlı bir sözleşmedir ve tek başına muris muvazaası anlamına gelmez. Mirasbırakan gerçekten bakım görmek amacıyla makul ölçüde mal devretmiş ve bakım borcu fiilen yerine getirilmişse işlem geçerli olabilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 13.02.2025 tarihli, 2024/213 E., 2025/608 K. sayılı kararında murisin davalı ile aynı evde yaşaması, fiilen bakım görmesi, başka taşınmazlarının bulunması ve devredilen payın makul sınırda kalması karşısında muris muvazaasının ispatlanamadığı kabul edilmiştir.

Buna karşılık bakım ihtiyacıyla açıklanamayacak ölçüde yüksek malvarlığının aktarılması, diğer mirasçılardan mal kaçırma kastını gösterebilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 16.09.2025 tarihli, 2024/82 E., 2025/3722 K. sayılı kararında malvarlığının yaklaşık %45'inin ölünceye kadar bakma, yaklaşık %30'unun ise aynı tarihte hibe yoluyla bağlantılı kişilere geçirilmesi; toplamda yaklaşık %75'lik aktarımın hayatın olağan akışına uygun olmadığı değerlendirilmiştir.

14.04.2025 tarihli, 2024/1134 E., 2025/1970 K. sayılı karar ise ölünceye kadar bakma sözleşmesinde devredilen malın tüm terekeye oranının araştırılması gerektiğini özellikle vurgulamaktadır.

Bakım Borcu Yerine Getirilmemişse Otomatik Olarak Muris Muvazaası mı Vardır?

Hayır. Bakım borcunun gereği gibi yerine getirilmemesi ile muris muvazaası aynı hukuki sorun değildir. Birincisi sözleşmeye aykırılık ve ölünceye kadar bakma sözleşmesine özgü hakları gündeme getirirken, muris muvazaasında asıl soru sözleşme yapılırken gerçek amacın bakım mı yoksa mirasçıdan mal kaçırma mı olduğudur.

Açık Bağış Muris Muvazaası mıdır?

Mirasbırakan taşınmazını tapuda açıkça bağış olarak devretmişse, satış görünümünde gizlenmiş bağıştan söz edilemeyeceği için 1974 tarihli muris muvazaası içtihadı kural olarak uygulanmaz.

Açık ve geçerli bağış, saklı payları ihlal ediyorsa şartları varsa tenkis davası; altsoya yapılan bazı karşılıksız kazandırmalar bakımından ise denkleştirme gündeme gelebilir. Bu nedenle her “bir çocuğa fazla mal verilmesi” olayı muris muvazaası değildir.

Muris Muvazaası ile Tenkis Davası Arasındaki Fark Nedir?

Muris muvazaası ile tenkis birbirinden farklı hukuki kurumlardır.

• Muris muvazaasında görünürdeki işlem ve gizli bağış şekil ve muvazaa nedeniyle geçersizdir. Saklı pay sahibi olsun olmasın miras hakkı ihlal edilen mirasçı dava açabilir.
• Tenkiste ortada kural olarak geçerli bir kazandırma vardır; fakat bu kazandırma mirasçının saklı payını ihlal ettiği ölçüde kanunda öngörülen sınırlar içinde azaltılır.

Tenkis davasının TMK m.571'de düzenlenen özel süreleri vardır. Buna karşılık muris muvazaasına dayalı ayni tapu iptali ve tescil talebi kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.

Somut olayda hangi hukuki sebebin gerçekleştiği başlangıçta tam olarak belirlenemiyorsa muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil talebinin yanında, şartları varsa terditli biçimde tenkis talebinin de değerlendirilmesi mümkündür.

Muris Muvazaası ile Denkleştirme Arasındaki Fark Nedir?

Denkleştirme, mirasbırakanın sağlığında özellikle altsoyuna yaptığı bazı karşılıksız kazandırmaların miras paylaşımında terekeye hesaben geri verilmesini sağlayan ayrı bir miras hukuku kurumudur.

Muris muvazaasında ise görünürdeki sözleşmenin gerçek iradeye uymadığı ve gizli bağışın resmî şekle aykırı olduğu ileri sürülür. Bu nedenle davanın hukuki sebebi, tarafları, ispatı ve sonucu denkleştirmeden farklıdır.

Muris Muvazaası ile Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması Arasındaki Fark Nedir?

Bu iki hukuki sebep uygulamada sıkça karıştırılır.

Muris muvazaasında mirasbırakan taşınmazın devrini gerçekten istemektedir; fakat asıl bağışlama iradesini satış veya başka görünürdeki işlem altında gizlemektedir.

Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasında ise vekil, kendisine verilen temsil yetkisini vekâlet verenin menfaatine ve gerçek iradesine aykırı biçimde kullanır. Taşınmazı devralan üçüncü kişi vekille işbirliği içinde veya kötü niyetliyse vekâlet veren işlemin kendisini bağlamadığını ileri sürebilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 16.12.2021 tarihli, 2021/6970 E., 2021/7965 K. sayılı kararında vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiasında vekilin sadakat ve özen borcu ile üçüncü kişinin kötü niyetinin araştırılması gerektiği vurgulanmıştır.

Aynı dosyada birden fazla hukuki sebebe dayanılması mümkün olmakla birlikte, muris muvazaasına dayalı miras payı oranında talep ile terekeye ait bir hakkın vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle geri alınması arasında taraf teşkili ve aktif dava yetkisi bakımından önemli farklar bulunabilir.

Muris Muvazaası Davasını Kimler Açabilir?

1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı ihlal edilen mirasçı muris muvazaasına dayanabilir.

Mirasçı kendi miras payı oranında tapu iptali ve tescil talep ediyorsa diğer bütün mirasçıların davaya katılması kural olarak gerekli değildir. Ancak davanın amacı taşınmazın tamamının doğrudan terekeye döndürülmesi ise elbirliği mülkiyeti ve terekenin temsiline ilişkin kurallar ayrıca uygulanır.

Mirasçı Kendi Payı İçin mi, Tereke Adına mı Dava Açmalıdır?

Muris muvazaası davasında talebin nasıl kurulduğu çok önemlidir.

Mirasçı, yalnızca kendi miras payı oranında tapu iptali ve adına tescil istiyorsa kişisel miras hakkına dayanarak hareket edebilir.

Buna karşılık taşınmazın tamamının mirasbırakanın terekesine iadesi isteniyorsa, elbirliği mülkiyetine ilişkin kurallar devreye girer. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 09.04.2026 tarihli, 2025/4623 E., 2026/2875 K. sayılı kararında terekeye iade talebinde terekenin temsilinin sağlanması gerektiği vurgulanmıştır. Bu durumda TMK m.640 kapsamında diğer mirasçıların katılımı veya şartları varsa tereke temsilcisi atanması gündeme gelir.

Muris Muvazaası Davası Kime Karşı Açılır?

Dava kural olarak taşınmazı muvazaalı işlemle devralan ve tapuda malik görünen kişiye karşı açılır. Taşınmaz daha sonra başka kişilere devredilmişse sonraki maliklerin iyi veya kötü niyet durumu ayrıca incelenir.

İlk muvazaalı devralan ölmüşse taleplerin niteliğine göre onun mirasçıları ve tapu kayıt maliklerinin davadaki sıfatları değerlendirilmelidir.

Taşınmaz Üçüncü Kişiye Satılmışsa Ne Olur?

Muvazaalı ilk devralan taşınmazı daha sonra üçüncü bir kişiye satmış olabilir. Bu durumda TMK m.1023 ve m.1024 önem taşır.

Üçüncü kişi önceki muvazaalı işlemi biliyor veya somut olayda bilmesi gerekiyorsa iyi niyet korumasından yararlanamaz. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 03.10.2024 tarihli, 2023/3936 E., 2024/5400 K. sayılı kararında bu yaklaşım benimsenmiş ve kötü niyetli sonraki maliklerin TMK m.1023 korumasından yararlanamayacağı kabul edilmiştir.

Buna karşılık sonraki malik gerçekten iyi niyetliyse ve tapu siciline güven ilkesi gereğince kazanımı korunuyorsa tapu iptali mümkün olmayabilir. Böyle bir durumda muvazaalı ilk devralana yöneltilecek bedel/tazminat talebi gündeme gelebilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 14.04.2025 tarihli, 2024/1146 E., 2025/1971 K. sayılı kararında tapu iptalinin iyi niyetli üçüncü kişinin korunması nedeniyle mümkün olmadığı durumda, murisin devrettiği payın dava tarihindeki değeri üzerinden davacıların miras payına isabet eden tutarın tazminat olarak belirlenmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Muris Muvazaası Davasında Bedel Talep Edilebilir mi?

Evet. Taşınmazın aynen geri alınmasının mümkün olmaması ihtimaline karşı, somut olaya göre tapu iptali ve tescil talebinin yanında veya terditli biçimde bedel/tazminat talebi ileri sürülebilir.

Özellikle taşınmazın iyi niyetli üçüncü kişiye geçtiği ve TMK m.1023 nedeniyle ayni talebin sonuçsuz kaldığı hâllerde bedel talebinin doğru kurulması büyük önem taşır. Talebin hangi kişiye, hangi hukuki sebebe ve hangi değerleme tarihine göre yöneltileceği dosyanın niteliğine göre belirlenmelidir.

Muris Muvazaası Davasında Ecrimisil İstenebilir mi?

Şartları varsa tapu iptali ve tescil talebiyle birlikte ecrimisil de istenebilir. Ancak ecrimisil otomatik bir sonuç değildir. Davalının taşınmazı haksız ve kötü niyetli biçimde kullanması, kullanım dönemi, taşınmazın gelir getirme kapasitesi ve intifadan men şartının aranıp aranmayacağı somut olaya göre değerlendirilir.

Ayrıca muris muvazaasına dayalı ayni tapu iptali ve tescil isteminin zamanaşımına tabi olmaması, ecrimisil veya diğer parasal yan taleplerin de süresiz olduğu anlamına gelmez. Parasal yan talepler kendi hukuki niteliklerine göre ayrı süre ve faiz kurallarına tabidir.

Muris Muvazaası Davasında Zamanaşımı Var mı?

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası, muvazaalı işlemin geçersizliğine dayandığından kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.

Ancak yıllarca dava açılmamış olması hiçbir hukuki önem taşımıyor demek değildir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 30.05.2022 tarihli, 2022/3146 E., 2022/4303 K. sayılı kararında çok uzun süre sessiz kalınması; tarafların işlemi bilip bilmediği, rıza veya aile içi paylaşım iddiaları ve hayatın olağan akışı bakımından delil değerlendirmesinde dikkate alınmıştır.

Bu nedenle “zamanaşımı yok” kuralı, delillerin zaman içinde kaybolması veya uzun süreli davranışların ispat bakımından önem taşımayacağı şeklinde anlaşılmamalıdır.

Muris Muvazaası Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Taşınmazın aynına ilişkin bir dava söz konusu olduğundan HMK m.12 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaz bulunması ve taşınmazların farklı yargı çevrelerinde yer alması hâlinde yetki ve dava birleştirme stratejisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Dava Açılmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası bakımından dava şartı zorunlu arabuluculuk öngörülmüş değildir. Uyuşmazlığın ayni hakka ilişkin niteliği ve ileri sürülen diğer talepler dikkate alınarak somut dosyanın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Muris Muvazaası Davasında İhtiyati Tedbir Konulabilir mi?

Dava sürerken taşınmazın tekrar el değiştirmesi uyuşmazlığı daha karmaşık hâle getirebilir. Bu nedenle HMK m.389 ve devamındaki şartların bulunması hâlinde dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemeye yönelik ihtiyati tedbir talep edilebilir.

Tedbir otomatik değildir. Mahkeme yaklaşık ispatı, tarafların menfaat dengesini, teminatı ve talebin ölçülülüğünü somut olayın özelliklerine göre değerlendirir.

Muris Muvazaası Davasında Hangi Deliller Toplanmalıdır?

Bu davalarda yalnız tapu kaydına bakmak yeterli değildir. Mirasbırakanın gerçek iradesini ortaya koyacak delillerin sistemli biçimde toplanması gerekir.

• Tapu kayıtları, resmi akit tabloları ve tedavüllü tapu kayıtları,
• Temlik tarihindeki gerçek değer için keşif ve bilirkişi incelemesi,
• Mirasbırakan ve devralanın banka hesap hareketleri,
• Satış bedelinin kaynağını gösteren kredi, borç, ziynet bozdurma veya ödeme belgeleri,
• Mirasbırakanın gelir, emekli aylığı, borç, tedavi ve ekonomik durum kayıtları,
• Devralanın mesleği, geliri, taşınmaz alım gücü ve malvarlığı,
• Mirasbırakanın diğer taşınmaz ve malvarlığı kayıtları,
• Tanık anlatımları ve aile içi ilişkileri gösteren somut olaylar,
• Bakım iddiası varsa sağlık kayıtları, bakım belgeleri ve fiili yaşam düzeni,
• Devirden önce ve sonra açılmış dava, feragat, vekâletname ve benzeri belgeler,
• Taşınmazın devredildikten sonra kim tarafından kullanıldığını gösteren kayıtlar.

Banka Ödemesi Varsa Muris Muvazaası Davası Kesin Kaybedilir mi?

Hayır. Banka üzerinden ödeme yapılmış olması gerçek satış lehine güçlü bir delil olabilir; ancak tek başına kesin sonuç doğurmaz. Paranın kaynağı, ne zaman yatırıldığı, murisin parayı nasıl kullandığı, bedelin taşınmazın gerçek değeriyle ilişkisi ve diğer bütün deliller birlikte değerlendirilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2025/5689 K. sayılı kararında hesaba para yatırılmış olmasına rağmen paranın kısa süre sonra çekilmesi ve diğer somut olgular nedeniyle işlem muvazaalı kabul edilmiştir. Buna karşılık 2026/2875 K. sayılı kararda alıcının bedeli borç ve ziynet yoluyla temin ettiğinin ortaya konulması gerçek satış lehine değerlendirilmiştir.

Davalının Alım Gücü Yoksa Dava Kesin Kabul Edilir mi?

Hayır. Alıcının ekonomik gücünün bulunmaması önemli bir emaredir; fakat yine tek başına kesin sonuç doğurmaz. Çünkü bedel nakit dışında bakım ve emek biçiminde de olabilir veya alıcı borçlanarak bedeli finanse etmiş olabilir.

Bu nedenle alım gücü, satış bedelinin kaynağı ve murise gerçekten bir ekonomik karşılık sağlanıp sağlanmadığı birlikte araştırılmalıdır.

Mirasbırakanın Sağlığında Açtığı Davadan Feragat Etmesi Muvazaayı Ortadan Kaldırır mı?

Hayır, tek başına ortadan kaldırmaz. HGK'nın 14.06.2023 tarihli, 2021/947 E., 2023/615 K. sayılı kararında mirasbırakanın sağlığında açtığı davadan feragat etmiş olması, mirasçılar tarafından ileri sürülen muris muvazaası iddiasını kendiliğinden geçersiz kılan bir olgu olarak kabul edilmemiştir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 04.12.2025 tarihli, 2025/14 E., 2025/5689 K. sayılı kararında ise feragat süreci, banka hareketleri ve diğer delillerle birlikte değerlendirilmiş ve somut olayda muvazaayı perdelemeye yönelik bir unsur olarak görülmüştür.

Muris Muvazaası Davasında Dava Değeri ve Harç Nasıl Belirlenir?

Tapu iptali ve tescil davası taşınmazın değeriyle bağlantılı nispi harca tabi bir davadır. Mirasçı yalnız kendi payı oranında iptal ve tescil istiyorsa dava değeri bakımından çekişmeli miras payına düşen taşınmaz değeri önem taşır.

Taşınmazın gerçek değeri yargılama sırasında keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenebilir ve eksik harç varsa tamamlatılabilir. Birden fazla taşınmaz veya terditli bedel taleplerinin bulunduğu dosyalarda dava değeri ayrıca hesaplanmalıdır.

Muris Muvazaası Davasında En Sık Yapılan Hatalar

• Yalnızca satış bedelinin düşük olmasına dayanıp diğer delilleri toplamamak,
• Davalının ödeme belgesi sunamamasını otomatik olarak ispat yükünün ters dönmesi şeklinde yorumlamak,
• Mirasbırakanın satış ihtiyacını ve ekonomik durumunu araştırmamak,
• Devralanın alım gücü ile ödemenin kaynağını birlikte incelememek,
• Banka hareketlerini yalnız “para yatırılmış mı?” seviyesinde incelemek,
• Mirasbırakanın kalan malvarlığını ve diğer mirasçılara yaptığı kazandırmaları araştırmamak,
• Satış işlemleri ile ölünceye kadar bakma sözleşmesindeki orantılılık testini birbirine karıştırmak,
• Gerçek bakım ve hizmetin bazı olaylarda semen sayılabileceğini gözden kaçırmak,
• Muris muvazaası ile açık bağış, tenkis ve denkleştirmeyi aynı hukuki kurum sanmak,
• Muris muvazaası ile vekâlet görevinin kötüye kullanılmasını birbirine karıştırmak,
• Kendi miras payı oranındaki talep ile terekeye iade talebinin taraf teşkilini aynı kabul etmek,
• Taşınmaz üçüncü kişiye geçtiğinde TMK m.1023–1024 iyi niyet incelemesini yapmamak,
• Tapu iptali mümkün değilse terditli bedel/tazminat talebini düşünmemek,
• Ayni talebin zamanaşımına tabi olmamasını ecrimisil ve diğer parasal taleplere de uygulamak,
• Dava sırasında sonraki devir riskine karşı ihtiyati tedbir ihtiyacını değerlendirmemek.

Güncel Yargıtay Kararları Muris Muvazaasında Hangi İlkeleri Öne Çıkarıyor?

2024–2026 dönemindeki Yargıtay kararları, muris muvazaasında tek bir belirtiye dayanılarak sonuca gidilemeyeceğini açık biçimde göstermektedir.

• HGK 2023/1003 K.: Düşük satış bedeli tek başına muvazaa değildir.
• 1. HD 2024/1034 K.: Düşük bedel; alım gücü yokluğu, murisin satış ihtiyacının bulunmaması ve terekeye ödeme girmemesiyle birleştiğinde muvazaayı destekleyebilir.
• 1. HD 2025/2008 K.: Çok sayıda taşınmazın aynı kişiye aktarılması, açık bedel farkı ve ekonomik güç yetersizliği birlikte güçlü delildir.
• 1. HD 2025/5689 K.: Banka hareketlerinin şeklen ödeme görüntüsü vermesi yeterli değildir; işlemin bütün ekonomik seyri incelenmelidir.
• 1. HD 2026/2036 K.: Bakım ve emek, şartlarına göre satışın karşılığı olan semen niteliği taşıyabilir.
• 1. HD 2026/2875 K.: Gerçek finansman kaynağı ve murisin satış ihtiyacı muvazaa iddiasının reddinde etkili olabilir; terekeye iade talebinde temsil kuralları gözetilmelidir.
• 1. HD 2026/3616 K.: Uzun süre bakım sağlayan kişiye minnet duygusuyla yapılan devir ve terekede önemli malların kalması muvazaayı çürütebilir.
• 1. HD 2026/3618 K.: Sağ kalan eşin geleceğini güvence altına alma amacı ve çocuklarla husumet bulunmaması, somut olayda mal kaçırma kastının ispatlanamadığını gösterebilir.

Bu kararların ortak sonucu şudur: Muris muvazaası davası “bedel düşük mü?” sorusuna indirgenemez. Mirasbırakanın gerçek iradesi, ekonomik ve ailevi olay örgüsünün tamamı üzerinden belirlenir.

Sık Sorulan Sorular

Baba malını bir çocuğuna sattıysa diğer çocuklar tapuyu iptal ettirebilir mi?

Yalnız satış yapılmış olması yeterli değildir. Görünürdeki satışın gerçekte bağış olduğu ve mirasbırakanın amacının diğer mirasçıların miras hakkını azaltmak olduğu ispatlanırsa miras payı oranında tapu iptali ve tescil istenebilir.

Tapuda satış gösterilmiş ama para ödenmemişse dava kesin kazanılır mı?

Hayır. Ödeme yapılmaması önemli bir delildir ancak tek başına yeterli değildir. Mirasbırakanın satma ihtiyacı, devralanın alım gücü, bakım ve hizmet ilişkisi, terekede kalan mallar ve diğer deliller birlikte değerlendirilir.

Muris muvazaası davasında tanık dinlenebilir mi?

Evet. Mirasçılar görünürdeki sözleşmenin dışında üçüncü kişi olduklarından murisin gerçek iradesini tanık dâhil her türlü hukuka uygun delille ispatlayabilirler. Ancak yalnız menfaatli veya soyut tanık anlatımına dayanmak yerine belge ve objektif delillerle desteklenen bir dosya kurulması önemlidir.

Mirasbırakan taşınmazı damadına veya üçüncü kişiye devrettiyse muris muvazaası olmaz mı?

Olabilir. Muris muvazaası yalnız mirasçıya yapılan devirlerle sınırlı değildir. Önemli olan alıcının kimliği değil, mirasbırakanın görünürdeki işlem arkasındaki gerçek bağış ve mirasçıdan mal kaçırma amacıdır.

Mirasbırakanın başka taşınmazlarının bulunması davayı engeller mi?

Hayır. Başka malların bulunması tek başına davayı engellemez; fakat murisin gerçek iradesinin belirlenmesinde önemli bir göstergedir. Özellikle ölünceye kadar bakma sözleşmesinde devredilen malın tüm malvarlığı içindeki oranı ayrıca önem taşır.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle yapılan her devir iptal edilir mi?

Hayır. Gerçek bakım ilişkisi bulunan ve karşılıklı edimler makul olan sözleşme geçerlidir. Ancak bakım sözleşmesi yalnız görünüşte kullanılmış ve asıl amaç mirasçıdan mal kaçırmaksa muris muvazaası gündeme gelebilir.

Muris muvazaası davası için saklı pay sahibi olmak gerekir mi?

Hayır. 1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararına göre saklı pay sahibi olsun veya olmasın, miras hakkı ihlal edilen mirasçı şartları varsa muris muvazaasına dayanabilir.

Muris muvazaası davası kaç yıl içinde açılmalıdır?

Muris muvazaasına dayalı ayni tapu iptali ve tescil talebi kural olarak zamanaşımı ve hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak ecrimisil ve bedel gibi yan taleplerin süreleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Taşınmaz iyi niyetli üçüncü kişiye satıldıysa hak tamamen kaybolur mu?

Tapu iptali TMK m.1023 nedeniyle mümkün olmayabilir; fakat somut olayda muvazaalı ilk devralana karşı miras payına isabet eden bedel/tazminat talebi gündeme gelebilir. Sonraki alıcı kötü niyetliyse TMK m.1023 korumasından yararlanamaz.

Diğer mirasçılar dava açmak istemiyorsa tek mirasçı dava açabilir mi?

Kendi miras payı oranında tapu iptali ve tescil isteyen mirasçı kural olarak tek başına dava açabilir. Taşınmazın tamamının terekeye iadesi isteniyorsa terekenin temsil kuralları ayrıca uygulanır.

Muris muvazaası davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davasında zorunlu arabuluculuk dava şartı değildir.

Sonuç

Muris muvazaası davalarında belirleyici olan tek bir delil değil, mirasbırakanın gerçek iradesidir. Düşük satış bedeli, banka kaydının bulunmaması veya devralanın mirasçı olması tek başına davanın kabulünü sağlamaz. Aynı şekilde tapuda ödeme gösterilmiş olması veya mirasbırakanın başka mal bırakmış olması da tek başına davanın reddi için yeterli değildir.

Yargıtay'ın güncel yaklaşımı; murisin satış ihtiyacını, devralanın ekonomik gücünü, ödemenin gerçekliğini, banka hareketlerini, bakım ve hizmet ilişkisini, aile içi ilişkileri, terekede kalan malları ve işlemlerin zamanlamasını birlikte değerlendirmektedir.

Bu nedenle dava açılmadan önce tapu tedavüllerinin, devir tarihindeki rayiç değerlerin, banka kayıtlarının, tarafların ekonomik durumlarının, diğer tereke mallarının ve tanık anlatımlarının birlikte incelenmesi gerekir. Taşınmazın sonraki kişilere devri, terekeye iade yerine pay oranında talep seçimi, bedel ve ecrimisil talepleri de dava stratejisinin başında belirlenmelidir.

Muris muvazaası, tapu iptali ve tescil, tenkis ve diğer miras-tapu uyuşmazlıkları hakkında hukuki destek için Miras ve Tapu Davaları hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Muris muvazaası davalarında uygulanacak hukuki yol; devir türü, taşınmazın sonraki devirleri, mirasçılık yapısı, deliller ve somut olayın özelliklerine göre değişebilir.