Tapu İptali ve Tescil Davası: Sebepleri, Süreler, İyi Niyet ve Yolsuz Tescil

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilinde görünen kayıt ile gerçek hukuki hak sahipliği arasında uyuşmazlık bulunduğu durumlarda, hukuka aykırı tapu kaydının iptal edilerek taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesi amacıyla açılan davadır.

Bu dava taşınmazın aynına, yani doğrudan mülkiyet hakkına ilişkindir. Amaç yalnızca bir para alacağının tahsili değil, tapu sicilinin gerçek hukuki duruma uygun hâle getirilmesidir.

Türk Medeni Kanunu'nun tapu siciline ilişkin hükümleri gereğince geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan veya sonradan gerçek hak durumunu yansıtmayan tesciller yolsuz tescil niteliği taşıyabilir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Hallerde Açılır?

Tapu iptali ve tescil davası tek bir hukuki sebebe dayanmaz. Uygulamada çok farklı nedenlerle açılabilir.

En sık karşılaşılan hukuki sebepler şunlardır:

• Muris muvazaası nedeniyle mirastan mal kaçırma,
• Hukuki ehliyetsizlik,
• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması,
• Sahte imza, sahte vekâletname veya sahte belge,
• Hile, hata veya korkutma gibi irade bozuklukları,
• Taraf muvazaası,
• İnançlı işlem,
• Yolsuz tescil,
• Aile konutunun eşin rızası olmaksızın devredilmesi,
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi,
• Kadastrodan önceki veya sonraki hukuki sebepler.

Paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması hâlinde ise, diğer paydaşın kanuni önalım hakkını kullanması sonucunda payın kendi adına tescilini istemesi mümkündür. Bu özel dava türünün şartları, süresi ve bedelin belirlenmesi hakkında ayrıntılı bilgi için önalım (şufa) davası rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Her hukuki sebebin ispat şartı, dava açma süresi ve üçüncü kişinin iyi niyetinin etkisi birbirinden farklıdır.

Yolsuz Tescil Nedir?

Bir tapu kaydının geçerli bir hukuki sebebe dayanmaması veya bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanması hâlinde yolsuz tescil gündeme gelir.

Örneğin geçersiz bir sözleşmeye, yetkisiz bir işleme veya gerçek hak sahibinin iradesini yansıtmayan bir hukuki işleme dayanılarak yapılan tescil gerçek mülkiyet durumunu göstermeyebilir.

Türk Medeni Kanunu m.1024 uyarınca yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi bu tescile dayanamaz.

Tapuda Malik Görünmek Her Zaman Mülkiyet Hakkını Korur mu?

Hayır.

Tapu sicilinde malik olarak görünmek güçlü bir hukuki koruma sağlasa da tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 1. Hukuk Dairesi kararlarında da ayni hakların tapu siciline tescille doğduğu ancak tescilin hukuki sonuç doğurabilmesi için geçerli bir hukuki sebebinin bulunmasının zorunlu olduğu vurgulanmaktadır.

İyi Niyetli Üçüncü Kişi Tapuyu Koruyabilir mi?

Bazı durumlarda evet.

Türk Medeni Kanunu m.1023 uyarınca tapu kütüğündeki kayda iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunabilir.

Bu düzenlemenin amacı kişilerin tapu siciline güvenerek güvenli şekilde işlem yapabilmesini sağlamaktır.

Ancak koruma yalnızca gerçekten iyi niyetli kişilere tanınır.

Üçüncü Kişi Hangi Durumlarda İyi Niyetli Sayılmaz?

Yolsuz tescili bilen veya somut olayın şartlarına göre bilmesi gereken kişinin TMK m.1023 korumasından yararlanması mümkün değildir.

Mahkeme bu değerlendirmeyi yalnızca kişinin “ben bilmiyordum” beyanına göre yapmaz.

Özellikle şu olgular birlikte değerlendirilebilir:

• Devreden kişiyle yakın akrabalık veya özel ilişki,
• Olağan dışı derecede düşük satış bedeli,
• Taşınmazın gerçek durumunun bilinmesi,
• Vekil ile alıcı arasındaki yakın ilişki veya işbirliği,
• Taşınmazda halen gerçek hak sahibinin oturması veya kullanması,
• Önceden açılmış davadan haberdar olunması,
• Tapuda ihtiyati tedbir veya çekişmeli hak şerhi bulunması,
• İşlemin olağan hayat akışına aykırı özellikler taşıması.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 02.04.2026 tarihli, 2025/3149 E. ve 2026/2639 K. sayılı kararında da hâlin gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişinin iyi niyet korumasından yararlanamayacağı belirtilmiştir.

Akraba Olmak Tek Başına Kötü Niyet Kanıtı mıdır?

Hayır. Akrabalık tek başına otomatik olarak kötü niyet anlamına gelmez.

Ancak devreden ve devralan arasındaki yakınlık, diğer delillerle birlikte kişinin tapu kaydındaki hukuki problemi bilip bilmediğinin değerlendirilmesinde önemli olabilir.

Yargıtay kararlarında özellikle anne, kardeş veya vekille yakın akrabalık ilişkisinin diğer somut olgularla birleştiği durumlarda TMK m.1023 korumasının uygulanmadığı örnekler bulunmaktadır.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil

Muris muvazaası, mirasbırakanın gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstermesidir.

Görünürdeki işlem tarafların gerçek iradesini yansıtmıyorsa ve gizlenen bağış işlemi de gerekli resmi şekle uygun değilse tapu kaydının iptali gündeme gelebilir.

Saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı zedelenen mirasçılar şartları varsa muris muvazaasına dayanabilir.

Muris muvazaasına ilişkin ayrıntılı değerlendirmede mirasbırakanın gerçek iradesi, aile ilişkileri, malvarlığının kapsamı, satış bedeli ve devir sebebi birlikte incelenir.

Muris Muvazaası Davasında Süre Var mı?

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davaları kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.

Bu nedenle mirasbırakanın ölümünden uzun yıllar sonra da şartları bulunuyorsa dava açılması mümkündür.

Ancak zamanın geçmesi tanıkların bulunması, belgelerin temini ve gerçek iradenin ispatı bakımından uygulamada güçlük yaratabilir.

Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil

Taşınmazı devreden kişinin hukuki işlem tarihinde ayırt etme gücünün bulunmaması hâlinde yaptığı işlem geçerli sonuç doğurmayabilir.

Ehliyet değerlendirmesi kişinin ölüm tarihine veya dava tarihine göre değil, tapu devrinin veya vekâletnamenin düzenlendiği tarihteki durumuna göre yapılır.

İleri Yaş Tapu Devrini Geçersiz Kılar mı?

Hayır.

İleri yaş tek başına hukuki ehliyetsizlik anlamına gelmez.

Önemli olan kişinin işlem tarihinde yaptığı işlemin anlamını, kapsamını ve sonuçlarını kavrayabilme gücüne sahip olup olmadığıdır.

Alzheimer veya Demans Varsa Tapu İptal Edilir mi?

Alzheimer veya demans tanısı önemli bir tıbbi veridir ancak her tanı otomatik olarak hukuki ehliyetsizlik sonucu doğurmaz.

Mahkeme özellikle işlem tarihine yakın hastane kayıtlarını, ilaç kullanımını, doktor raporlarını ve gerektiğinde Adli Tıp Kurumu değerlendirmesini inceleyebilir.

Yargıtay uygulamasında ehliyetsizlik iddiasının kamu düzeniyle ilişkisi nedeniyle ayrıntılı biçimde araştırılması gerektiği kabul edilmektedir.

Ehliyetsiz Kişiden Tapu Alan Kişinin İyi Niyeti İşlemi Kurtarır mı?

İlk işlemde kişinin ayırt etme gücü bulunmadığı için geçerli bir irade oluşmamışsa ilk elden yapılan işlemin geçerliliği ciddi biçimde etkilenir.

Ancak taşınmaz daha sonra başka bir üçüncü kişiye devredilmişse sonraki kişinin TMK m.1023 kapsamında gerçekten iyi niyetli olup olmadığı ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle ilk devir ile sonraki devirler birbirinden ayrılarak incelenmelidir.

Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedir?

Vekâletname ile taşınmaz satma yetkisi verilen kişi bu yetkiyi vekâlet verenin yararını gözeterek, sadakat ve özen borcuna uygun biçimde kullanmak zorundadır.

Vekâletnamede geniş satış yetkisinin bulunması vekilin taşınmazı dilediği kişiye, dilediği bedelle ve vekâlet vereni zararlandıracak biçimde devredebileceği anlamına gelmez.

Vekil Taşınmazı Çok Düşük Bedelle Satarsa Ne Olur?

Satış bedelinin düşük olması tek başına tapu iptali için yeterli olmayabilir.

Ancak taşınmazın gerçek değeriyle satış bedeli arasındaki ciddi fark, vekilin satış bedelini vekâlet verene aktarıp aktarmadığı, alıcıyla ilişkisi ve işlemin amacı birlikte değerlendirildiğinde vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı sonucuna ulaşılabilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 15.05.2025 tarihli, 2024/1517 E. ve 2025/2584 K. sayılı kararında vekilin hesap verme yükümlülüğü kapsamında rayiç bedelin vekâlet verene ödenip ödenmediğinin araştırılması gerektiği belirtilmiştir.

Alıcı Vekilin Kötüye Kullanımını Bilmiyorsa Ne Olur?

Vekil ile işlem yapan üçüncü kişi gerçekten iyi niyetliyse, yani vekilin görevini kötüye kullandığını bilmiyor ve gerekli özeni göstermesine rağmen bilmesi mümkün değilse işlem vekâlet vereni bağlayabilir.

Buna karşılık alıcı vekille çıkar ve işbirliği içindeyse veya kötüye kullanımı biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa işlem vekâlet vereni bağlamaz ve tapu iptali gündeme gelebilir.

Sahte İmza veya Sahte Vekâletname ile Tapu Devri

Taşınmaz malikinin gerçek iradesi bulunmadan sahte imza, sahte vekâletname, sahte kimlik veya sahte mahkeme kararı kullanılarak tapuda işlem yapılması yolsuz tescile yol açabilir.

Bu tür olaylarda ilk işlemin geçerliliğinin yanında taşınmazın daha sonra başka kişilere devredilip devredilmediği de büyük önem taşır.

Sonraki malik bakımından TMK m.1023 kapsamında iyi niyet incelemesi yapılabilir.

Sahte İşlem Sonrası İyi Niyetli Üçüncü Kişi Korunabilir mi?

Tapu siciline güven ilkesi nedeniyle sonraki üçüncü kişinin kazanımının korunması bazı durumlarda mümkündür.

Ancak kişinin sahteciliği veya yolsuz tescili bildiği ya da gerekli özeni göstermesi hâlinde bilebilecek durumda olduğu kanıtlanırsa iyi niyet korumasından yararlanamaz.

Bu nedenle sahtecilik bulunan dosyalarda yalnızca ilk işlemin geçersizliğine bakılması yeterli olmayıp tapu silsilesindeki her devir ayrı değerlendirilmelidir.

Hile Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil

Bir kişinin aldatılarak veya gerçeğe aykırı bilgilerle yanıltılarak taşınmazını devretmesi hâlinde irade bozukluğu nedeniyle tapu iptali ve tescil talep edilebilir.

Hilede karşı tarafın veya üçüncü kişinin kasıtlı aldatıcı davranışı sonucunda kişinin normal şartlarda yapmayacağı bir hukuki işlemi gerçekleştirmesi söz konusudur.

Hile Davasında Süre Ne Kadardır?

İrade bozukluğuna dayanan taleplerde TBK m.39'daki süre önemlidir.

Hile nedeniyle sözleşmeyle bağlı olmadığını ileri sürecek kişi, hileyi öğrendiği tarihten itibaren bir yıl içinde iradesini ortaya koymalıdır.

Bu nedenle hile, hata veya korkutmaya dayalı uyuşmazlıklarla muris muvazaası veya ehliyetsizlik davalarının süreleri birbirine karıştırılmamalıdır.

İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu Geri Alınabilir mi?

İnançlı işlemde taşınmazın mülkiyeti belirli bir amaç için geçici olarak başka kişiye devredilir ve amaç gerçekleştiğinde taşınmazın geri verilmesi kararlaştırılır.

Örneğin kredi temin etmek, bir borcun güvence altına alınması veya geçici bir hukuki amaç için tapunun güvenilen kişiye geçirilmesi bu tür uyuşmazlıklara konu olabilir.

Tarafların gerçek iradesinde mülkiyetin kalıcı biçimde devredilmesi değil, belirli şart gerçekleştiğinde geri verilmesi vardır.

İnançlı İşlem Nasıl İspatlanır?

Yargıtay'ın 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca inançlı işlem kural olarak tarafların imzasını taşıyan yazılı delille ispatlanmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 11.03.2026 tarihli, 2025/3990 E. ve 2026/1395 K. sayılı kararında bu kural yeniden vurgulanmıştır.

Ancak HMK m.202 kapsamında delil başlangıcı niteliğinde bir belge varsa tanık dahil başka delillerin değerlendirilmesi mümkün olabilir.

Aile Konutu Eşin Rızası Olmadan Satılabilir mi?

Türk Medeni Kanunu m.194 uyarınca eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadan aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Bu düzenlemenin amacı aile yaşamının merkezi olan konutun eşlerden birinin tek taraflı işlemiyle kaybedilmesini önlemektir.

Aile konutu uyuşmazlıklarında taşınmazın gerçekten aile konutu olup olmadığı ve diğer eşin açık rızasının bulunup bulunmadığı öncelikle belirlenir.

Aile Konutu Şerhi Yoksa Tapu İptali Olmaz mı?

Şerhin bulunmaması tek başına taşınmazın aile konutu niteliğini ortadan kaldırmaz.

Ancak taşınmazı sonradan devralan kişinin iyi niyeti bakımından tapudaki görünüm ve somut olayın özellikleri ayrıca önem taşır.

Üçüncü kişinin aile konutu niteliğini ve rızanın bulunmadığını bilip bilmediği veya bilmesi gerekip gerekmediği somut olayda değerlendirilmelidir.

Dava Sırasında Taşınmaz Başkasına Satılırsa Ne Olur?

Tapu iptali ve tescil davası açılması taşınmazın devrini kendiliğinden imkânsız hâle getirmez.

Davalı kayıt maliki dava konusu taşınmazı yargılama sırasında üçüncü kişiye devrederse HMK m.125 uygulanır.

Davacı bu durumda:

• Yeni malike karşı tapu iptali ve tescil davasına devam edebilir veya
• Davasını devreden eski davalıya karşı tazminat davasına dönüştürebilir.

Bu nedenle dava sırasında tapu kaydının düzenli olarak kontrol edilmesi önemlidir.

Tapu İptali Davasında İhtiyati Tedbir İstenebilir mi?

Evet.

Taşınmazın dava sırasında yeniden devredilmesi hâlinde hakkın elde edilmesinin ciddi biçimde zorlaşması veya imkânsız hâle gelmesi ihtimali varsa HMK m.389 ve devamı uyarınca ihtiyati tedbir talep edilebilir.

Mahkeme tedbir aşamasında davanın esasını kesin olarak çözmez. Talep eden tarafın hakkının varlığı konusunda yaklaşık ispat yeterlidir.

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesinin 10.07.2025 tarihli, 2025/1682 E. ve 2025/2093 K. sayılı kararında hileye dayalı tapu iptali davasında taşınmazın yeniden devredilmesi ihtimali nedeniyle ihtiyati tedbir şartlarının gerçekleşebileceği kabul edilmiştir.

Davalıdır Şerhi Satışı Engeller mi?

Tapuda uyuşmazlığın bulunduğunu gösteren çekişmeli hak veya dava şerhi ile taşınmazın devrini yasaklayan ihtiyati tedbir aynı hukuki etkiye sahip değildir.

Bir şerh üçüncü kişinin uyuşmazlıktan haberdar olması ve iyi niyet iddiasının değerlendirilmesi bakımından önem taşırken, açık satış yasağı içeren ihtiyati tedbir taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini doğrudan sınırlandırabilir.

Tapudaki Tedbiri Görerek Taşınmaz Alan Kişi İyi Niyetli Sayılır mı?

Tapu sicili herkese açık olduğundan, tapuda mevcut ihtiyati tedbir veya uyuşmazlık şerhini görerek taşınmazı devralan kişinin iyi niyet iddiası ciddi biçimde etkilenir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 20.02.2024 tarihli, 2023/7047 E. ve 2024/1939 K. sayılı kararında tapudaki tedbir ve mahkeme kararı şerhlerine rağmen pay edinen kişinin iyi niyetli kabul edilemeyeceği değerlendirilmiştir.

Tapu İptali ile Birlikte Ecrimisil İstenebilir mi?

Şartları varsa evet.

Tapunun gerçek hak sahibi adına düzeltilmesi talebinin yanında, taşınmazı kötü niyetli biçimde kullanan kişiden geçmiş dönem kullanım karşılığı ecrimisil de talep edilebilir.

Ancak ecrimisilin hangi tarihten başlayacağı tapu iptalinin hukuki sebebine, kötü niyetin başlangıcına ve tarafların paydaş olup olmamasına göre değişebilir.

Özellikle muris muvazaası, miras ortaklığı ve paydaşlar arasındaki davalarda intifadan men kuralları ayrıca değerlendirilmelidir.

Tapu İptali ile Elatmanın Önlenmesi Birlikte İstenebilir mi?

Evet.

Tapu kaydının iptali ile birlikte taşınmazı fiilen kullanan kişinin müdahalesinin sona erdirilmesi amacıyla elatmanın önlenmesi de talep edilebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 04.10.2022 tarihli, 2020/52 E. ve 2022/1233 K. sayılı kararında tapu iptal ve tescil kararının açıklayıcı niteliği ve mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi talebi birlikte değerlendirilmiştir.

Tapu Geri Alınamazsa Tazminat İstenebilir mi?

Taşınmazın iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı nedeniyle geri alınamadığı bazı durumlarda, taşınmazı hukuka aykırı şekilde devreden kişiye veya olayın niteliğine göre başka sorumlulara karşı parasal tazminat talebi gündeme gelebilir.

Dava dilekçesinde tapu iptali ve tescil talebi ile tazminat talebinin terditli biçimde kurulması somut olaya göre mümkün olabilir.

Tapu Sicilinin Hatalı Tutulmasından Devlet Sorumlu mudur?

Evet. Türk Medeni Kanunu m.1007 uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.

Bu sorumluluk görevlinin kişisel kusurunun ispatına bağlı değildir. Yargıtay uygulamasında Devletin sorumluluğu kusursuz ve objektif sorumluluk olarak kabul edilmektedir.

Ancak zarar ile tapu sicilinin tutulmasındaki hukuka aykırılık arasında uygun nedensellik bağının bulunması gerekir.

Sahte Belgeyle Tapu Kaybedilirse Devletten Tazminat İstenebilir mi?

Somut olayın şartları varsa mümkündür.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 17.04.2025 tarihli, 2024/10661 E. ve 2025/5392 K. sayılı kararında sahte mahkeme kararına dayanılarak gerçekleştirilen yolsuz tapu işleminde zarar ile tapu sicilindeki işlem arasındaki nedensellik bağının kesilmediği ve TMK m.1007 kapsamında Devletin sorumluluğunun doğabileceği kabul edilmiştir.

TMK 1007 Tazminat Davası Kime Karşı Açılır?

Tapu sicilinin tutulmasından doğan zarar nedeniyle tazminat davası Hazineye karşı adli yargıda açılır.

Devlet daha sonra kusuru bulunan tapu görevlilerine rücu edebilir.

TMK 1007 Davasında Zamanaşımı Kaç Yıldır?

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin güncel uygulamasında TMK m.1007 sorumluluğu haksız fiil sorumluluğu sayılmadığından TBK m.72'deki haksız fiil zamanaşımı uygulanmaz.

Mülkiyet kaybının kesinleşmesinden itibaren TBK m.146 kapsamında 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanmaktadır.

Tapu İptali Sonuçlanmadan Devletten Tazminat İstenebilir mi?

TMK m.1007 kapsamında gerçek bir zararın ortaya çıkmış olması gerekir.

Bu nedenle kişinin mülkiyet hakkını gerçekten kaybedip kaybetmediği başka bir tapu iptali davasının sonucuna bağlıysa bu davanın kesinleşmesi tazminat uyuşmazlığı bakımından belirleyici olabilir.

Kadastro Nedeniyle Tapu İptali Davasında 10 Yıllık Süre Nedir?

3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12/3 uyarınca kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak tutanaktaki hak ve tespitlere karşı dava açılamaz.

Bu süre hak düşürücü süredir.

Ancak bu kural her tapu iptali ve tescil davasına uygulanmaz. Yalnızca kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanan uyuşmazlıklar yönünden değerlendirilir.

Her Tapu İptali Davasında 10 Yıllık Süre Var mı?

Hayır.

Tapu iptali ve tescil davalarında tek bir genel dava açma süresi yoktur. Süre davanın dayandığı hukuki sebebe göre belirlenir.

Örneğin:

• Muris muvazaasına dayalı dava kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.
• Ehliyetsizlik iddiası irade bozukluğundaki bir yıllık süreye tabi değildir.
• Hile, hata ve korkutma bakımından TBK m.39'daki bir yıllık süre önem taşır.
• Kadastrodan önceki hukuki sebeplerde 3402 sayılı Kanun m.12/3'teki 10 yıllık hak düşürücü süre uygulanabilir.
• TMK m.1007 tazminat taleplerinde Yargıtay uygulamasında mülkiyet kaybının kesinleşmesinden başlayan 10 yıllık genel zamanaşımı dikkate alınır.

Bu nedenle “tapu iptal davası 10 yılda zamanaşımına uğrar” şeklindeki genel ifade hukuken doğru değildir.

Tapu İptali ve Tescil Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Genel nitelikteki tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Ancak uyuşmazlığın aile konutu gibi özel bir hukuki ilişkiden kaynaklanması veya özel bir kanunda farklı görev kuralı bulunması hâlinde görevli mahkeme değişebilir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nerede Açılır?

Taşınmazın aynına ilişkin tapu iptali ve tescil davalarında HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Bu nedenle tarafların başka bir yerde yaşamaları genel olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisini ortadan kaldırmaz.

Dava Değeri Nasıl Belirlenir?

Tapu iptali ve tescil davasında dava değeri kural olarak davacının iptal ve tescilini talep ettiği taşınmaz veya payın dava tarihindeki gerçek değeri üzerinden belirlenir.

Davacı taşınmazın tamamını değil yalnızca belirli bir payın tescilini istiyorsa dava değeri de talep edilen pay dikkate alınarak hesaplanır.

Taşınmazın değeri eksik gösterilmişse mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda gerçek dava değerini tespit ederek eksik harcın tamamlanmasını isteyebilir.

Tapuda Yazılı Satış Bedeli Gerçek Bedel Olduğunu Kesin İspatlar mı?

Hayır.

Tapu resmi senedinde bir bedel gösterilmiş veya satıcının bedeli aldığı yazılmış olması önemli bir delildir ancak muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya başka bir hukuki sebebe dayanan uyuşmazlıkta mahkemenin gerçek ekonomik ilişkiyi araştırmasını engellemez.

Banka kayıtları, tarafların ekonomik güçleri, taşınmazın rayiç değeri ve diğer delillerle bedelin gerçekten ödenip ödenmediği araştırılabilir.

Tapuda Düşük Bedel Gösterilmesi Tapuyu İptal Ettirir mi?

Tek başına hayır.

Taşınmazın tapuda gerçek değerinden düşük gösterilmiş olması tek başına muvazaa veya kötü niyetin kesin kanıtı değildir.

Ancak bedel farkı diğer delillerle birlikte murisin veya tarafların gerçek iradesinin belirlenmesinde önemli bir olgu olabilir.

Tapu İptali Davasında Keşif ve Bilirkişi Neden Yapılır?

Keşif ve bilirkişi incelemesinin amacı hukuki sebebe göre değişir.

Örneğin:

• Dava değerini ve harcı belirlemek,
• Taşınmazın işlem tarihindeki rayiç değerini araştırmak,
• Satış bedeli ile gerçek değer arasında olağan dışı fark bulunup bulunmadığını değerlendirmek,
• Taşınmazın konumunu ve fiili kullanımını tespit etmek,
• TMK m.1007 tazminatında gerçek zararı hesaplamak

amacıyla bilirkişi incelemesi yapılabilir.

Tapu İptali ve Tescil Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Salt tapu iptali ve tescil davası bakımından genel bir zorunlu arabuluculuk dava şartı bulunmamaktadır.

6325 sayılı Kanun m.18/B kira ilişkileri, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan kaynaklanan belirli taşınmaz uyuşmazlıklarını dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır.

Tapu iptali ve tescil talebinin bunlardan farklı olarak taşınmazın aynına ilişkin olması nedeniyle, sırf bir taşınmaz davası olması arabuluculuğu zorunlu hâle getirmez.

Ancak aynı davada veya aynı uyuşmazlık içinde başka bir hukuki ilişkiden kaynaklanan parasal talep bulunuyorsa o talebin niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

2026 HMK Değişikliği Tapu İptali Davasını Etkiledi mi?

31.07.2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanunla HMK m.107'deki belirsiz alacak davası kaldırılmış ve HMK m.109'a yeni kısmi dava sistemi eklenmiştir.

Ancak tapu iptali ve tescil talebi bölünebilir bir para alacağı değil, ayni hakka ilişkin bir taleptir.

Bu nedenle HMK m.107'nin kaldırılması tapu iptali ve tescil talebinin kendisini doğrudan değiştirmez.

Buna karşılık dava içinde ecrimisil veya tazminat gibi bölünebilir parasal yan talepler bulunuyorsa yeni kısmi dava ve talep artırımı hükümleri bu talepler bakımından önem taşıyabilir.

Tapu İptali ve Tescil Kararı Kesinleşmeden Tapu Değişir mi?

Tapu iptali ve tescil hükmü taşınmazın aynına ilişkin olduğundan tapu sicilinde hükme uygun değişiklik yapılabilmesi için kararın kesinleşmesi gerekir.

Bu nedenle istinaf veya temyiz incelemesi devam ederken henüz kesinleşmemiş tapu iptali ve tescil hükmüne dayanılarak nihai tescil yapılamaz.

Tapu İptali Davasında Hangi Deliller Önemlidir?

Davanın hukuki sebebine göre kullanılacak deliller değişir.

Özellikle:

• Tapu kayıtları ve resmi senetler,
• Akit tabloları,
• Vekâletnameler,
• Banka hesap hareketleri,
• Satış bedeline ilişkin ödeme belgeleri,
• Hastane ve sağlık kayıtları,
• Adli Tıp Kurumu raporları,
• Tanık anlatımları,
• Mesaj ve yazışmalar,
• Fotoğraf ve görüntüler,
• Vergi ve belediye kayıtları,
• Keşif ve bilirkişi raporları,
• Emsal satış kayıtları

önem taşıyabilir.

Tapu İptali ve Tescil Davalarında En Sık Yapılan Hatalar

• Tapu iptali ve tescilin tek bir dava türü olduğunu sanıp hukuki sebebi doğru belirlememek,
• Muris muvazaası ile taraf muvazaasını birbirine karıştırmak,
• Ehliyetsizliği işlem tarihi yerine ölüm tarihine göre değerlendirmek,
• İleri yaşı otomatik olarak ehliyetsizlik saymak,
• Vekâletnamede satış yetkisi bulunduğu için vekilin görevi kötüye kullanamayacağını düşünmek,
• Vekilin satış bedelini vekâlet verene aktarıp aktarmadığını araştırmamak,
• Üçüncü kişinin iyi niyetini yalnızca tapu kaydına bakarak kabul etmek,
• Yakın akrabalığı tek başına kötü niyet için yeterli görmek,
• Tapuda düşük bedel gösterilmesini tek başına muvazaa saymak,
• Tapu resmi senedindeki “bedel alındı” ifadesini aksi ispatlanamaz kabul etmek,
• Sahte işlemden sonraki maliklerin iyi niyetini ayrı ayrı araştırmamak,
• Hile, hata ve korkutmada bir yıllık süreyi kaçırmak,
• İnançlı işlem iddiasında yazılı delil rejimini gözden kaçırmak,
• Aile konutu şerhi bulunmamasını tek başına davanın reddi sebebi sanmak,
• Dava sırasında taşınmazın el değiştirdiğini takip etmemek,
• HMK m.125'teki seçimlik hakları kullanmamak,
• Taşınmazın yeniden devrini önlemek için ihtiyati tedbir ihtiyacını değerlendirmemek,
• Dava şerhi ile satış yasağı niteliğindeki tedbiri aynı şey sanmak,
• Ecrimisil başlangıç tarihini tapu iptal sebebinden bağımsız hesaplamak,
• Kadastro Kanunu'ndaki 10 yıllık süreyi bütün tapu davalarına uygulamak,
• TMK m.1007 kapsamındaki Devlet sorumluluğunu gözden kaçırmak,
• TMK m.1007 davasını mülkiyet kaybı kesinleşmeden yanlış zamanda açmak,
• Yanlış kayıt malikine karşı dava açmak,
• Dava değerini düşük gösterip eksik harçla devam etmeye çalışmak,
• Kesinleşmemiş tapu iptal kararının doğrudan tapuda uygulanabileceğini düşünmek.

Sık Sorulan Sorular

Tapu iptali ve tescil davası kaç yıl içinde açılır?

Tek bir süre yoktur. Süre davanın hukuki sebebine göre değişir. Muris muvazaasında kural olarak zamanaşımı bulunmazken, hile veya korkutma gibi irade bozukluklarında bir yıllık süre, kadastro öncesi sebeplerde ise şartları varsa 10 yıllık hak düşürücü süre gündeme gelebilir.

Tapu başkasının adına geçmişse geri alınabilir mi?

Geçerli bir hukuki sebep bulunmaması ve davanın şartlarının ispatlanması hâlinde tapu iptal edilerek gerçek hak sahibi adına tescil edilebilir. Ancak taşınmaz iyi niyetli üçüncü kişinin eline geçmişse TMK m.1023 ayrıca değerlendirilir.

Tapuyu alan kişi “ben bilmiyordum” derse dava reddedilir mi?

Hayır. Mahkeme kişinin gerçekten iyi niyetli olup olmadığını somut delillerle araştırır. Yolsuz tescili biliyor veya bilmesi gerekiyorsa iyi niyet korumasından yararlanamaz.

Babam taşınmazını bir kardeşime satış göstermişse dava açılır mı?

Devrin gerçekte bağış olduğu ve mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla satış gibi gösterildiği ispatlanabiliyorsa muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil gündeme gelebilir.

Yaşlı kişinin yaptığı tapu satışı iptal edilir mi?

Sırf yaşlılık nedeniyle iptal edilmez. İşlem tarihinde ayırt etme gücünün bulunmadığının tıbbi ve diğer delillerle ortaya konulması gerekir.

Vekil tapuyu başkasına satarsa geri alınabilir mi?

Vekilin yetkisini vekâlet verenin zararına ve sadakat borcuna aykırı kullandığı, alıcının da kötü niyetli olduğu veya bu durumu bilmesi gerektiği ispatlanırsa tapu iptali mümkün olabilir.

Dava devam ederken tapu satılırsa dava biter mi?

Hayır. HMK m.125 uyarınca davacı yeni malike karşı tapu iptal ve tescil davasına devam edebilir veya şartlarına göre devreden tarafa karşı davasını tazminata dönüştürebilir.

Tapu iptali davasında tedbir konulabilir mi?

Şartları varsa evet. Taşınmazın yeniden devredilmesi hâlinde hakkın elde edilmesi zorlaşacaksa mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilebilir.

Tapu iptali davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Salt tapu iptali ve tescil davasında genel bir zorunlu arabuluculuk dava şartı yoktur.

Tapu iptali kararı kesinleşmeden tapu değişir mi?

Hayır. Taşınmazın aynına ilişkin tapu iptali ve tescil kararının tapuda uygulanabilmesi için kararın kesinleşmesi gerekir.

Sonuç

Tapu iptali ve tescil davalarında sonucu belirleyen en önemli mesele davanın doğru hukuki sebebe dayanılarak açılmasıdır.

Muris muvazaası, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, hile, sahtecilik ve inançlı işlem aynı sonuca, yani tapu kaydının iptaline yol açabilse de her birinin ispat kuralları ve süreleri farklıdır.

Tapu siciline güvenerek taşınmaz edinen üçüncü kişilerin iyi niyetinin korunması da bu davaların en önemli konularından biridir. Kişinin yolsuz tescili bilip bilmediği veya hâlin gereklerine göre bilmesi gerekip gerekmediği yüzeysel değil, somut olayın bütün özellikleri dikkate alınarak araştırılmalıdır.

Dava sırasında taşınmazın yeniden devredilmesi ihtimali bulunan dosyalarda ihtiyati tedbir, HMK m.125'teki dava konusunun devri hükümleri ve güncel tapu kayıtlarının takibi hak kaybının önlenmesi açısından önem taşır.

Tapunun üçüncü kişinin iyi niyetli kazanımı nedeniyle geri alınamadığı veya tapu sicilinin hukuka aykırı tutulması nedeniyle mülkiyet kaybının kesinleştiği durumlarda ise TMK m.1007 kapsamında Devletin tazminat sorumluluğu dahil farklı hukuki yollar ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Tapu iptali ve tescil davalarında hukuki sebep, dava süresi, üçüncü kişinin iyi niyeti, taraflar ve talep sonucu her somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.