Yapı Kullanma İzin Belgesi, yaygın olarak İskan Ruhsatı olarak bilinen, inşaatı tamamlanmış olan bir yapının, yasal düzenlemelere uygun olarak kullanıma açılabilmesi için belediye veya ilgili kamu kurumları tarafından verilen resmi bir belgedir. Bu belge, yapının projenin onaylı çizimlerine, imar planlarına ve ilgili teknik şartnamelere uygun olarak inşa edildiğini, yapı denetimlerinin ve kontrollerin başarıyla tamamlandığını ve sağlığa, çevreye, yangın güvenliğine ve diğer yasal gerekliliklere uygun olduğunu tespit eden bir belgedir. İskan Ruhsatı, yapının yasal olarak kullanıma açılabilmesi için zorunlu olup, hem konut hem de ticari yapılar için geçerlidir.
Hukuki açıdan değerlendirildiğinde, İskan Ruhsatı, yapının ruhsatlı bir şekilde kullanıma açıldığının kanıtı olarak, taşınmazın tapu kayıtlarında ve resmi belgelerde yer alır. Ruhsatsız yapı kullanımı, cezai işlemlere, yapı denetimlerinin aksamasına ve hatta yapının yıkımına kadar varabilecek hukuki sonuçlar doğurabilir. Bu bağlamda, İskan Ruhsatı, hem yapı sahipleri hem de kamu güvenliğinin sağlanması açısından merkezi bir öneme sahiptir. Yapının tüm teknik ve yasal gerekliliklere uygunluğunun denetlenmesi, eksik veya hatalı yapılan inşaat işlerinin düzeltilmesi için de bir temel teşkil eder. İskan Ruhsatı olmadan yapı kullanımı, mülkiyet devri, kredi alınması, sigorta yaptırılması gibi önemli işlemlerin gerçekleşmesini engelleyebilir. Dolayısıyla, yapı sahipleri için İskan Ruhsatı almak, yasal bir zorunluluk olmanın ötesinde, yapı güvenliği, kamu düzeni ve ekonomik işlemlerin sağlıklı yürütülmesi açısından kritik bir unsurdur.
Yapı Kullanma İzin Belgesi alınabilmesi için, yapının inşaat aşamasından itibaren birçok teknik, idari ve yasal şartın yerine getirilmiş olması gerekmektedir. İlk olarak, yapı projesi, ilgili belediyenin imar planları ve yönetmeliklerine uygun olarak hazırlanmalı, proje onay aşamasını başarıyla geçmelidir. İnşaat sürecinde, yapı denetim raporları, çevre ve yangın güvenliği raporları, elektrik, sıhhi tesisat ve mekanik sistemlerin kurulumu gibi teknik kontroller düzenli olarak yapılmalı ve ilgili kurumlar tarafından onaylanmalıdır.
Ayrıca, yapının inşaatı tamamlandığında, belediyeler tarafından yapılan son kontroller sonucunda, yapı kullanımına uygunluk, bina sağlığı ve güvenliği, enerji verimliliği gibi kriterler titizlikle incelenir. Yapının, projenin onaylı çizimlerine uygun olarak tamamlandığının tespiti, eksik inşaat, yapısal problemler veya güvenlik standartlarının ihlali gibi durumların bulunmaması şarttır. Diğer bir önemli şart ise, yapının ruhsat bilgileri ile tapu kayıtları arasındaki uyumun sağlanmasıdır; aksi takdirde, İskan Ruhsatı verilmesi mümkün olmayabilir. Yasal olarak, yapı sahiplerinin, İskan Ruhsatı için başvuruda bulunmadan önce, tüm inşaat aşamalarında ilgili belgeleri eksiksiz temin etmeleri, belediye denetim raporlarını ve diğer teknik belgeleri dosyalarına eklemeleri gerekmektedir. Bu şartların eksiksiz yerine getirilmesi, hem yapı güvenliğinin sağlanması hem de yasal işlemlerin sorunsuz yürütülmesi için elzemdir.
Yapı Kullanma İzin Belgesi başvurusu, yapı inşaatının tamamlanmasının ardından ilgili belediyenin imar ve şehircilik müdürlüğüne yapılır. Başvuru süreci, genellikle yazılı dilekçe, gerekli teknik raporlar, proje onay belgeleri ve inşaat süreçlerine ait eksiksiz dosya ile gerçekleştirilir. Başvuru formunun doldurulması sırasında, yapının yer aldığı adres, yapı sahibinin kimlik bilgileri, inşaatın yapım tarihleri ve onaylı proje detayları gibi bilgilerin eksiksiz sunulması gerekir. Belediye, başvuru dosyasını aldıktan sonra, yapı denetim raporları ve diğer teknik belgeler üzerinden yapının projeye uygunluğunu kontrol eder. Bu denetim sonucunda, yapı kullanımına uygun bulunursa, İskan Ruhsatı düzenlenir.
Başvuru sürecinde, yapı sahibinin belediyeden alınması gereken diğer izin ve belgeleri de tamamlaması gerekir; örneğin, çevre izinleri, yangın güvenliği raporları, elektrik ve sıhhi tesisat onayları gibi belgeler, dosyanın tamamlayıcı unsurlarıdır. Belediye, eksik veya hatalı belge sunumu durumunda, başvuruyu reddedebilir veya ek belge talebinde bulunabilir. Dolayısıyla, yapı sahibi, başvuru öncesinde tüm belgeleri titizlikle hazırlamalı ve dosyasının eksiksiz olduğundan emin olmalıdır. Başvuru süreci, yerel yasal düzenlemelere göre değişiklik göstermekle birlikte, genellikle başvurunun yapılmasından itibaren 1 ila 3 ay arasında sonuçlanır; ancak, yoğunluk ve dosya eksikliklerine bağlı olarak bu süre uzayabilir.
İskan Ruhsatı başvurusu için gerekli belgeler, yapı inşaatının tamamlanmış olmasına ilişkin tüm teknik ve yasal şartların yerine getirildiğini gösterecek şekilde düzenlenmelidir. Temel olarak, başvuru dosyasında bulunması gereken belgeler şunlardır:
Bu belgelerin tamamı, yapı sahibinin başvuru dosyasına eksiksiz eklenmeli ve her bir belgenin orijinalliği, geçerliliği dikkatlice kontrol edilmelidir. Eksik veya hatalı belge sunumu, başvurunun reddedilmesine veya ek belge talebinde bulunulmasına yol açabilir. Dolayısıyla, yapı sahibi, başvuru dosyasını hazırlarken tüm belgelerin güncel, resmi ve eksiksiz olmasına özen göstermelidir.
Yapı Kullanma İzin Belgesi başvurusu sırasında, belediye veya ilgili kamu kurumu tarafından verilen red kararı, yapı sahibinin haklarını ciddi şekilde etkileyebilecek bir durumdur. Red kararı, genellikle inşaatın proje onaylarına, yapı denetim raporlarına veya diğer teknik gerekliliklere uygun olmadığının tespit edilmesi sonucu verilir. Bu durumda, yapı sahibi, red kararının hukuki dayanaklarını ve usul hatalarını ispat ederek, red kararının iptali için dava açabilir. İptal davası, yapı sahibinin, red kararının hukuka aykırı olduğunu ve gerekli düzeltmelerin yapılması halinde, İskan Ruhsatı alınabileceğini savunur.
İptal davasının açılabilmesi için, yapı sahibi, red kararına ilişkin resmi belgeleri, teknik raporları ve usul hatalarını gösteren delilleri dosyasına eklemelidir. Dava, red kararının, ilgili mevzuata ve yargıtay içtihatlarına aykırı olduğu iddiasıyla, mahkeme huzurunda tartışılır. Avukatlar, bu davada, yapı sahibinin haklarının ihlal edildiğini kanıtlamak, usul hatalarını ve teknik eksiklikleri detaylı şekilde ortaya koymak suretiyle, red kararının iptalini talep eder. Red kararı karşısında açılacak iptal davası, hem yapı sahibinin ekonomik kayıplarını önlemeye hem de yapının yasal olarak kullanıma açılmasını sağlamaya yönelik kritik bir hukuki mücadele alanıdır.
Reddi kararı iptal davası, yapı kullanım izin belgesinin (İskan Ruhsatı) verilmemesine ilişkin kararın hukuka aykırı olduğunu iddia eden yapı sahiplerinin açtığı davadır. Bu dava, aşağıdaki temel sebeplere dayanabilir:
Bu sebepler, yapı sahibinin red kararının hukuki dayanaklarını titizlikle incelemesi, usul ve teknik hataları ortaya koyması ve delillerle desteklemesi suretiyle mahkemenin iptal kararını vermesini sağlamayı amaçlar. Avukatlar, müvekkillerinin dava dosyasını hazırlarken, yukarıdaki hususları ayrıntılı deliller ve uzman raporlarıyla destekler, red kararının iptali için güçlü bir dava dosyası oluşturur.
Reddi kararının iptali davası açılabilmesi için, yasal olarak belirlenen zamanaşımı süreleri mevcuttur. Bu süre, yapı sahibinin red kararını öğrendiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Yasal düzenlemelere göre, red kararının iptali için dava açılması gereken süre içerisinde başvuru yapılmadığı takdirde, hak kaybı yaşanabilir. Genellikle, red kararının iptali davası için belirlenen süre, 6 ay ila 1 yıl arasında değişiklik gösterebilir; ancak, bu süre yerel yargı uygulamaları, ilgili mevzuat ve somut olayın özelliklerine bağlı olarak farklılık arz edebilir. Avukatlar, müvekkillerine dava açma süresi konusunda titizlikle bilgi vererek, zamanında başvuru yapılmasının önemini vurgular. Dava açma süresi içerisinde gerekli tüm belgelerin ve delillerin hazırlanması, müvekkilin haklarının korunması açısından elzemdir. Zamanaşımına uğramamak için, yapı sahibi, red kararını öğrendiği andan itibaren derhal hukuki danışmanlık almalı ve dava dosyasını eksiksiz bir şekilde mahkemeye sunmalıdır.
Reddi kararı iptal davası, yapı kullanım izin belgesinin (İskan Ruhsatı) verilmemesine ilişkin red kararının açıldığı dava türü olduğundan, yetkili mahkeme, başvuru dosyasının incelendiği ve ilgili belediyenin bulunduğu il/ilçe merkezindeki asliye hukuk veya idari yargı mahkemesi olacaktır. Türkiye’de, bu tür davalarda, görevli mahkemenin belirlenmesi, yapı sahibinin ikametgah adresi, başvurunun yapıldığı belediyenin bulunduğu yer ve ilgili yasal düzenlemeler doğrultusunda yapılır. Avukatlar, dava dosyasını hazırlarken, hangi mahkemeye başvurulması gerektiğini, yerel yargı usullerini ve mahkemenin uygulamalarını titizlikle inceler. Doğru mahkemenin belirlenmesi, davanın eksiksiz bir şekilde yürütülmesi, tarafların haklarının korunması ve mahkemenin usulüne uygun kararlar vermesi açısından son derece kritik bir unsurdur. Bu nedenle, red kararı iptali davası açılmadan önce, yetkili ve görevli mahkemenin belirlenmesi hususunda detaylı hukuki araştırmalar yapılır ve müvekkile en doğru yönlendirme sağlanır.
Dosyanın incelenmesinden, Ankara İli, Çankaya İlçesi, ..., ... ada, ... parsel sayılı taşınmazın imar planında konut alanında kaldığı, bu yerde yapılacak inşaat için 4.8.2000 günlü, 451 sayılı yapı ruhsatının alındığı, ancak anılan inşaat ruhsatının dayanağı imar planı değişikliğine ve parselasyon planına ilişkin işlemlerin Mahkeme kararı ile iptal edildiği gerekçesiyle bu plan kapsamında bulunduğu belirtilen ve tamamlanmış olan uyuşmazlık konusu inşaatın mühürlendiği, bu ruhsata istinaden inşaa edilen binanın bahçe peyzaj vizesinin yapılması istemiyle davacı tarafından yapılan başvurunun da söz konusu ada ve parselde durdurma işlemi olduğundan bahisle reddedildiği anlaşılmaktadır. Dava konusu olayda, inşaat ruhsatının dayanağı olan imar ve parselasyon planlarının Mahkemece iptal edildiğinden bahisle söz konusu parseldeki inşaata devam edilemeyeceğine karar verilmiş ise de, ruhsat alınarak başlanan ve tamamlanan, ruhsatının iptal edildiğine ilişkin bir bilgi ve belge de bulunmayan inşaatın, ruhsata aykırılığı tespit edilmeden ya da ruhsatı iptal edilmeden, sadece dayanağı imar ve parselasyon planı iptal edildiği gerekçesiyle, durdurulmasında mevzuata uygunluk bulunmadığından, inşaatın durdurulmasına ilişkin işlemin iptaline yönelik İdare Mahkemesi kararında sonucu itibariyle isabetsizlik bulunmamaktadır. Temyize konu İdare Mahkemesi kararının, davacıya iskan izni verilmemesine ilişkin işlemin iptaline yönelik kısmına gelince; Dosyanın incelenmesinden, davacının ... ada, ... sayılı parselde inşaa edilen binaya ait bahçe peyzaj vizesinin yapılması istemiyle başvuruda bulunduğu, bu istemin, parselde durdurma işlemi olduğundan bahisle reddedildiği, bunun üzerine inşaatın ve iskan izninin durdurulmasına ilişkin işlemin iptali istemiyle bu davanın açıldığı, ancak yapı kullanma izin belgesi alabilmek için gerekli olan belgelerle davalı idareye yapılmış bir başvurunun bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda, yapı kullanma izin belgesi verilmesi istemiyle davalı idareye yapılmış bir başvurunun bulunmaması, davalı idarece de yapı kullanma izin belgesi verilmemesine yönelik bir işlem tesis edilmemiş olması nedeniyle, davalı idarece tesis edilmemiş bir işlemin İdare Mahkemesince iptaline karar verilmesinde isabet bulunmamaktadır.
T.C. Danıştay 6. Daire E. 2003/3434 K. 2004/6885
Dosyanın incelenmesinden, Ankara İli, Çankaya İlçesi, ..., ... ada, ... parsel sayılı taşınmazın imar planında konut alanında kaldığı, bu yerde yapılacak inşaat için 4.8.2000 günlü, 451 sayılı yapı ruhsatının alındığı, ancak anılan inşaat ruhsatının dayanağı imar planı değişikliğine ve parselasyon planına ilişkin işlemlerin Mahkeme kararı ile iptal edildiği gerekçesiyle bu plan kapsamında bulunduğu belirtilen ve tamamlanmış olan uyuşmazlık konusu inşaatın mühürlendiği, bu ruhsata istinaden inşaa edilen binanın bahçe peyzaj vizesinin yapılması istemiyle davacı tarafından yapılan başvurunun da söz konusu ada ve parselde durdurma işlemi olduğundan bahisle reddedildiği anlaşılmaktadır. Dava konusu olayda, inşaat ruhsatının dayanağı olan imar ve parselasyon planlarının Mahkemece iptal edildiğinden bahisle söz konusu parseldeki inşaata devam edilemeyeceğine karar verilmiş ise de, ruhsat alınarak başlanan ve tamamlanan, ruhsatının iptal edildiğine ilişkin bir bilgi ve belge de bulunmayan inşaatın, ruhsata aykırılığı tespit edilmeden ya da ruhsatı iptal edilmeden, sadece dayanağı imar ve parselasyon planı iptal edildiği gerekçesiyle, durdurulmasında mevzuata uygunluk bulunmadığından, inşaatın durdurulmasına ilişkin işlemin iptaline yönelik İdare Mahkemesi kararında sonucu itibariyle isabetsizlik bulunmamaktadır. Temyize konu İdare Mahkemesi kararının, davacıya iskan izni verilmemesine ilişkin işlemin iptaline yönelik kısmına gelince; Dosyanın incelenmesinden, davacının ... ada, ... sayılı parselde inşaa edilen binaya ait bahçe peyzaj vizesinin yapılması istemiyle başvuruda bulunduğu, bu istemin, parselde durdurma işlemi olduğundan bahisle reddedildiği, bunun üzerine inşaatın ve iskan izninin durdurulmasına ilişkin işlemin iptali istemiyle bu davanın açıldığı, ancak yapı kullanma izin belgesi alabilmek için gerekli olan belgelerle davalı idareye yapılmış bir başvurunun bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda, yapı kullanma izin belgesi verilmesi istemiyle davalı idareye yapılmış bir başvurunun bulunmaması, davalı idarece de yapı kullanma izin belgesi verilmemesine yönelik bir işlem tesis edilmemiş olması nedeniyle, davalı idarece tesis edilmemiş bir işlemin İdare Mahkemesince iptaline karar verilmesinde isabet bulunmamaktadır.
T.C. Danıştay 6. Daire E. 2003/3434 K. 2004/6885