Önalım (Şufa) Davası: 2026 Süreleri, Rayiç Bedel, Fiili Taksim ve Dava Şartları

Önalım (Şufa) Hakkı ve Önalım Davası 2026

Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma imkânı veren kanuni bir haktır. Uygulamada “şufa hakkı” olarak da adlandırılır.

Önalım hukukunda 25 Aralık 2025 tarihinde çok önemli bir değişiklik yapılmıştır. 7571 sayılı Kanun ile satıştan itibaren uygulanan azami hak düşürücü süre iki yıldan bir yıla indirilmiş; tapuda gösterilen satış bedeli yerine mahkemece belirlenecek rayiç bedel esasına geçilmiş ve bu bedelin kesin süre içinde nemalandırılmak üzere yatırılması zorunlu hâle getirilmiştir.

2026 yılında verilen Yargıtay kararları ise yeni sistemin en önemli sorusunu cevaplamıştır: yeni düzenlemeden sonra açılan davalarda rayiç değer kural olarak dava tarihine, 25.12.2025 tarihinde zaten derdest bulunan davalarda ise 25.12.2025 tarihine göre belirlenmektedir.

Bu nedenle eski tarihli “tapudaki satış bedelini yatırarak payı alırsınız” açıklamaları, 2026 yılı itibarıyla güncel hukuku yansıtmamaktadır.

Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Türk Medeni Kanunu m.732'ye göre paylı mülkiyette bir paydaş, taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir.

Önalım hakkının amacı paylı mülkiyete yeni ve yabancı kişilerin girmesini sınırlamak ve mevcut paydaşlara satılan payı öncelikle edinme imkânı vermektir.

Hak, paydaş sıfatına bağlıdır. Önalım hakkı kullanılmak istendiğinde alıcıya karşı dava açılır ve şartları oluşmuşsa satılan payın tapu kaydının iptali ile önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilir.

Bu yönüyle önalım davası aynı zamanda tapu sicilinde değişiklik meydana getiren bir davadır. Tapu iptali ve tescil davalarının genel yapısı hakkında ayrıca Tapu İptali ve Tescil Davası başlıklı yazımız incelenebilir.

2026'da Önalım Hukukunda Ne Değişti?

7571 sayılı Kanunla TMK m.733 ve m.734'te üç temel değişiklik yapıldı.

Birincisi, noter bildirimi yapılmadığı durumlarda satıştan itibaren geçerli olan azami hak düşürücü süre iki yıldan bir yıla düşürüldü.

İkincisi, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışların da cebri artırmalar gibi önalım hakkı dışında olduğu açıkça düzenlendi.

Üçüncüsü ve uygulamada en önemli değişiklik ise önalım bedelinin artık tapuda yazılı satış bedeline göre değil, hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedel üzerinden hesaplanmasıdır.

Güncel TMK m.734/2 uyarınca rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırılmalı; para nemalandırılmalı ve bu yükümlülük yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına tescile karar verilmemelidir.

Önalım Hakkının Doğması İçin Hangi Şartlar Gerekir?

Yasal önalım hakkının doğabilmesi için öncelikle taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması gerekir.

Bir paydaşın taşınmazdaki payının tamamını veya bir kısmını üçüncü kişiye satış yoluyla devretmesi gerekir. Gerçek bir satış bulunmalıdır.

Davacının da dava açıldığı sırada önalım hakkı veren taşınmazda paydaş olması gerekir.

Bunun yanında hak düşürücü sürelerin geçirilmemiş olması ve önalım hakkının kullanılmasını engelleyen feragat, fiili taksim veya kanuni istisna gibi bir durumun bulunmaması gerekir.

Pay Başka Bir Paydaşa Satılırsa Önalım Hakkı Doğar mı?

Kural olarak hayır.

TMK m.732, payın üçüncü kişiye satılması hâlinde önalım hakkı tanımaktadır. Pay zaten aynı taşınmazda paydaş olan bir kişiye satılmışsa taşınmazın paydaş çevresine yabancı bir kişi girmediğinden yasal önalım hakkı doğmaz.

Bu nedenle tapu devrinin yapıldığı kişinin satıştan önce aynı taşınmazda paydaş olup olmadığı dava açılmadan önce mutlaka kontrol edilmelidir.

Akrabaya Yapılan Satışta Şufa Hakkı Var mı?

Alıcının satıcının akrabası olması tek başına önalım hakkını ortadan kaldırmaz.

Pay, taşınmazda paydaş olmayan kardeş, çocuk, kuzen veya başka bir yakına gerçek bir satışla devredilmişse TMK m.732'deki diğer şartların bulunması hâlinde önalım hakkı gündeme gelebilir.

Burada belirleyici olan akrabalık değil, işlemin hukuki niteliğidir.

Gerçekten bağış yapılmışsa durum farklıdır; görünürde bağış yapılıp gerçekte satış gerçekleştirilmişse ise işlemin muvazaalı olup olmadığı ayrıca değerlendirilir.

Bağışta Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?

Gerçek bir bağışta yasal önalım hakkı doğmaz.

Çünkü TMK m.732 hakkı satışa bağlamıştır. Karşılıksız bağış, satış değildir.

Ancak tapuda bağış olarak gösterilen işlemin gerçekte satış olduğu ileri sürülüyorsa, işlemin gerçek niteliği uyuşmazlık konusu olabilir.

Dolayısıyla “pay üçüncü kişiye devredildi” bilgisi tek başına yeterli değildir; tapudaki işlem türünün ve gerçek hukuki ilişkinin incelenmesi gerekir.

Trampada Önalım Hakkı Var mı?

Gerçek bir mal değişiminde, diğer ifadeyle trampada, kural olarak yasal önalım hakkı doğmaz.

Önalımın doğabilmesi için esas itibarıyla bir satış işlemi bulunması gerekir.

Ancak satıştan kaçınmak amacıyla görünürde trampa yapıldığı iddia ediliyorsa işlemin muvazaalı olup olmadığı ayrıca değerlendirilebilir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinde Önalım Hakkı Doğar mı?

Gerçek bir ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayanan taşınmaz devri satış niteliğinde değildir. Bu nedenle yalnız bu devir nedeniyle yasal önalım hakkı doğmaz.

Fakat her olayda sözleşmenin yalnız adına değil, gerçek içeriğine bakılmalıdır.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin hukuki niteliği ve geçerlilik koşulları hakkında ayrıntılı bilgi için Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi başlıklı yazımız incelenebilir.

Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Yasal önalım hakkı yalnızca alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

TMK m.734/1 bu konuda açıktır.

Payı satan eski paydaşa karşı yalnız önalım hakkına dayanılarak tescil davası açılamaz. Davanın temel muhatabı, payı satın alan ve tapuda malik hâline gelen kişidir.

Mahkeme şartların oluştuğunu kabul ederse alıcının paya ilişkin tapu kaydının iptaliyle davacı adına tescile karar verir.

Noter Bildirimi Neden Önemlidir?

TMK m.733 uyarınca satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir.

Bu bildirim özellikle üç aylık hak düşürücü sürenin başlangıcı bakımından önemlidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.05.2025 tarihli 2025/120 E., 2025/353 K. sayılı kararında da fiilen öğrenmenin tek başına üç aylık süreyi başlatmadığı; kanunun aradığı noter bildiriminin gerekli olduğu açıkça belirtilmiştir.

Bu nedenle satışın komşudan, tapudan, WhatsApp mesajından veya başka bir yolla öğrenilmiş olması ile kanuni noter bildiriminin yapılması aynı hukuki sonucu doğurmaz.

WhatsApp'tan Satışı Öğrenmek Üç Aylık Süreyi Başlatır mı?

Kural olarak hayır.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre TMK m.733'teki üç aylık sürenin başlaması için yalnız fiilî öğrenme yeterli değildir; satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir.

Ancak bunun anlamı süresiz dava açılabileceği değildir.

Noter bildirimi yapılmasa dahi satış tarihinden itibaren işleyen mutlak hak düşürücü süre vardır.

25.12.2025 ve sonrasındaki satışlarda bu süre bir yıl; değişiklikten önceki satışlarda ise geçiş hükmü nedeniyle eski iki yıllık süredir.

Önalım Davasında Süre Ne Kadardır?

25 Aralık 2025 ve sonrasında yapılan satışlarda iki ayrı süre birlikte dikkate alınmalıdır.

Noter bildirimi yapılmışsa, bildirimin hak sahibine ulaştığı tarihten itibaren üç ay içinde dava açılması gerekir.

Her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl geçmekle önalım hakkı düşer.

Bu süreler hak düşürücü süredir ve mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınır.

Güncel TMK m.733 de üç aylık nispi süre ile bir yıllık mutlak süreyi açıkça düzenlemektedir.

25.12.2025 Öncesi Satışlarda Süre Neden İki Yıl?

7571 sayılı Kanunla TMK'ya eklenen Geçici m.1, m.733'teki değişikliğin yürürlük tarihinden önce yapılmış satışlara uygulanmayacağını açıkça düzenlemiştir.

Bu nedenle satış 25.12.2025'ten önce gerçekleşmişse eski m.733 uygulanır.

Eski sistemde de noter bildiriminden itibaren üç aylık süre vardı; ancak satıştan itibaren azami süre iki yıldı.

Sonuç olarak yalnız davanın ne zaman açıldığına değil, satışın hangi tarihte gerçekleştiğine bakılmalıdır.

Eski Satış, Yeni Dava Olursa Hangi Kurallar Uygulanır?

Bu, 2026 uygulamasında en çok karıştırılabilecek durumlardan biridir.

Örneğin satış 1 Aralık 2025'te yapılmış fakat önalım davası Şubat 2026'da açılmış olabilir.

Bu durumda süre bakımından eski TMK m.733 uygulanır ve mutlak üst süre iki yıldır.

Ancak dava 25.12.2025'ten sonra açıldığı için önalım bedeli bakımından güncel TMK m.734 uygulanır; yani tapudaki eski satış bedeli değil, dava tarihindeki rayiç bedel esas alınır.

Dolayısıyla hak düşürücü süre rejimi ile önalım bedeli rejiminin zaman bakımından uygulanması birbirinden farklıdır.

Önalım Bedeli 2026'da Nasıl Hesaplanır?

Artık temel ölçü tapuda yazılı satış bedeli değildir.

7571 sayılı Kanunla değiştirilen TMK m.734/2 uyarınca hâkim, dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler.

Davacı, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği yere ve verilen kesin süre içinde nakden yatırmalıdır.

Para nemalandırılır ve hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgili kişiye ödenir.

Bu değişiklik özellikle tapuda satış bedelinin gerçek piyasa değerinden çok düşük gösterildiği uyuşmazlıkların önalım bedeli üzerindeki etkisini önemli ölçüde azaltmıştır.

Bununla birlikte işlemin gerçek bir satış mı, bağış mı veya başka bir devir mi olduğu hâlâ son derece önemlidir.

Rayiç Bedel Hangi Tarihe Göre Belirlenir?

Kanun “rayiç bedel” demiş fakat hangi tarih itibarıyla rayiç değer alınacağını açıkça yazmamıştır.

Bu boşluk 2026 yılında Yargıtay 7. Hukuk Dairesi tarafından doldurulmuştur.

Dairenin 02.06.2026 tarihli 2025/5945 E., 2026/2870 K. sayılı kararı ve aynı çizgideki diğer 2026 kararlarına göre:

25.12.2025'ten sonra açılan davalarda rayiç değer dava tarihi itibarıyla belirlenir.

25.12.2025 tarihinde zaten derdest olan davalarda ise rayiç değer 25.12.2025 tarihi itibarıyla belirlenir.

Bu nedenle güncel uygulamada bilirkişi raporunun düzenlendiği tarihteki değer veya hüküm tarihine en yakın değer doğrudan esas alınmamaktadır.

Yargıtay'da Rayiç Bedel Tarihi Konusunda Karşı Oy Var mı?

Evet.

7. Hukuk Dairesinin 2026/2870 sayılı kararında sonuç bakımından oybirliği bulunmasına rağmen gerekçede karşı oy vardır.

Karşı oyda, rayiç bedelin satış tarihi itibarıyla belirlenmesi gerektiği savunulmuştur. Buna karşılık Daire çoğunluğu derdest eski davalarda 25.12.2025 tarihini, yeni davalarda ise dava tarihini esas almaktadır.

Bu nedenle 2026 itibarıyla uygulamada esas alınması gereken mevcut çoğunluk standardı dava tarihi/25.12.2025 ayrımıdır; ancak kararın gerekçesinde farklı hukuki görüşün bulunduğu da gözden kaçırılmamalıdır.

25.12.2025'te Derdest Olan Eski Davalarda Ne Olur?

TMK Geçici m.1/2, m.734'teki yeni rayiç bedel sisteminin değişiklikten önce açılmış davalara da uygulanacağını açıkça düzenlemektedir.

Dolayısıyla 2024 veya 2025 yılında açılmış bir önalım davasında yalnız eski tapu satış bedelinin daha önce yatırılmış olması davacı açısından yeterli olmayabilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026/2870 sayılı kararında, payın 25.12.2025 tarihindeki rayiç değerinin keşif ve uygun bilirkişi heyetiyle tespit edilmesi; daha önce yatırılan ve nemalandırılan toplam bedelin yeni önalım bedelinden mahsup edilmesi ve bakiye varsa bunun da nemalandırılmak üzere yatırılması gerektiği belirtilmiştir.

Rayiç Bedel Nasıl Tespit Edilir?

Rayiç bedel yalnız tek bir internet ilanına veya taraflardan birinin söylediği rakama göre belirlenmez.

Mahkemenin taşınmazın niteliğine uygun uzmanlardan yararlanarak keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırması; taşınmazın konumu, imar durumu, yüzölçümü, kullanım biçimi, yapılaşma durumu, emsal satışlar ve payın ekonomik özellikleri gibi değer üzerinde etkili unsurları değerlendirmesi gerekir.

Yargıtay 2026 kararları da rayiç değerin taraf delilleri toplandıktan sonra taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti ve mahallinde keşif yoluyla belirlenmesini istemektedir.

Bedel Ne Zaman Yatırılmalıdır?

Yeni TMK m.734 sisteminde bedelin yatırılması artık daha sıkı bir yükümlülüktür.

Rayiç bedel hâkim tarafından belirlendikten sonra davacıya kesin süre verilir.

Davacı bu süre içinde rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nakden yatırmalıdır.

Kanun açıkça, bu yükümlülük verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına tescil kararı verilemeyeceğini düzenlemektedir.

Bu nedenle dava açmadan önce yalnız hukuki şartların değil, muhtemel rayiç bedelin finansmanının da değerlendirilmesi gerekir.

Yatırılan Önalım Bedeli Neden Nemalandırılır?

7571 sayılı Kanunun getirdiği yeniliklerden biri de bedelin nemalandırılmasıdır.

Davacının mahkemece belirlenen yere yatırdığı para dava boyunca atıl şekilde tutulmaz; nemalandırılır.

Hüküm kesinleştiğinde para nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Bu düzenleme, özellikle uzun süren yargılamalarda paranın değer kaybının taraflar üzerindeki etkisini azaltmayı amaçlamaktadır.

Fiili Taksim Nedir?

Fiili taksim veya eylemli paylaşma, paylı mülkiyet devam ettiği hâlde paydaşların taşınmazı kendi aralarında kullanım alanlarına ayırarak uzun süredir belirli bölümleri bağımsız şekilde kullanmalarıdır.

Fiili taksim tapudaki paylı mülkiyeti kendiliğinden sona erdirmez.

Ancak Yargıtay, belirli koşullarda önalım hakkının kullanılmasını TMK m.2'deki dürüstlük kuralına aykırı kabul etmektedir.

Örneğin davacı yıllardır kendi bölümünü kullanıyor, satış yapan paydaş da ayrı bir bölümü kullanıyor ve davacı satıcının kullanımına hiç hak iddia etmiyorsa, satıcı kendi kullanım alanına karşılık gelen payını üçüncü kişiye sattığında önalım talebi hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.

Her Ayrı Kullanım Fiili Taksim Sayılır mı?

Hayır.

Taşınmazın bazı bölümlerinin farklı kişiler tarafından kullanılması tek başına yeterli değildir.

Hukuk Genel Kurulunun 28.05.2025 tarihli 2025/120 E., 2025/353 K. sayılı kararında, fiili taksimin kabul edilebilmesi için özellikle davacı ile davalıya pay satan kişi veya kişilerin ayrı ayrı kullandıkları yerlerin bulunması gerektiği belirtilmiştir.

Somut olayda satıcıların ayrı kullandığı yerler bulunmasına rağmen davacının fiilen kullandığı belirli bir alan tespit edilemediği için fiili taksim kabul edilmemiştir.

Dolayısıyla “satıcı yıllardır şu tarafı kullanıyordu” demek tek başına her olayda yeterli değildir.

Fiili Taksim İçin Bütün Paydaşların Ayrı Yer Kullanması Şart mı?

Hayır.

Yargıtay uygulamasında taşınmazın bütün paydaşlarının ayrı ayrı belirli yerleri kullanması veya taraflar arasında yazılı bir taksim sözleşmesi bulunması zorunlu değildir.

Önemli olan önalım uyuşmazlığının tarafları bakımından kabul edilmiş eylemli paylaşmanın somut biçimde ortaya konulmasıdır.

Özellikle davacı ile payı satan paydaşın taşınmazda fiilen ayrı kullanım alanlarının bulunup bulunmadığı araştırılır.

Fiili Taksim Nasıl İspatlanır?

Fiili taksim yalnız yazılı belgeyle ispatlanmaz.

Keşif, tanık anlatımları, bilirkişi raporları, fen bilirkişisi krokileri, yapılar, duvar veya sınırlar, uydu ve hava görüntüleri, tarımsal kullanım izleri ve diğer somut veriler birlikte değerlendirilebilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 26.02.2026 tarihli 2026/93 E., 2026/1061 K. sayılı kararında da taşınmaz başında keşif yapılması, tanıkların mahallinde dinlenmesi, davacının ve payı satan kişilerin kullandıkları bölümlerin tek tek belirlenmesi ve fen bilirkişisi krokisinde gösterilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Fiili taksimin bulunduğu sonucuna varılırsa önalım davası reddedilebilir.

Satışa Önceden Onay Vermek Önalım Hakkını Etkiler mi?

Etkileyebilir.

Önalım hakkının kullanılması TMK m.2'deki dürüstlük kuralına tabidir.

Satıştan önce açık biçimde devre muvafakat eden, alıcıya satışın yapılmasını teşvik eden veya sonraki davranışlarıyla satışa itiraz etmeyeceği yönünde haklı güven oluşturan paydaşın daha sonra önalım hakkı kullanması somut olayın özelliklerine göre hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.

Ancak her bilgi sahibi olma veya sessiz kalma otomatik feragat değildir. Feragat ve belirli satıştan vazgeçme için kanunun öngördüğü şekil kuralları ayrıca vardır.

Önalım Hakkından Feragat Nasıl Yapılır?

Yasal önalım hakkından genel olarak feragat edilmesi resmî şekle tabidir ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Buna karşılık yalnız belirli bir satış bakımından önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekilde yapılabilir ve bu vazgeçme satıştan önce veya sonra gerçekleştirilebilir. TMK m.733 bu ayrımı açıkça düzenlemektedir.

Bu nedenle sözlü olarak “satabilirsin, sorun yok” denilmesi ile kanunun şekil şartlarına uygun feragat aynı şey değildir.

Bununla birlikte söz konusu beyan ve davranışların TMK m.2 kapsamında dürüstlük kuralı yönünden ayrıca etkisi bulunabilir.

Cebri Artırmayla Satışta Önalım Hakkı Var mı?

Hayır.

Güncel TMK m.733, cebri artırmayla yapılan satışlarda yasal önalım hakkının kullanılamayacağını açıkça düzenlemektedir.

Bu nedenle icra satışı gibi cebri artırma yoluyla gerçekleşen devirlerde klasik yasal şufa hakkı kullanılamaz.

2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu Kapsamındaki Satışlarda Şufa Var mı?

25.12.2025 sonrası sistemde hayır.

7571 sayılı Kanunla TMK m.733 değiştirilmiş ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışların da önalım hakkı dışında olduğu açıkça hüküm altına alınmıştır.

Ancak Geçici m.1 gereğince bu değişiklik yürürlük tarihinden önce yapılmış satışlara uygulanmaz.

Dolayısıyla yine satış tarihi önem taşımaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Satışında Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?

Ortaklığın giderilmesi sonucunda mahkeme/icra sistemi içinde yapılan cebri satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz.

Bu tür satışlar normal iradi pay satışı değildir.

Ortaklığın sona erdirilmesi ve satış süreci hakkında ayrıntılı bilgi için İzale-i Şuyu – Ortaklığın Giderilmesi Davası başlıklı yazımız incelenebilir.

Sınırdaş Tarım Arazisi Malikinin Şufa Hakkı Devam Ediyor mu?

Hayır.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında bir dönem sınırdaş tarım arazisi maliklerine tanınan özel önalım hakkı, 7255 sayılı Kanunla 2020 yılında kaldırılmıştır. Tarım ve Orman Bakanlığı da sınırdaş tarım arazisi önalım hakkının yürürlükten kaldırıldığını açıklamaktadır.

Bu nedenle bugün yalnız “yan parselin sahibi olmak” TMK'daki paydaş önalım hakkıyla aynı sonucu doğurmaz.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı ile Yasal Şufa Aynı mıdır?

Hayır.

Bu yazıda incelenen hak, TMK m.732'deki paydaşların yasal önalım hakkıdır.

Taraflar ayrıca sözleşme ile bir kişiye önalım hakkı tanıyabilirler. Sözleşmesel önalımın kuruluşu, tapuya şerhi, süresi ve kullanılma şartları yasal önalımdan farklı kurallara tabidir.

Bu nedenle tapu kaydında sözleşmesel önalım şerhi varsa uyuşmazlık yalnız TMK m.732-734'e göre değerlendirilmemelidir.

Dava Devam Ederken Pay Başka Birine Satılırsa Ne Olur?

Önalım davasının açılması, davalının pay üzerindeki tasarruf yetkisini kendiliğinden tamamen ortadan kaldırmaz.

Pay yargılama sırasında üçüncü kişiye devredilirse HMK m.125 gündeme gelir.

Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımına göre mahkeme bu devri dikkate almalı ve davacıya kanundaki seçimlik haklarını kullandırmalıdır. Davacı davayı payı devralan yeni kişiye karşı sürdürmeyi seçebilir veya kanuni şartları çerçevesinde devreden tarafa yönelik tazminat talebine dönebilir.

Ancak ikinci seçenek bakımından önemli bir nüans vardır.

7. Hukuk Dairesinin 02.06.2026 tarihli 2026/2686 E., 2026/2891 K. sayılı kararında, payın dava sırasında devrinden sonra tazminata çevrilen talebin reddi oyçokluğuyla onanmıştır. Karşı oy ise HMK m.125'teki seçim hakkının tazminat talebine dayanak oluşturduğunu savunmuştur.

Dolayısıyla “pay yeniden satılırsa eski davalıdan otomatik olarak iki satış arasındaki fark alınır” şeklinde bir sonuç doğru değildir. Somut dosyadaki devir, zarar, talep ve HMK m.125 uygulaması ayrıca incelenmelidir.

Önalım Davasında İhtiyati Tedbir İstenebilir mi?

Dava konusu payın yargılama sırasında yeniden devredilmesi, davayı önemli ölçüde karmaşıklaştırabilir.

Bu nedenle somut olayın koşulları varsa dava konusu payın üçüncü kişilere devrini önlemeye veya uyuşmazlığı tapu sicilinde görünür kılmaya yönelik geçici hukuki korumalar gündeme gelebilir.

Ancak ihtiyati tedbir otomatik değildir. HMK'daki tedbir şartlarının somut olayda bulunması ve talebin ölçülü olması gerekir.

Önalım Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Dava taşınmazın aynına ilişkin olduğundan yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Bu yetki kesin niteliktedir.

Birden fazla taşınmazın bulunduğu veya birden fazla satışın aynı davada ileri sürüldüğü durumlarda usul kurallarının ayrıca değerlendirilmesi gerekebilir.

Önalım Davasında Zorunlu Arabuluculuk Var mı?

Hayır.

6325 sayılı Kanun m.18/B; kira uyuşmazlıkları, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk öngörmektedir. Önalım davası bu listede yer almamaktadır.

Dolayısıyla yasal önalım davası açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması dava şartı değildir.

Bununla birlikte taşınmaz devrine ilişkin uyuşmazlıkların belirli koşullarla ihtiyari arabuluculuğa elverişli olduğu ayrıca düzenlenmiştir. Bu, zorunlu arabuluculukla aynı şey değildir.

Dava Açmadan Önce Neler Kontrol Edilmelidir?

Önalım davasında en önemli hataların önemli bölümü daha dava açılmadan ortaya çıkmaktadır.

Öncelikle tapu kaydından davacının gerçekten paydaş olup olmadığı, satılan payın kime ve hangi işlemle devredildiği, alıcının satıştan önce paydaş olup olmadığı ve satış tarihinin ne olduğu kontrol edilmelidir.

Noter bildirimi varsa tebliğ tarihi belirlenmeli; üç aylık süre hesaplanmalıdır.

Satış tarihi 25.12.2025 öncesi veya sonrası olarak ayrılmalı ve mutlak sürenin bir yıl mı iki yıl mı olduğu belirlenmelidir.

Taşınmazda fiili taksim bulunup bulunmadığı yalnız tapudan değil, gerçek kullanımdan araştırılmalıdır.

Davacının özellikle 2026 sisteminde dava tarihindeki muhtemel rayiç bedeli yatırabilecek mali imkâna sahip olup olmadığı önceden değerlendirilmelidir.

Çünkü tapuda örneğin 500.000 TL gösterilen bir satış payının dava tarihindeki rayiç değeri birkaç milyon TL olabilir ve mahkemenin verdiği kesin sürede bu bedelin yatırılması gerekebilir.

Önalım Davasında En Sık Yapılan Hatalar

En sık karşılaşılan hatalardan biri, satış bedelinin hâlâ tapuda yazan bedelden ibaret olduğunu düşünmektir. 25.12.2025 sonrasında geçerli sistem rayiç bedel esasına dayanmaktadır.

İkinci önemli hata, noter bildirimi yapılmadığı sürece hiçbir sürenin işlemediğini düşünmektir. Noter bildirimi olmadan üç aylık süre başlamasa bile satıştan itibaren bir yıllık veya geçiş hükümlerine göre iki yıllık mutlak süre işlemeye devam eder.

Payın başka bir paydaşa satışında da şufa hakkı bulunduğunu düşünmek, her bağış veya trampayı satış kabul etmek, fiili taksim savunmasını göz ardı etmek, kesin sürede bedeli yatırmamak ve eski iki yıllık süreyi yeni satışlara uygulamak diğer önemli hatalardır.

2026 açısından özellikle rayiç bedel tarihinin yanlış alınması da ciddi hata yaratabilir. Yeni davada değerleme dava tarihine, 25.12.2025 tarihinde derdest dosyada ise bu tarihe göre yapılmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Şufa hakkı kaç yıl içinde kullanılmalıdır?

25.12.2025 ve sonrasında gerçekleşen satışlarda noter bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde dava açılmalıdır.

25.12.2025'ten önceki satışlarda eski düzenlemedeki iki yıllık mutlak süre uygulanmaya devam eder.

Noter bildirimi yapılmadıysa üç aylık süre başlar mı?

Kural olarak hayır. Fiilen öğrenme tek başına üç aylık süreyi başlatmaz. Ancak satıştan itibaren işleyen mutlak bir veya iki yıllık süre yine dikkate alınır.

2026'da şufa bedeli tapudaki satış fiyatı mıdır?

Hayır. TMK m.734/2 uyarınca payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir ve alıcıya düşen tapu giderleriyle birlikte depo edilir.

Yeni davada rayiç değer hangi tarihe göre hesaplanır?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026 çoğunluk içtihadına göre dava tarihine göre hesaplanır.

2024'te açılmış ve hâlâ devam eden davada hangi tarih esas alınır?

Dava 25.12.2025 tarihinde derdest ise rayiç değerin 25.12.2025 tarihi itibarıyla tespit edilmesi yönünde güncel Yargıtay uygulaması bulunmaktadır.

Daha önce yatırdığım satış bedeli ne olacak?

Derdest eski davalarda daha önce yatırılmış ve nemalandırılmış tutar yeni belirlenen önalım bedelinden mahsup edilir; kalan tutar varsa kesin sürede yatırılması gerekir.

P