Tahliye taahhütnamesi, kiraya veren ile kiracı veya işgalci arasında düzenlenen, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini belirleyen, taşınmazın belirli bir süre içerisinde boşaltılacağına dair verilen yazılı ve resmi taahhüttür. Bu belge, özellikle kira ilişkilerinde veya gayrimenkulün işgaline ilişkin ihtilaflarda, kiracının veya işgalcinin, mülkiyet sahibinin talep ettiği tarihe kadar taşınmazı boşaltacağını beyan eden, hukuken bağlayıcı nitelik taşır. Tahliye taahhütnamesi, mahkeme öncesinde veya mahkeme sürecinde, müzakere ve uzlaşma aşamalarında taraflar arasında imzalanabilmekte, gerekirse yasal işlem başlatılmadan önce sözlü anlaşmanın yazılı hale getirilmesi amacıyla kullanılmaktadır.
Belgenin içeriğinde, taşınmazın boşaltılacağı kesin tarih, boşaltma işleminin nasıl gerçekleştirileceği, boşaltma işleminin gerçekleştirilmemesi halinde uygulanacak yaptırımlar ve ilgili tarafların haklarının korunmasına ilişkin maddeler detaylı bir şekilde yer alır. Tahliye taahhütnamesi, kiraya verenin mülkiyet hakkını ve taşınmazın kullanım hakkını koruyabilmesi için, kiracının veya işgalcinin taşınmazı hukuka uygun şekilde ve belirlenen süre zarfında devrettiğini kanıtlayan bir delil niteliği taşımaktadır. Özellikle, boşaltma işleminin gerçekleşmemesi halinde, mülkiyet sahibinin yasal yollara başvurma hakkı doğar; bu bağlamda, taahhüt belgesi, mahkemeye sunulacak önemli bir delil olarak değerlendirilmektedir.
Tahliye taahhütnamesinin hazırlanması esnasında, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi veya kullanım sözleşmesinin hükümleri, ilgili mevzuat ve yargı içtihatları titizlikle dikkate alınır. Avukatlar, bu belgenin düzenlenmesi sürecinde, kiracının veya işgalcinin mevcut borçları, ödenmemiş kira bedelleri, taşınmazın bakım ve onarım masrafları gibi unsurların da göz önüne alınmasını sağlayarak, belgenin içeriğinin hukuki açıdan eksiksiz ve bağlayıcı olmasını temin eder. Böylece, tahliye taahhütnamesi, sadece taraflar arasında bir sözleşme niteliğinde kalmayıp, aynı zamanda ilerleyen hukuki işlemlerde mülkiyet sahibinin lehine kullanılabilecek güçlü bir delil olarak ortaya çıkar.
Bu belge, tarafların serbest iradeleriyle, baskı altında kalmadan imzaladıkları hususları içermekle birlikte, tarafların gelecekte yaşayabilecekleri anlaşmazlıkların önüne geçilmesi açısından da büyük önem taşır. Tahliye taahhütnamesinde yer alan maddeler, kiracının taşınmazı boşaltması gerektiği hususunda açık ve net bir şekilde ifade edilir; aksi halde, taraflar arasında doğacak ihtilafların mahkeme sürecinde uzun ve masraflı bir tartışmaya dönüşmesi olasıdır. Bu nedenle, tahliye taahhütnamesi hazırlanırken, avukatlar tarafından tarafların haklarının korunması, yükümlülüklerin netleştirilmesi ve olası hukuki risklerin en aza indirgenmesi için büyük özen gösterilir.
Belgenin düzenlenmesinde, ilgili mevzuatın getirdiği şartlar ve yargı kararlarının ışığında, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin hükümlerine tam uyum sağlanması esastır. Yargıtay içtihatları, tahliye taahhütnamesinin hazırlanırken, belgenin taraflar arasında asıl anlaşmayı yansıtması, mülkiyet sahibinin gerçek ihtiyaçlarının ve kiracının boşaltma yükümlülüğünün açıkça ortaya konulmasının önemini vurgulamaktadır. Bu çerçevede, tahliye taahhütnamesi, kiraya verenin mağduriyetini gidermek ve kiracının taşınmazı boşaltması yönündeki taahhüdünü kesinleştirmek için titizlikle düzenlenen bir belgedir.
Tahliye taahhütnamesinin hukuki sonuçları, belgenin imzalanmasının ardından taraflar üzerinde doğrudan etkili olur. Kiracının veya işgalcinin belgedeki taahhüdü yerine getirmemesi durumunda, mülkiyet sahibi, mahkeme yoluyla bu taahhüdün ifasını zorunlu kılabilir, böylece taşınmazın tahliyesini gerçekleştirebilir. Bu süreçte, belgenin içeriğinde yer alan boşaltma tarihi, öngörülen yaptırımlar ve ilgili cezai şartlar, mahkeme tarafından dikkate alınarak, tarafların haklarının korunmasını sağlayan güçlü bir araç olarak kullanılır. Avukatlar, müvekkillerine, tahliye taahhütnamesinin imzalanmasının ardından doğabilecek hukuki sonuçlar hakkında detaylı bilgi vererek, belgenin olası risklerinin ve avantajlarının tam olarak anlaşılmasını temin eder.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ SONRADAN DOLDURULSA BİLE GEÇERLİ OLACAKTIR
Hükme esas alınan ve davaya dayanak yapılan 01.06.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi davalı ile kiralananın önceki maliki ... arasında imzalanmıştır. Taşınmazı 30.06.2010 tarihinde iktisap eden davacı 15.06.2010 tanzim ve 25.01.2011 tahliye tarihli olduğu bildirilen tahliye taahhütnamesine dayalı olarak süresinde icra dairesine başvurmuş, itiraz üzerine işbu davayı açmıştır. Davalı tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi ile birlikte düzenlenip verildiğini, taahhütnamedeki yazı ve rakamlarda tahrifat yapıldığını savunmuştur.
Davaya konu tahliye taahhütnamesi matbu olup metin üzerindeki boşlukların elle doldurulması suretiyle tanzim edilmiştir. Matbu metnin tanzim ve tahliye tarihlerine ilişkin bölümlerinde "…/…/200…" ibarelerinin yer almakta olup bu kısımlar 15.06.2010 tanzim ve 15.01.2011 tahliye tarihleri olarak elle tamamlanmıştır. Taahhütnamedeki bu kısımların elle tamamlanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Taahhüdün tanzim ve tahliye tarihleri kısmının boş olarak düzenlenip davacıya verilmiş olduğu kabul edilse bile, kiracı davalı bu şekildeki boşa imza atmakla davacıya istediği tarihi doldurma yetkisi vermiş olduğundan bunun sonucuna katlanmak zorundadır. Öte yandan B.K.’nun 31. maddesi uyarınca yasal süresi içinde taahhütnamenin iptali de istenmiş değildir. Tarih kısmında "…/…200.." ibaresinin bulunuyor olması nedeniyle bu kısmın sınırlı şekilde 2009 veya 2010 olarak düzenlenebileceği, 2011 olarak yazılmasının davalının iradesine uygun düşmediği şeklindeki mahkeme kabulü hatalı olup mahkemece davanın kabulü gerekirken hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuştur.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/5147 E., 2012/8537 K.
Davacı 24.3.2008 tarihinde başlatmış olduğu icra takibinde 4.2.2008 tanzim tarihli 17.3.2008 tahliye tarihli adi yazılı tahliye taahhütnamesine dayanarak taşınmazın tahliyesini istemiştir. Davalı icra müdürlüğüne süresinde yapmış olduğu itirazında taahhütnamenin geçerli olmadığını savunmuştur. Takibe dayanak yapılan 4.2.2008 tanzim tarihli tahliye taahhütnamesindeki imza ve tarihe karşı çıkılmadığından taahhütname geçerli olup, tarafları bağlar. Davalı kiracı İ.İ.K.'nun 275. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin yenilendiğini yada uzatıldığını kanıtlayamamıştır. Mahkemece itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.
T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2010/11762 Esas 2011/3174 Karar
Bölge Adliye Mahkemesi'nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İİK'nın 272. maddesi hükmü gereği, kiraya verenin kira sözleşmesinin yazılı olması halinde, kira süresinin bitmesi nedeniyle, taşınmaz kiracısının tahliyesi için ilamsız icra takibi yapabileceği, bu takibin yapılabilmesi için yazılı bir kira sözleşmesinin veya tahliye taahhüdünün bulunması, davanın mutlaka kiraya veren tarafından taahhüt edilen tarihi izleyen 1 ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması, kira ilişkisi devam ederken kiracı kiralananda otururken tahliye taahhüdü verilmesi gerektiği, takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.09.2014 başlangıç 28.02.2015 bitiş tarihli, 6 ay süreli, çelik çatılı kapalı depo iş yeri niteliğindeki kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık bulunmadığı, davalı kiracı şirketin adi yazılı olarak 08.06.2020 tarihinde düzenlediği tahliye taahhütnamesi ile kiracı olarak oturduğu yeri 28.02.2021 tarihinde tahliye edeceğini kabul ve taahhüt ederek taahhütnameyi imzaladığı, kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra verilen tahliye taahhütnamesinin kiracının serbest iradesi ürünü olduğunun kabul edileceği, davacı kiraya veren şirket vekilinin 09.03.2020 düzenleme ve 28.02.2021 tahliye tarihli tahliye taahhütnamesine dayanarak yasal süresinde tahliye talepli icra takibi başlattığı, davalı kiracı şirket vekili tahliye taahhütnamesindeki imzaya itiraz ettiğinden örnek imzalar ile imza incelemesi yapıldığı, bilirkişi tarafından düzenlenen raporda imzanın davalı kiracı şirket yetkilisinin eli ürünü olduğunun belirlendiği, bu durumda tahliye taahhütnamesindeki imzanın davalı kiracıya ait olduğunun kabulü gerektiği, kira sözleşmesinin süresinin sözleşmenin taraflarınca her zaman uzaltılıp kısaltılabileceği, kira sözleşmesinin süresini uzatıp kısaltmayı engelleyen herhangi bir yasal hüküm bulunmadığı, kiracı tarafından tarih yazılmadan boş kağıda, beyaza imza atılması halinde boş kağıdın üzerinin kiraya veren tarafından nasıl ve ne şekilde doldurulacağının imza eden kiracı tarafından kabul edildiğinin kabulü gerekeceği, tahliye taahhütnamesinin davalı kiracı şirket yetkilisi tarafından imzalandığı belirlendiğinden ve tahliye taahhütnamesinin verildiği tarihten itibaren 6098 Sayılı TBK'nın 39. maddesi gereğince tahliye taahhütnamesinin iptali için bir dava da açılmadığı, tahliye taahhüdünün geçerli olduğu gerekçesiyle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/8302 Esas 2023/167 Karar
Bölge Adliye Mahkemesi'nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; somut olayda; davacı tarafından 30.11.2021 tahliye tarihli, 09.03.2017 tanzim tarihli adi yazılı nitelikte olan tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi başlatıldığı, davalı tarafın süresi içinde icra müdürlüğüne yaptığı itirazında, "...tahliye taahhütnamesinin kural olarak kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesi gerektiği, kiralanın fiilen 09.03.2017 tarihinde teslim edildiğinin kiralanın teslim tutanağı ile sabit olduğunu, taahhütnamenin kiralananın teslimi ile aynı tarihte baskı altında imzalatıldığını, geçerliliğinin bulunmadığını" belirterek itirazda bulunduğu, bu nitelikteki itirazın tahliye taahhüdünün geçerliliğine itiraz niteliğinde olduğu, dosya arasında mevcut kiralananın teslim tutanağında taraflar arasında akdedilen 01.03.2017 tarihli kira sözleşmesine konu kiralananın 09/03/2017 tarihinde teslim edildiğinin anlaşıldığı, bu halde kira sözleşmesinin fiilen başladığı yani kiralananın teslim edildiği tarih ile taahhütnamenin aynı tarihli olması sebebiyle davanın reddine karar verilmiş olmasında usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
T.C. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2023/3249 Esas 2023/3586 Karar
İlk Derece Mahkemesi'nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İİK'nın 276. maddenin kiralanan taşınmazda 3. şahıs bulunursa başlığı altında "Tahliyesi istenen yerde kiracı dan başka birisi bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur ... borçlunun neset ve sebepten usul ve füru, karı veya kocası .... bu madde hükmünün tatbikinde üçüncü kişi sayılmazlar." hükmünü içerdiği, madde kapsamında kiracı ...'ın eşi davacı ... üçüncü kişi sayılmadığından takip kesinleşmiş olmakla ...'ın takibe yönelik şikayetinin kabulü mümkün olmadığı, ancak kural bu olmasına karşın tahliyeye konu konutun aile konutu olarak kullanıldığı, şikayetçi eş ve halen onunla evli olan ...'ın tahliye taahhüdü verdiği tarihe kadar bu yerde çocukları ile birlikte oturmaya devam etmesi hadiseyi sadece tahliye tahhüdüne dayalı takip olarak görmekten uzaklaştırıldığı, ... kiracı sıfatıyla oturmakta olduğu evi 25.11.2019 tarihinde tahliye edeceği taahhüdünü 01.11.2019 tarihinde verdiği, 01.11.2019'a kadar evin aile konutu olduğu noktasında tereddüt olmadığı, tahliye taahhüdü veren ... 1991 yılında evlendiği eşi ... ve çocukları ile 28.01.2015 tarihine kadar maliki olduğu evi aile konutu olarak kullandığı, 28.01.2015'ten sonra yine bu yer kiracı sıfatıyla aile konutu olarak kullanılmaya devam ettiği, bu noktada TMK'nın 194. maddesi gündeme geldiği, eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemeyeceği, aile konutunu devredemeyecek, aile konutu üzerindeki hakları sınırlamayacağı, ...'ın aile konutunu tek başına eşinin rızasını almaksızın tahliye taahhüdüne konu yapamayacağı, davacı eş sözlü kira sözleşmesinin madde uyarınca dolayısıyla tarafı sayıldığı, eşin tek taraflı verdiği aile konutu üzerindeki tahliye taahhüdünün sonucundan hukuken etkilenen kişi olduğu, TMK bu madde ile eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, anılarla dolu alanı hukuken tek bir kişiye ait olsa da artık ailenin konutudur ruhuyla korumaya çalışmakta olduğu, bu nedenle eşin tek taraflı olarak verdiği tahliye taahhüdüne dayalı takiple davacı eş ve çocukları evden tahliye edilemeyeceği, eşin bu hakkını ve mağduriyetini takibin tarafı olmasa da kanun açıkça korumakta olduğu gerekçesiyle Ankara 15.İcra Müdürlüğünün 2019/16132 esas sayılı takip dosyasında TMK'nın 194. maddesine göre aile konutu sayılan evde yaşayan eşin rızasını içermeyen tahliye taahhütnamesine dayalı olarak tahliyenin gerçekleştirilmeyeceğine karar verilmiştir.
T.C. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2022/7951 Esas 2023/1285 Karar
Tahliye taahhütnamesi, kiraya veren ile kiracı veya işgalci arasında yapılan, taşınmazın belirlenen süre içerisinde boşaltılacağına dair yazılı ve hukuki bağlayıcılığı olan bir taahhüttür. Bu belge, mülkiyet sahibinin taşınmaz üzerindeki haklarını korumak, kiracının boşaltma yükümlülüğünü kesinleştirmek ve ileride doğabilecek ihtilafların çözümünde somut ve delil niteliğinde kullanılmak üzere düzenlenmektedir. Avukatların titiz çalışmaları, belgenin hukuki dayanağının sağlamlaştırılması ve tarafların serbest iradeleriyle, eksiksiz bir şekilde taahhüt vermeleri sürecinde, tahliye taahhütnamesinin en etkin ve güvenilir araçlardan biri haline gelmesini sağlamaktadır.
