Önalım davası, gayrimenkul veya paylı mülkiyetin devrine ilişkin olarak, ilgili paydaşlara öncelikli alım hakkının tanınması amacıyla açılan ve “şufa hakkı” olarak da bilinen bir hukuki taleptir. Bu dava, hem sözleşmeden doğan hem de kanundan kaynaklanan ön alım haklarının korunması, bedelde muvazaa iddiaları, fiili taksim uygulamaları, akrabalar arası işlemler ve satış bedelinin belirlenmesi gibi çok boyutlu konuları kapsamaktadır. Davanın açılması, taraflar arasındaki menfaat dengelerinin sağlanması, mülkiyet hakkının korunması ve hukuki belirlilik ilkesinin tesis edilmesi açısından büyük önem arz etmektedir. Aşağıda, şufa hakkına ilişkin davanın hukuki çerçevesi, gereklilikleri, usul ve esasları ayrıntılı bir şekilde incelenmekte olup, ilgili mevzuat ve içtihatlar ışığında, avukatlık dilinin kullandırdığı titizlikle ele alınmaktadır.
Şufa davası, bir taşınmaz veya paylı mülkiyet üzerinde yapılmış olan satış işleminin, hak sahipleri tarafından, kanuni veya sözleşmeye dayalı ön alım hakkının kullanılabilmesi için açılan davadır. Bu dava, esasen, devredilecek taşınmazın üçüncü kişiye satış işleminin gerçekleşmesi sonrasında, o taşınmazı aynı şartlarla kendilerinin de alabilme imkânını sağlayan hukuki bir koruma aracıdır. Şufa hakkı, taraflar arasındaki eşitlik ve adalet ilkesinin korunması amacıyla, özellikle ortak mülkiyetin korunması, paydaşların menfaatlerinin gözetilmesi ve haksız kazanç elde edilmesinin önüne geçilmesi için düzenlenmiştir.
Şufa davasının açılabilmesi için belli başlı şartların mevcut olması gerekmektedir. Bu şartların varlığı, başvuranın ön alım hakkını kullanabilmesi açısından temel ön koşuldur.
a) Satışın Gerçekleşmiş Olması:
Devredilecek taşınmazın ya da payın, üçüncü bir şahsa satışının kesinleşmiş ve işlemin hukuki surette sonuçlanmış olması gerekmektedir. Bu durum, satış işleminin varlığını, resmi belgeler ve tapu kayıtları ile tescil ettiren somut delillerle ortaya konmalıdır.
b) Taşınmazın Üçüncü Şahsa Satılmış Olması:
Şufa hakkının doğabilmesi için, satış işleminin, söz konusu paydaşlar dışındaki üçüncü şahıs nezdinde gerçekleştirilmiş olması gerekmektedir. Aksi takdirde, taraflar arasında yapılan müzakereler veya anlaşmalar kapsamında değerlendirilmesi gereken farklı hukukî sonuçlar doğabilir.
c) Paylı Mülkiyetin Mevcut Olması:
Önalım hakkı, ancak taşınmazın paylı mülkiyet hakkının bulunduğu durumlarda uygulanabilir. Mülkiyetin tek kişi tarafından elinde tutulduğu durumlarda, şufa hakkının söz konusu olmadığı kabul edilir.
d) Şufa Hakkının Sadece Paydaşlar Tarafından Kullanılabilir Olması:
Önalım hakkı, yalnızca taşınmazın veya payın ortak sahipleri veya ilgili paydaşları tarafından kullanılabilir. Satışa konu malvarlığının, üçüncü şahıslar arasında serbestçe devredilmesi durumunda, hak sahiplerinin ön alım hakkı bulunmamaktadır.
Taraflar arasında imzalanan sözleşmelerde, mülkiyetin devrine ilişkin olarak şufa hakkının saklı tutulması kararlaştırılabilir. Bu durumda, sözleşmenin taraflarından biri, üçüncü kişiye satış yapmadan önce, sözleşmede belirtilen koşullar çerçevesinde ön alım hakkını kullanmak zorundadır. Sözleşmeden doğan şufa hakkı, tarafların iradesine dayalı olarak belirlenmiş özel hükümlerin ifası niteliğinde olup, taraflar arasındaki alım-satım işlemlerinde ek bir denetim mekanizması oluşturmaktadır. Sözleşmenin içeriğinde, ön alım hakkının kullanım şekli, süresi, bedel belirlenmesi ve uygulanabilirliği hususları açıkça düzenlenmiş olmalıdır.
Kanuni düzenlemeler çerçevesinde, özellikle paylı mülkiyetin korunması amacıyla, bazı durumlarda ön alım hakkı kanundan doğar. Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer mevzuat hükümleri, taşınmazın üçüncü kişiye satışında, paydaşların haklarını koruyacak şekilde şufa hakkını öngörmektedir. Bu durumda, sözleşmeden doğan haklardan bağımsız olarak, yasal düzenlemelerin getirdiği şartların yerine getirilmesi halinde, ön alım hakkı devreye girer. Kanunundan doğan şufa hakkı, işlemin hukuki geçerliliğini ve tarafların korunmasını sağlayan emsal hükümlerle desteklenmektedir.
Önalım hakkının kullanılabilmesi için, satış işleminin noterden bildirilmesi gerekliliği, delillerin resmi nitelikte tescillenmesi açısından önem arz eder. Noterden yapılan bildirim, satışın gerçekleştiğini ve şartlarının belgelendirilmesini sağlayarak, şufa hakkının kullanılabilmesi için somut bir temel oluşturur. Bu bildirim, ayrıca taraflar arasında olası ihtilafların önüne geçmek ve işlemin şeffaf bir şekilde izlenmesini sağlamak amacıyla kritik bir rol oynamaktadır. Noter, satış bedeli, tarafların kimlik bilgileri ve işlem tarihi gibi bilgileri kayda geçirerek, mahkemenin delil değerlendirme aşamasında kullanabileceği resmi belgeler sunar.
Önalım hakkı, yalnızca taşınmazın veya payın mevcut paydaşları tarafından kullanılabilmektedir. Bu bağlamda, mülkiyet üzerinde hak sahibi olan tüm kişiler, ilgili pay oranlarına göre ön alım hakkını talep edebilirler. Hak sahiplerinin kimlikleri, mülkiyet belgeleri ve pay oranlarına ilişkin resmi kayıtlar, bu hakkın kullanılabilmesi için zorunlu delil niteliğindedir. Davanın açılması sürecinde, hangi kişilerin bu haktan yararlanabileceği açıkça belirlenmeli ve paydaşlar arasındaki anlaşmazlıklar, yasal esaslara uygun biçimde çözümlenmelidir.
Şufa davası, esas olarak, taşınmazı veya payı üçüncü şahsa devreden kişinin aleyhine açılır. Davanın konusu, satış işleminin varlığı ve ilgili şartların ihlal edildiğinin ispatı üzerine kuruludur. Bu bağlamda, davacı, satışın gerçekleştiği karşı tarafa, yani devreden tarafa karşı şufa hakkının kullanılmasına yönelik taleplerini ileri sürer. Davanın açılacağı şahıs, satış işlemini gerçekleştiren ve söz konusu hak sahiplerinin ön alım hakkını zedeleyen kişidir. Davacı, mahkemeye sunacağı delillerle, satış işleminin haklı gerekçelere dayanmadan gerçekleştirildiğini, ön alım hakkının ihlal edildiğini kanıtlamakla yükümlüdür.
Şufa davasının açılacağı mahkeme, tarafların ikametgahına ve taşınmazın bulunduğu yerin yargı yetkisine göre belirlenir. Türkiye’de bu tür davalar, genellikle asliye hukuk mahkemelerinde veya aile mahkemelerinde görülmektedir. Yetkili mahkemenin tespiti, satış işleminin gerçekleştiği yer, taşınmazın niteliği ve ilgili tarafların ikametgah adresleri dikkate alınarak yapılır. Mahkemenin belirlenmesinde, yargı usulündeki son düzenlemeler ve yerel uygulamalar büyük önem taşımaktadır. Doğru mahkemenin seçilmesi, davanın seyrini hızlandırır ve taraflar arasındaki ihtilafın etkin biçimde çözülmesini sağlar.
Önalım hakkının kullanılabilmesi için, yasal veya sözleşmeye dayalı olarak belirlenmiş sürelerin aşılmaması gerekmektedir. Kullanım süresi, satış işleminin gerçekleştiği andan itibaren, ilgili mevzuat ve sözleşmede öngörülen zaman dilimi içerisinde, hak sahipleri tarafından kullanılmalıdır. Süre dolduğunda, ön alım hakkının kullanılmaması, hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle, davacı, sürenin henüz geçmediğini ve zamanında hak talebinde bulunduğunu ispat edecek belgelerle birlikte mahkemeye başvurmalıdır.
Bedelde muvazaa, satış bedelinin tapuda gerçek bedel ile uyuşmayan, kasıtlı olarak düşük veya yüksek gösterilmesi suretiyle yapılan hileli işlemleri ifade eder.
a) Satış Bedelinin Tapuda Gerçek Bedele Göre Düşük Gösterilmesi:
Bu durumda, taraflardan biri, satış bedelini kasıtlı olarak gerçek piyasa değerinden düşük göstererek, ön alım hakkından haksız bir şekilde yararlanmayı hedefler. Davacı, gerçek bedel ile bildirilen bedel arasındaki farkı, ekspertiz raporları, piyasa analizleri ve tanık ifadeleri ile ispat etmek zorundadır.
b) Satış Bedelinin Tapuda Gerçek Bedele Göre Yüksek Gösterilmesi:
Diğer tarafta ise, satış bedelinin gerçek piyasa değerinden yüksek gösterilmesi durumunda, bu durumun da muvazaaya dayalı olduğu ileri sürülebilir. Böyle hileli işlemler, ön alım hakkının etkin kullanılmasını engeller ve hak sahiplerinin maddi zarar görmesine sebep olur. Her iki durumda da, bedelde muvazaa iddiaları, titizlikle hazırlanmış raporlar ve uzman görüşleri ile mahkemeye sunularak, gerçek bedelin tespit edilmesi sağlanır.
Taşınmazın fiili taksimine gidilmesi, paydaşlar arasında malvarlığının bölünmesi hususunda ortaya çıkan ihtilaflarda, şufa hakkının uygulanmasına yönelik davaların açılmasına yol açabilir. Fiili taksim, taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi veya kullanım hakkının paylaştırılması şeklinde gerçekleşir. Bu tür durumlarda, ön alım hakkının, tarafların menfaatlerinin korunması amacıyla, bölüşüm işlemleri öncesinde veya sırasında kullanılması gerekmektedir. Fiili taksim hallerinde, işlemlerin hukuki geçerliliği ve tarafların haklarının korunması açısından, ayrıntılı tespit ve bilirkişi raporları büyük önem taşır.
Taraflardan herhangi biri, sahip olduğu ön alım hakkından feragat edebilir. Vazgeçme, yazılı beyanla ve mahkeme onayıyla gerçekleştirilir. Feragat, hak sahibinin özgür iradesiyle, gelecekte bu haktan yararlanmayacağını kabul etmesi şeklinde hukuki sonuç doğurur. Bu tür feragatler, taraflar arasında varılan anlaşmalar çerçevesinde veya tek taraflı beyanla yapılabilmekte, ancak sonucun bağlayıcılığı açısından mahkeme tarafından tescillenmesi gerekmektedir.
Bir taşınmaz üzerinde birden fazla paydaşın bulunması halinde, her paydaşın ön alım hakkını kullanma durumu ayrı ayrı değerlendirilmektedir. Birden fazla paydaşın aynı anda bu hakkı talep etmesi, aralarındaki hak dengesinin ve pay oranlarının belirlenmesi hususunda karmaşık ihtilaflara yol açabilir. Böyle durumlarda, mahkeme, paydaşların her birinin pay oranlarını ve kullanım haklarını titizlikle tespit ederek, hakların adil bir şekilde dağıtılmasını sağlar.
Önalım hakkının kullanıldığı davalarda, taşınmazın ikinci kez satılması veya satış bedelinde meydana gelen farklar önemli bir tartışma konusudur. İkinci satış işlemi, ilk satış işleminin iptali veya değiştirilmesi yönünde delillerin sunulmasıyla birlikte değerlendirilir. Mahkeme, ikinci satış işleminin, ön alım hakkının kullanım süresi içinde gerçekleşip gerçekleşmediğini, ayrıca satış bedelindeki farkın muvazaaya dayalı olup olmadığını tespit etmek üzere, ilgili deliller ve ekspertiz raporlarıyla konuyu irdeler.
Akrabalar arasında gerçekleştirilen satış işlemleri, çoğu zaman samimi ilişkiler ve özel durumlar çerçevesinde yapıldığından, ön alım hakkının uygulanması hususunda istisnai durumlar söz konusu olabilir. Ancak, hukuki olarak akrabalar arasındaki satışlarda da, ön alım hakkı saklı tutulmuşsa, ilgili paydaşların bu haktan yararlanması mümkün kılınmalıdır. Bu tür işlemlerde, taraflar arasındaki yakın ilişki ve güven unsuru, mahkemenin değerlendirmesinde göz önüne alınmakla birlikte, yasal şartların tam olarak yerine getirilip getirilmediği titizlikle incelenir.
Akrabaya yapılan satış veya bağış işlemlerinde de, ön alım hakkı devreye girebilir. Bu tür işlemler, özellikle taşınmazın devrinde aile içindeki menfaatlerin korunması açısından önem arz eder. Davacı, akrabalara yapılan satış veya hibe işleminin, yasal ve sözleşmesel koşullara aykırı olduğunu, ön alım hakkının ihlal edildiğini iddia edebilir. Bu durum, taraflar arasında maddi ve manevi zararların tazmini hususunda ek tartışmalara yol açar.
Şufa hakkı çerçevesinde alım yapılacak bedelin belirlenmesi, davanın en kritik aşamalarından biridir. Taraflar, satış bedelinin piyasa değeriyle uyumlu olarak tespit edilmesini talep eder. Mahkeme, bedelin belirlenmesinde, ekspertiz raporları, piyasa analizi, tapu kayıtları ve ilgili diğer belgeler ışığında objektif bir değer saptar. Bu değer, hak sahiplerinin zararının tazmini ve işlemin adil bir zeminde gerçekleşmesi açısından belirleyici niteliktedir.
Şufa davasının açılmasından sonra, taraflar arasında taşınmazın devrine ilişkin işlemlerin ne şekilde ilerleyeceği hususunda önemli ihtilaflar ortaya çıkabilir. Davanın seyrine bağlı olarak, satış işleminin geçici olarak askıya alınması, devrin iptali veya yeniden düzenlenmesi gibi sonuçlar doğabilir. Mahkeme, dava sürecinde taşınmazın devrine ilişkin işlemleri yakından izler, tarafların menfaatlerini korumak amacıyla gerekli tedbirlerin alınmasına karar verir. Bu tedbirler, taşınmazın devrinin davanın nihai kararı verildiği tarihe kadar bekletilmesini veya belirli koşullar altında yeniden yapılandırılmasını kapsayabilir.
Şufa davalarında, satış bedelinin hatalı veya muvazaa sonucu yanlış tespit edilmesi durumunda, bu bedelin düzeltilmesi için ek talepler de gündeme gelebilir. Davacı, tapu kaydında bildirilen satış bedelinin, gerçek piyasa değeriyle uyuşmadığını kanıtlamak suretiyle, bedelin yeniden belirlenmesini talep eder. Bu hususta, ekspertiz raporları, piyasa analizleri ve diğer somut deliller mahkemenin karar sürecinde önemli rol oynar. Hatalı bedelin düzeltilmesi, hem tarafların maddi zararlarının giderilmesi hem de işlemin adil bir şekilde sonuçlanması açısından zorunludur.
Olayımıza gelince; davacı 08.03.2005 tarihinde açtığı bu dava ile önalım hakkına konu edilen 1817 parsel sayılı taşınmazın 26.11.2004 tarihinde davalıya satılan 27/126 payının önalım hakkı nedeniyle iptali ile adına tescilini istemiştir. Ne varki dosyaya getirtilen Ankara 19. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/173 Esas, 2006/262 Karar sayılı dosyasının incelenmesinden eldeki davanın davacısı hakkında 30.09.2003 tarihinde önalım davası açıldığı, yapılan yargılama sonunda davacının önalım davasına konu ettiği 1817 parseldeki 3/126 payının iptal edildiği ve hükmün Dairemizce onanarak 21.02.2007 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır. Kesinleşen bu hüküm ile davacının önalım hakkını kullandığı taşınmazdaki paydaşlığı sona ermiştir. Yukarıda açıklaması yapılan hukuki olgu karşısında dava açıldıktan sonra önalım hakkında konu edilen taşınmazdaki payını kaybeden davacının dava hakkı ortadan kalktığından davanın reddine karar verilmesi gerekli olup hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2007/9018 Esas 2007/10489 Karar
Dava konusu edilen 53 parsele ilişkin tapu kaydının incelenmesinden davalının 19.7.1994 tarihinden itibaren 24.4.1996 tarihine kadar çeşitli tarihlerde pay satın almak suretiyle taşınmazda paydaş olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda 24.4.1996 tarihinde yapılan pay satışı paydaşa yapılan pay satışından ibarettir. Yukarıda açıklandığı gibi paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması mümkün olamayacağından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar tesisi usul ve yasaya aykırı olmuştur.
T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2004/9759 Esas 2005/733 Karar
Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı, üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de; davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir. Somut olayda, davacı yasal önalım hakkını kullanırken davalı taraf ile ona pay satanlar arasında önalım hakkını engellmeye yönelik bedelde muvazaa yapıldığı iddiasında bulunmuş ve dava dilekçesinde de tanık deliline dayanmıştır. Ancak mahkemece, 11.06.2014 tarihli ara karar ile davacı vekiline muvazaa iddiasına ilişkin yazılı delillerinin sunulması için 2 haftalık kesin süre verilerek davacıya tanık dinletme imkanı verilmemiştir. Hakim tarafından kesin süre verilebilmesi için kesin süreye konu işlemin gerekli ve tarafların yerine getirebileceği bir işlem olması gerekir. Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda satılan payın muvazaalı olarak tapuda rayiç bedelinden yüksek gösterilmesinin sebebi önalım hakkı sahiplerinin haklarını kullanmalarına engel olabilmek olduğundan önalım hakkı sahibi bu hakkını kullanırken muvazaa iddiasını ileri sürebilir. Önalım hakkı sahiplerinin haklarını kullanmalarına engel olabilmek için muvazaalı olarak tapuda satış bedelinin yüksek gösterilmesi halinde, önalım hakkı sahipleri satış sözleşmesinin tarafı olmadığından üçüncü kişi olarak muvazaaya yönelik iddialarını her türlü delille ispatlayabilme imkanına da sahiptir. Bu durumda mahkemece, muvazaa iddiasına münhasır olmak üzere, her iki tarafın tanık dahil her türlü delilleri toplanarak, sonucuna göre bedelde muvazaa iddiası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, satış sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişi konumundaki önalım hakkı sahibinin muvazaaya ilişkin iddiasının yazılı delile bağlanması ve bunun için kesin süre verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
T.C. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/14772 Esas 2020/2732 Karar
Davalı cevap dilekçesinde önalım hakkına konu taşınmazın tapuda tarım arazisi niteliğinde gözükmesine rağmen köy içinde yerleşim yerinde bulunduğunu savunmuş ve buna ilişkin deliller sunmuştur. Sınırdaş arazi malikine; 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi kullanımı Kanununda 6537 Sayılı Kanun ile 30.04.2014 tarihinde yapılan değişiklikle, tarımsal arazinin parçalanarak bütünlüğünün bozulmasını engellemek ve asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki tarım arazilerinin komşu parsellerle birleşmesini sağlamak amacıyla önalım hakkı tanınmıştır. Bu durumda mahkemece; tarafların gösterdiği deliller toplanıp gösterilen tanıkların keşifte taşınmazlar başında dinlenerek önalım hakkına konu taşınmazın köy yerleşim yeri içerisinde kalıp kalmadığı, tarımsal faaliyet yapılacak bir taşınmaz olup olmadığı, taşınmazların fiili kullanım durumuna göre tarımsal arazi niteliği taşıyıp taşımadıkları araştırılarak taşınmazın fiilen arsa vasfına dönüştüğü tespit edildiğinde davanın reddine, tarımsal niteliğini koruduğunun tespiti halinde şimdiki gibi karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
T.C. YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ 2016/15294 Esas 2020/3111 Karar
Somut olaya gelince; dava konusu 157 ada 12 parsel sayılı taşınmaz tapuda “tarımsal amaçlı depo ve tarla” vasfıyla tescil edilmiştir. Dosyada bulunan krokiye göre, davacının maliki olduğu 157 ada 11 parsel sayılı taşınmaz ile dava konusu taşınmaz sınırdaştır. Mahallinde yapılan keşifte mahkemece, 157 ada 12 parsel sayılı taşınmazın çevresinde tarımsal faaliyet yapılan taşınmazlar olduğu, 157 ada 11 ve 12 parsel sayılı taşınmazların birbirine bitişik olduğu ve aralarında fiili sınır olmadığı, 157 ada 12 parsel sayılı taşınmaz üzerinde zeytin ağaçları ile tek katlı ev bulunduğu gözlemlenmiştir. Mahalli bilirkişiler, davacının dava konusu taşınmaza zeytin ağacı diktiğini beyan etmişlerdir. Bilirkişi raporlarında, dava konusu taşınmazın 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında tarım arazisi alanı sınırları içerisinde kaldığı, taşınmaz üzerinde zeytin ve meyve ağaçlarının bulunduğu, davacının maliki olduğu taşınmazla dava konusu taşınmazın bütünlük arz ettiği, taşınmazın ev ve yapılar dışında kalan kısımlarının tarım arazisi niteliği taşıdığı, taşınmazın zirai gelir elde edilebilir durumda olduğu belirtilmiştir. Bilirkişi raporlarına ekli fotoğraflar ve uydu görüntüsünde de taşınmaz üzerinde bina ile birlikte fenni usullere göre dikilmiş ağaçların olduğu çevresinde de tarımsal faaliyet yapılan taşınmazlar olduğu görülmüştür. Yapılan bu tespitler karşısında, dava konusu taşınmazın tarımsal amaçla kullanıldığının kabulü gerekir. Öte yandan, 5403 Sayılı Kanun ile düzenlenen önalım hakkının kullanılabilmesi için önalıma konu taşınmazın ağırlıklı olarak tarımsal faaliyet yapılan taşınmaz olması gerektiği, aksi durumda Yasanın amacına aykırı olarak önalım hakkının bulunmadığı Dairemiz kararlarında da belirtilmiştir.
T.C. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/979 Esas 2021/2316 Karar
Somut olay ve dosya kapsamına göre, dava dışı ...'ın, davaya konu 11639 ada 8 parsel sayılı taşınmazdaki ...'in paylarını satın aldığı, ...'ın da bu payları tapuda davalı ...'e sattığı, taşınmazda hissedar olan davacılar tarafından önalım hakkına dayalı olarak eldeki davanın açıldığı anlaşılmaktadır. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş olup, davalı asıl temyiz dilekçesi ile fiili taksim savunmasında bulunmuştur. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde, önalım davalarında fiili taksime değer verilebilmesi için taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması hâlinde tüm paydaşlar tarafından fiili olarak kullanılan bölümlerin bulunmasına gerek olmadığı, davacının ve davalının ( davalıya pay satan kişilerin ) kullandığı ayrı ayrı bölümlerin olması durumunda, satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan ( hak iddia etmeyen ) davacının, pay satışı nedeniyle önalım hakkını kullanmasının dürüst davranma kuralı ile bağdaşmayacağı sonucuna varılmakla, fiili taksim savunması ile kötüniyet iddiasının, yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceği kanaatine varılmıştır. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; davalının usulüne uygun tebliğe rağmen cevap dilekçesi sunmadığı, fiili taksim iddiasının temyiz aşamasında ileri sürülemeyeceği, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de, bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
T.C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2021/676 Esas 2023/96 Karar
Olayımızda; davalı satış sözleşmesinin tarafı olup, gerek bedelde gerekse işlemde kendi muvazaasına dayanamaz. İşlemde muvazaa ancak yakın akrabalar arasında yapılan işlemlerde söz konusudur. Davalının savunmasına göre olayda 27.3.1957 tarih ve 2/12 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulama olanağı bulunmamaktadır. Davalı bedelde muvazaa savunmasında bulunamaz. Ancak taşınmaz üzerinde yaptığı inşaat nedeniyle en az levazım kıymetini isteyebilir. Bu nedenle bilirkişilerden ek rapor alınarak yapıda sarf edilen malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değerin açıklattırılması ve belirlenecek en az değerin tapudaki satış bedeli, harç ve masraflarına, önalım hakkına konu edilen 8/12 paya isabet eden miktarı ilave edilmek suretiyle bulunacak değerin önalım bedeli olarak kabulü gerekir. Mahkemece davacıya bu bedeli depo etmek için önel verilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken inşaat bedeli üzerinden belirlenen miktarın önalım bedeli olarak kabul edilmesi suretiyle bu miktarın depo edilmediğinden bahisle red kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2004/9999 Esas 2005/394 Karar
Önalım davası, şufa hakkının korunması ve paydaşların haklarının güvence altına alınması amacıyla açılan, son derece karmaşık ve çok boyutlu bir hukukî süreçtir. Davanın her aşamasında, tarafların haklarının korunması, delillerin titizlikle sunulması, satış işleminin usulüne uygunluğunun ispatı ve bedelde muvazaa iddialarının ayrıntılı olarak incelenmesi gerekmektedir. İlgili mevzuat, sözleşme hükümleri ve yargı içtihatları ışığında, davanın adil ve şeffaf bir şekilde sonuçlanabilmesi için, hak sahiplerinin zamanında ve eksiksiz başvuruda bulunmaları elzemdir. Avukatların sunduğu profesyonel destek, hem savunma hem de iddia tarafında ortaya konacak belgelerin, tanık ifadelerinin ve uzman raporlarının eksiksiz hazırlanması, davanın seyrini doğrudan etkileyecektir. Bu kapsamlı inceleme, şufa davasının tüm yönleriyle ele alınmasını ve hak sahiplerinin menfaatlerinin en iyi şekilde savunulmasını sağlayacak hukuki bir rehber niteliği taşımaktadır.