Kiracı Nasıl Çıkartılır? Kiracının Tahliye Sebepleri, Süreleri ve Dava Yolları

Kiracı Nasıl Çıkartılır?

Kiracı nasıl çıkartılır sorusunun tek bir cevabı yoktur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca kiracının taşınmazdan çıkmasını istediği veya kira sözleşmesinin süresinin dolduğu gerekçesiyle kiracıyı tahliye edemez. Tahliye için kanunda öngörülen sebeplerden birinin bulunması ve o sebebe ilişkin süre, bildirim, arabuluculuk, icra veya dava kurallarına doğru şekilde uyulması gerekir.

Uygulamada kiracının kira bedelini ödememesi, geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması, kiraya verenin veya yeni malikin gerçek ve samimi ihtiyacı, bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet verilmesi, 10 yıllık uzama süresinin tamamlanması, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması, yeniden inşa ve imar ihtiyacı veya kira sözleşmesine ağır aykırılık gibi nedenlerle tahliye gündeme gelebilir.

Ancak her tahliye sebebinin yolu farklıdır. Özellikle kira borcuna dayalı Örnek No:13 ilamsız icra takibindeki 7 günlük itiraz süresi ile 30 günlük ödeme süresinin birbirine karıştırılması, tahliye taahhüdündeki bir aylık sürenin kaçırılması, ihtiyaç davasında yanlış zamanda arabuluculuğa başvurulması veya 10 yıllık uzama süresinin yanlış hesaplanması tahliye talebinin reddine ve aylar hatta yıllar sürebilecek zaman kaybına yol açabilir.

Kiracı Hangi Durumlarda Çıkartılabilir?

Uygulamada en sık karşılaşılan tahliye sebepleri şunlardır:

• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt,
• Örnek No:13 ödeme emri ile kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız icra takibi,
• Geçerli tahliye taahhütnamesi,
• Kiraya verenin kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı,
• Yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacı,
• Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar,
• 10 yıllık uzama süresinin tamamlanması,
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması,
• Kiralananın yeniden inşası veya esaslı biçimde imar edilmesi,
• Kiracının kira sözleşmesine, kiralananı özenle kullanma veya komşulara saygı yükümlülüğüne ağır şekilde aykırı davranması.

Bir dosyada birden fazla tahliye sebebi aynı anda bulunabilir. Hangi yolun seçileceği; kira sözleşmesinin tarihi, kira ödeme kayıtları, ihtarnameler, tahliye taahhüdü, taşınmazın kullanım şekli ve tarafların sıfatı birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.

Kira Bedelini Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkartılır?

Kiracının kira bedelini ödememesi en sık karşılaşılan tahliye sebeplerinden biridir. Türk Borçlar Kanunu m.315 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında muaccel kira bedelini veya yan gider borcunu ödemeyen kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük süre verilmesi gerekir.

Kiracıya yöneltilen bildirimin hangi kira dönemine ve hangi borca ilişkin olduğu açık olmalıdır. Otuz günlük süre bildirimin kiracıya ulaşmasıyla işlemeye başlar. Kiracı temerrüde esas asıl kira borcunu yasal süre içinde öderse, yalnızca faiz, icra gideri veya vekâlet ücretinin ödenmemiş olması kural olarak tahliye sonucunu doğuran kira temerrüdü sayılmaz. Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2023/3507 E., 2023/4195 K. sayılı kararında da asıl kira borcunun 30 günlük süre içinde ödenmesi hâlinde ferilerin sonradan ödenmemesinin tahliyeye esas alınamayacağı kabul edilmiştir.

Kiracının borcu yasal süre içinde ödemesi o aya ilişkin temerrüt nedeniyle tahliyeyi engelleyebilir. Bununla birlikte kiracının farklı aylara ait kira bedellerini sürekli geç ödemesi, şartları oluştuğunda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yolunu ayrıca gündeme getirebilir.

Örnek No:13 ile Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Ödenmeyen kira bedellerinin tahsiliyle birlikte kiracının tahliyesi de isteniyorsa İcra ve İflas Kanunu m.269 ve devamı hükümleri uyarınca kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılabilir. Uygulamada bu takipte kiracıya Örnek No:13 ödeme emri gönderilir.

Örnek No:13 takipte iki ayrı süre vardır:

• 7 günlük itiraz süresi: Kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren kural olarak 7 gün içinde borca, kira ilişkisine veya takibin diğer unsurlarına itiraz edebilir.
• 30 günlük ödeme süresi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında temerrüt nedeniyle tahliye istenebilmesi için kiracıya kira borcunu ödemesi amacıyla 30 günlük yasal süre tanınır.

Bu iki süre birbirinden farklıdır. Kiracının 7 gün içinde itiraz etmesi takibi durdurur; ancak tahliye bakımından 30 günlük ödeme süresini ortadan kaldırmaz. Tahliye isteniyorsa 30 günlük sürenin tamamlanması gerekir.

Kiracı 7 Gün İçinde İtiraz Ederse Ne Olur?

Kiracı süresinde itiraz ederse ilamsız takip durur. Kiraya veren yalnızca alacağın tahsili bakımından itirazın kaldırılmasını istiyorsa 30 günlük ödeme süresinin bitmesini beklemek zorunda değildir. Ancak aynı başvuruda tahliye de isteniyorsa 30 günlük yasal ödeme süresi mutlaka tamamlanmalıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.07.2024 tarihli, 2023/932 E. ve 2024/380 K. sayılı kararında da bu ayrım açıkça yapılmıştır. İtiraz üzerine yalnızca takibin devamı amacıyla itirazın kaldırılması talep edilebilir; fakat temerrüde dayalı tahliye için kanuni ödeme süresinin dolması beklenmelidir.

Bu nedenle kiracı örneğin üçüncü günde itiraz etmiş olsa bile, kiraya veren 30 günlük ödeme süresi dolmadan tahliye talebinde bulunmamalıdır. Süre dolmadan açılan tahliye istemi erken olup reddedilebilir.

Kiracı İtiraz Eder ve 30 Gün İçinde Ödeme Yapmazsa Ne Olur?

Kiracı 7 günlük sürede itiraz etmiş ve 30 günlük yasal ödeme süresinde kira borcunu ödememişse, ödeme süresinin tamamlanmasından sonra İcra Hukuk Mahkemesine başvurularak itirazın kaldırılması ve tahliye birlikte talep edilebilir.

Burada teknik olarak doğru talep “itirazın iptali” değil, İİK m.269 ve devamındaki özel yol bakımından itirazın kaldırılmasıdır. İtirazın kaldırılması ile tahliye istemi aynı dilekçede ileri sürülebilir.

Ayrıca İİK m.269 uyarınca, itirazın alacaklıya tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılması istenmezse alacaklı aynı alacaktan dolayı bu özel ilamsız icra yolundan yeniden yararlanamaz. Bu nedenle yalnızca 30 günlük alt sınır değil, kanundaki üst süre de takip edilmelidir.

Kiracı İtiraz Etmez ve 30 Gün İçinde Ödeme Yapmazsa Ne Olur?

Kiracı ödeme emrine itiraz etmez ve 30 günlük süre içinde kira borcunu da ödemezse takip alacak yönünden kesinleşir. Ancak bu durum kiracının icra müdürlüğü tarafından kendiliğinden hemen çıkarılacağı anlamına gelmez.

İİK m.269/a uyarınca kiraya verenin, 30 günlük ödeme süresinin bitiminden sonra İcra Hukuk Mahkemesinden tahliye kararı istemesi gerekir. Kanun, bu talebin ödeme süresinin bitimini takip eden altı ay içinde yapılmasını öngörmektedir.

Dolayısıyla “itiraz yoksa doğrudan zorla tahliye olur” şeklindeki yaklaşım doğru değildir. İtiraz bulunmasa da temerrüde dayalı tahliye için icra mahkemesinin tahliye kararı gerekir.

Örnek No:13 Takibinde Arabuluculuk Zorunlu mu?

Hayır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları genel olarak dava şartı arabuluculuk kapsamına almış; ancak kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesini açıkça istisna tutmuştur.

Bu nedenle Örnek No:13 kira alacağı ve tahliye takipleri ile bu takibin devamı niteliğindeki İcra Hukuk Mahkemesi başvurularında dava şartı arabuluculuk aranmaz.

Önemli bir ayrım da şudur: Örnek No:13 temerrüt yolundaki 30 günlük ödeme süresi ile tahliye taahhüdüne dayalı icra yolundaki 15 günlük tahliye süresi birbirine karıştırılmamalıdır. Bunlar farklı hukuki yollardır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracı Nasıl Çıkartılır?

Kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki ayrı haklı yazılı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa TBK m.352/2 kapsamında tahliye gündeme gelebilir.

Burada yalnızca iki adet ihtar bulunması yeterli değildir. İhtarların farklı muaccel kira borçlarına dayanması ve gönderildikleri sırada borcun ödenmemiş olması gerekir. Kiracı ihtar kendisine ulaştıktan sonra borcu ödemiş olsa bile ihtarın haklılığı oluşmuşsa o ihtar iki haklı ihtar hesabında dikkate alınabilir.

Dava, kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak bu dava öncesinde zorunlu arabuluculuk dava şartıdır.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Çıkartılır?

Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve o tarihte çıkmamışsa kiraya veren TBK m.352/1 uyarınca tahliye isteyebilir.

Tahliye taahhütnamesi bakımından temel kanuni ölçüt, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmasıdır. Bu nedenle “mutlaka kira sözleşmesinden en az bir gün sonra düzenlenmelidir” şeklinde soyut bir gün kuralı yerine, kiracının taşınmazı teslim aldığı ve kira ilişkisinin fiilen başladığı tarih esas alınmalıdır.

Bununla birlikte kira sözleşmesiyle aynı anda veya teslimden önce alınmış taahhütler serbest irade yönünden ciddi geçerlilik sorunu taşır. 2026 tarihli Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında da kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan tahliye taahhütlerine karşı sıkı yaklaşım sürmektedir.

Tahliye tarihi belirli veya belirlenebilir olmalıdır. Birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmelerde taahhüdün kimler tarafından imzalandığı ayrıca incelenmelidir.

Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?

Kiracının imzasını kabul ettiği ancak tarih bölümlerinin sonradan doldurulduğunu ileri sürdüğü uyuşmazlıklarda Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi uygulaması, “beyaza imza” savunmasını tek başına taahhüdü geçersiz kılan bir neden olarak kabul etmemektedir. Bununla birlikte imzanın inkârı, irade fesadı, teslim tarihi veya belgenin sonradan hukuka aykırı şekilde değiştirildiği iddiası somut delillere göre ayrıca değerlendirilir.

Tahliye Taahhüdünde Bir Aylık Süre

Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava yoluna başvurmalıdır. Süresinde başlatılan icra takibi hakkı korur.

Doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılacaksa dava şartı arabuluculuk uygulanır. Tahliye taahhüdüne dayanılarak İİK m.272 ve devamına göre ilamsız icra yoluna başvuruluyorsa bu yol arabuluculuk istisnası kapsamındadır.

Tahliye Taahhüdünde 7 Gün ve 15 Gün Ne Anlama Gelir?

Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra yolunda kiracıya tahliye emri tebliğ edilir. İİK m.272 uyarınca kiracıya kiranın yenilendiği veya uzatıldığı gibi itirazlarını ileri sürmesi için 7 günlük itiraz süresi, taşınmazı tahliye ve teslim etmesi için ise 15 günlük süre verilir.

Bu 15 günlük süre Örnek No:13 kira borcu temerrüt yolundaki 30 günlük ödeme süresiyle aynı şey değildir. Tahliye sebeplerine göre farklı icra prosedürleri bulunduğundan süreler birbirine karıştırılmamalıdır.

Aile Konutunda Tahliye Taahhüdü Geçerli midir?

Kiralananın aile konutu olması hâlinde TMK m.194 ve TBK m.349/3 hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelebilir.

Ancak aile konutu iddiasının ne zaman kiraya verene bildirildiği önemlidir. Güncel yargı kararlarında, takip veya işlem öncesinde kiraya verene usulüne uygun aile konutu bildirimi yapılmamışsa sonradan ileri sürülen aile konutu savunmasının daha önce doğmuş tahliye hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmadığı yönünde kararlar bulunmaktadır. Bu nedenle her dosyada kira sözleşmesinin tarafları, eşin bildirim tarihi ve tahliye taahhüdünün düzenlenme zamanı birlikte incelenmelidir.

İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Nasıl Çıkartılır?

Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Geçici, soyut veya gerçekleşmesi belirsiz bir plan yeterli değildir. İhtiyacın dava açıldığı tarihte bulunması ve yargılama boyunca devam etmesi önem taşır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde TBK m.350 kapsamındaki dava süresi sözleşme döneminin sona ermesine göre; belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel fesih dönemi ve bildirim sürelerine göre hesaplanır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025 tarihli güncel yaklaşımında, TBK m.350 kapsamındaki ihtiyaç davalarında zorunlu arabuluculuk başvurusunun tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra, yani dava açma süresi içinde yapılması gerektiği kabul edilmektedir. Arabuluculuk sürecinde geçen süre ise hak düşürücü süre hesabında dikkate alınmaz.

Yeni Malik Kiracıyı Çıkartabilir mi?

Kiralanan taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir.

Yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek konut ya da işyeri ihtiyacı varsa TBK m.351 kapsamında iki farklı yol gündeme gelebilir:

• Edinmeden sonra altı aylık yol: Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirmeli; bildirimin bu bir aylık süre içinde kiracıya ulaşmasını sağlamalı ve edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açmalıdır.
• Mevcut sözleşmenin dönem sonunu bekleme yolu: Yeni malik dilerse önceki malik ile kiracı arasındaki sözleşmenin sona erme tarihine göre TBK m.350 sistematiğindeki dönem sonu yolunu kullanabilir. Bu seçimlik yolda edinmeden itibaren bir aylık TBK m.351/1 bildirimi zorunlu değildir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/1060 E., 2025/1497 K. sayılı kararı bu iki seçimlik yolun birbirinden ayrılması gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır.

10 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkartılır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.347, kiraya verene on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra herhangi bir özel tahliye sebebi göstermeden sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanır.

Burada en sık yapılan hata, kiracının taşınmazda toplam 10 yıl oturmasının tek başına yeterli sanılmasıdır. Belirli süreli sözleşmelerde önce başlangıçta kararlaştırılan kira süresi tamamlanır; daha sonra 10 yıllık uzama süresi işler. Kiraya veren, on yıllık uzama süresini izleyen uzama yılının sonu için en az üç ay önce yazılı fesih bildiriminde bulunabilir.

Örneğin ilk kira sözleşmesi bir yıllık ise hesap genel olarak 1 yıl ilk sözleşme + 10 yıl uzama süresi + bunu izleyen uzama yılı sistematiğine göre yapılır.

Bu konuda ayrıntılı açıklamalar için 10 yıllık kiracının tahliyesi başlıklı yazımıza bakabilirsiniz.

Yeni Kira Sözleşmesi Yapılırsa 10 Yıllık Süre Yeniden Başlar mı?

Tarafların daha sonra gerçekten yeni bir kira sözleşmesi kurmaları hâlinde süre hesabı yeni sözleşmeye göre değişebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/6170 E., 2026/137 K. sayılı kararında, uzun yıllar süren kira ilişkisinde sonradan imzalanan yeni kira sözleşmesi süre hesabında esas alınmıştır.

Ancak her yeni tarihli belge otomatik olarak yeni kira sözleşmesi değildir. Yalnızca kira bedelinin değiştirilmesi, kanuni uzama, mevcut ilişkinin devamını gösteren ek protokol veya temdit belgesi somut içeriğine göre yeni bağımsız sözleşme sayılmayabilir. Belgenin başlığından çok tarafların gerçekten yeni bir kira ilişkisi kurup kurmadığı değerlendirilmelidir.

10 Yıllık Tahliyede Dava Ne Zaman Açılır?

TBK m.347'de klasik anlamda “dönem sonundan itibaren bir ay içinde dava” şartı bulunmamaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/6170 E., 2026/137 K. sayılı kararında, süresinde yapılan yazılı fesih bildiriminin kapsadığı uzama yılının sonunda sonuç doğurduğu ve davanın bu dönem sonundan itibaren takip eden kira yılı sonuna kadar açılabileceği kabul edilmiştir.

Dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk usulüne uygun şekilde tamamlanmalıdır.

Kiracının veya Eşinin Başka Evi Varsa Tahliye Edilebilir mi?

TBK m.352/3 uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması belirli şartlarla tahliye sebebi olabilir.

Ancak yalnızca başka bir evin bulunması yeterli değildir. Kiraya verenin, kira sözleşmesinin kurulduğu sırada kiracının veya eşinin bu konutunun bulunduğunu bilmiyor olması gerekir.

Bu sebebe dayalı dava sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır ve dava öncesinde zorunlu arabuluculuk uygulanır.

Yeniden İnşa veya Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme yapılması gerekiyorsa ve bu çalışmalar sırasında taşınmazın kullanılması mümkün değilse TBK m.350 kapsamında tahliye gündeme gelebilir.

Basit boya, dekorasyon veya kiracı içerideyken yapılabilecek küçük tadilatlar bu tahliye sebebini oluşturmaz. Yapılacak işin esaslı olması ve çalışmalar sırasında kiralananın kullanımının imkânsız veya objektif olarak sürdürülemez hâle gelmesi gerekir.

Bu dava da süre ve dava şartı arabuluculuk bakımından TBK m.350 sistematiğine tabidir.

Sözleşmeye Aykırı Davranan Kiracı Çıkartılabilir mi?

Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmak; kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır.

TBK m.316 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında giderilebilir bir aykırılık varsa kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük süre verilerek aykırılığın giderilmesi istenmeli ve aksi hâlde sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir.

Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının açıkça anlaşılması veya davranışın kiraya veren ya da komşular açısından çekilmez hâle gelmesi gibi ağır durumlarda kanundaki şartlarla daha hızlı fesih gündeme gelebilir.

Her sözleşme ihlali otomatik olarak tahliye sebebi değildir. İhlalin niteliği, ağırlığı, devamlılığı ve taşınmazın kullanımına etkisi somut olayda değerlendirilmelidir.

Kiracıyı Çıkartmak İçin İhtarname Şart mı?

Her tahliye sebebinde aynı tür ihtarname şartı bulunmaz. Örneğin:

• Temerrüt nedeniyle tahliyede kiracıya kanuna uygun ödeme süresi verilmelidir.
• Örnek No:13 takipte ödeme emri hem alacak hem tahliye bakımından özel ihtar fonksiyonu görür.
• 10 yıllık uzama süresinde hedeflenen uzama yılının sonundan en az üç ay önce yazılı fesih bildirimi gerekir.
• Yeni malikin TBK m.351/1'deki altı aylık yolu kullanabilmesi için edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya ulaşan yazılı bildirim gerekir.
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliyede iki ayrı haklı yazılı ihtarın bulunması gerekir.
• Tahliye taahhüdünde ise kiracının daha önce verdiği yazılı tahliye taahhüdü esas alınır.

Bu nedenle “önce ihtar çekelim, sonra hangi davayı açacağımıza bakarız” yaklaşımı yerine, hangi tahliye sebebine dayanılacağı daha işlem başında belirlenmelidir.

Kiracı Tahliye Davalarında Arabuluculuk Zorunlu mu?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanundaki istisnalar dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malik ihtiyacı, iki haklı ihtar, TBK m.352/3, 10 yıllık uzama, yeniden inşa ve imar, sözleşmeye aykırılık ve doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak tahliye taahhüdü davalarında kural olarak dava şartı arabuluculuk dikkate alınmalıdır.

Buna karşılık İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye kanunda açıkça istisna tutulmuştur. Bu nedenle Örnek No:13 yolunda ve tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra yolunda takip başlatmadan önce zorunlu arabuluculuk aranmaz.

Arabuluculuğa Ne Zaman Başvurulmalıdır?

Arabuluculuk yalnızca dava şartı olarak “yapılmış olmak” yönünden değil, başvuru zamanı bakımından da önemlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/2677 E., 2025/5038 K. ve 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı kararlarında özellikle TBK m.350 kapsamındaki ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dava hakkı doğmadan önce yapılan zorunlu arabuluculuk başvurusunun dava şartını karşılamadığı yönünde yaklaşım benimsenmiştir.

Bu nedenle dava hakkının dönem sonunda doğduğu tahliye sebeplerinde başvuru tarihinin ilgili tahliye sebebine göre ayrıca hesaplanması gerekir. Arabuluculuk başladıktan sonra süreçte geçen süre, kanunun öngördüğü şekilde zamanaşımı ve hak düşürücü süre hesabında dikkate alınmaz.

Tahliye Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Ancak İcra ve İflas Kanunu'ndaki özel tahliye yollarında uyuşmazlığın niteliğine göre İcra Hukuk Mahkemesi görevli olur. Örneğin Örnek No:13 takipte itirazın kaldırılması ve tahliye ile itiraz edilmeyen takipte İİK m.269/a uyarınca tahliye talebi İcra Hukuk Mahkemesinde görülür.

Tahliye Davası Nerede Açılır?

Kira tahliye davaları taşınmazın aynına ilişkin davalar değildir. Bu nedenle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi her durumda kesin yetkili değildir.

Davalı kiracının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve varsa geçerli yetki sözleşmesi gibi unsurlar somut olaya göre değerlendirilmelidir.

Kiracı Tahliye Davasında Hangi Deliller Kullanılır?

Tahliye sebebine göre kullanılacak deliller değişmekle birlikte uygulamada özellikle şu belgeler önem taşır:

• Kira sözleşmesi ve varsa sonraki sözleşme veya ek protokoller,
• Tapu kaydı,
• İhtarname ve tebliğ belgeleri,
• Tahliye taahhütnamesi,
• Banka ve kira ödeme kayıtları,
• İcra takip dosyası ve ödeme emri,
• Arabuluculuk son tutanağı,
• İhtiyaç iddiasını gösteren ikamet, nüfus, iş, sağlık, evlilik veya eğitim belgeleri,
• Tanık beyanları,
• Belediye, ruhsat, proje ve imar kayıtları,
• Sözleşmeye aykırılığı veya kötü kullanımı gösteren tutanak, fotoğraf ve diğer belgeler.

Sözlü Kira Sözleşmesinde Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Kira sözleşmesinin kural olarak her durumda yazılı olması zorunlu değildir. Sözlü kira ilişkisi de geçerli olabilir.

Ancak sözleşmenin başlangıç tarihi, kira bedeli, ödeme günü ve diğer koşullar konusunda uyuşmazlık çıkması hâlinde ispat sorunları doğabilir. Özellikle süreye bağlı tahliye sebeplerinde kira ilişkisinin başlangıcının ve dönemlerinin doğru ispat edilmesi önemlidir.

Ev Sahibi Kilidi Değiştirerek Kiracıyı Çıkartabilir mi?

Hayır. Kiraya verenin mahkeme veya icra süreci olmadan kiracının kapı kilidini değiştirmesi, eşyalarını dışarı çıkarması, elektrik veya suyu kestirmesi gibi fiili müdahaleler hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir.

Kiracının kira borcunu ödememesi veya geçerli tahliye taahhüdü vermiş olması dahi kiraya verene kendi imkânlarıyla zorla tahliye hakkı vermez. Tahliye kanuni icra veya dava yollarıyla gerçekleştirilmelidir.

Kiracı Evi Boşalttığını Söylerse Kira İlişkisi Biter mi?

Kiralananın fiilen boşaltılmış olması her zaman hukuki teslimin gerçekleştiği anlamına gelmez. Anahtarların kiraya verene teslim edilmesi veya kiraya verenin taşınmaz üzerindeki fiili hâkimiyetinin yeniden sağlandığının ispatlanması önem taşır.

Anahtar tesliminin nasıl ve ne zaman yapıldığı özellikle kira bedeli, aidat ve yan gider sorumluluğunun sona erme tarihi bakımından uyuşmazlık konusu olabilir.

Tahliye Kararı Kesinleşmeden Uygulanabilir mi?

Kira ilişkisinden doğan tahliye kararları taşınmazın aynına ilişkin mülkiyet kararları olmadığından, kural olarak icraya konulmaları için kesinleşmeleri aranmaz.

İstinaf başvurusu da tek başına tahliye kararının icrasını kendiliğinden durdurmaz. Kiracı şartları varsa İİK m.36 kapsamında icranın geri bırakılmasını talep edebilir. Kararın icraya konulması ile fiili tahliye aşamasındaki icra emri ve kanuni süreler ayrıca dikkate alınmalıdır.

Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davasının ne kadar süreceği konusunda bütün dosyalar için geçerli sabit bir süre vermek mümkün değildir. Mahkemenin iş yoğunluğu, tahliye sebebi, tebligat süreci, tarafların itirazları, delillerin toplanması, keşif veya bilirkişi gerekip gerekmediği ve istinaf süreci toplam süreyi etkiler.

Tahliye taahhüdüne veya kira borcuna dayalı uygun bir ilamsız icra yolu, şartları mevcutsa genel tahliye davasına göre daha hızlı sonuç verebilir. Ancak yanlış takip türünün seçilmesi veya kanuni sürenin beklenmemesi süreci hızlandırmak yerine başvurunun reddine yol açabilir.

Ev Sahiplerinin Kiracı Tahliyesinde En Sık Yaptığı Hatalar

• Kira sözleşmesinin süresinin dolmasını tek başına tahliye sebebi sanmak,
• Örnek No:13 takipte 7 günlük itiraz süresi ile 30 günlük ödeme süresini karıştırmak,
• Kiracı erken itiraz etti diye 30 günlük ödeme süresi dolmadan tahliye istemek,
• İtiraz edilen Örnek No:13 takipte “itirazın iptali” yerine uygulanması gereken özel itirazın kaldırılması yolunu gözden kaçırmak,
• İtiraz edilmeyen Örnek No:13 takipte mahkeme kararı olmadan kiracının otomatik tahliye edileceğini sanmak,
• Asıl kira borcu yasal sürede ödendiği hâlde yalnız faiz ve icra giderleri üzerinden temerrüt tahliyesi istemek,
• İki haklı ihtarın şartları oluşmadan dava açmak,
• Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilip verilmediğini kontrol etmemek,
• Tahliye taahhüdündeki bir aylık takip veya dava süresini kaçırmak,
• Tahliye taahhüdündeki 15 günlük süreyi Örnek No:13 temerrüt takibine uygulamak,
• İhtiyaç iddiasını somut delillerle desteklememek,
• Yeni malikin iki seçimlik tahliye yolunu birbirine karıştırmak,
• 10 yıllık uzama süresini kiracının toplam oturma süresiyle karıştırmak,
• Her yeni tarihli belgenin 10 yıllık süreyi otomatik olarak sıfırladığını kabul etmek,
• TBK m.352/3'te kiraya verenin sözleşme kurulurken kiracının diğer konutunu bilmeme şartını gözden kaçırmak,
• Dava şartı arabuluculuğun uygulandığı dava yolu ile ilamsız icra istisnasını birbirine karıştırmak,
• Dava hakkı doğmadan zorunlu arabuluculuğa başvurmak,
• Birden fazla kiracı veya malik bulunmasına rağmen taraf sıfatını kontrol etmemek,
• Kiracıyı kilit değiştirme veya eşyalarını çıkarma yoluyla tahliye etmeye çalışmak.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı hemen çıkartılabilir mi?

Kiracının kendi rızasıyla taşınmazı teslim etmesi dışında, kiraya verenin tek taraflı olarak kiracıyı hemen çıkarması mümkün değildir. Kanuni tahliye sebebinin oluşması ve ilgili icra veya dava yolunun uygulanması gerekir.

Kira sözleşmesi bittiyse kiracı çıkmak zorunda mı?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli sürenin sona ermesi tek başına kiraya verene tahliye hakkı vermez. Kiracı sözleşmeyi sona erdirmezse sözleşme kanun gereği uzayabilir.

Kiracı kira ödemiyorsa kaç gün sonra tahliye davası açılır?

Örnek No:13 temerrüt takibinde kiracının 7 günlük itiraz hakkı bulunmakla birlikte tahliye bakımından 30 günlük ödeme süresinin tamamlanması gerekir. Tahliye talebi, bu 30 günlük süre dolduktan sonra ilgili İcra Hukuk Mahkemesi yoluyla ileri sürülebilir.

Kiracı 7 gün içinde itiraz ederse 30 gün beklemek gerekir mi?

Tahliye de istenecekse evet. Kiracının 7 gün içinde itiraz etmesi takibi durdurur; ancak 30 günlük ödeme süresini ortadan kaldırmaz. Yalnızca itirazın kaldırılması isteniyorsa ödeme süresinin dolması beklenmeden başvuru mümkün olabilir; tahliye talebi bakımından 30 günlük sürenin tamamlanması gerekir.

Kiracı Örnek No:13 ödeme emrine itiraz etmezse doğrudan tahliye edilir mi?

Hayır. Kiracı itiraz etmez ve 30 günlük ödeme süresinde borcu ödemezse, kiraya veren İİK m.269/a uyarınca ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde İcra Hukuk Mahkemesinden tahliye kararı istemelidir.

Kiracı asıl kirayı öder ama faiz ve avukatlık ücretini ödemezse tahliye olur mu?

Yargıtay uygulamasına göre temerrüde esas asıl kira borcunun yasal ödeme süresi içinde ödenmiş olması hâlinde yalnızca faiz, icra gideri ve vekâlet ücretinin ödenmemesi kira temerrüdüne dayalı tahliye için yeterli kabul edilmemektedir.

İki kez geç ödeyen kiracı çıkartılabilir mi?

Bir kira yılı içinde farklı muaccel kira borçları nedeniyle iki ayrı haklı yazılı ihtarın şartları oluşmuşsa dönem sonunda TBK m.352/2 kapsamında tahliye davası gündeme gelebilir.

Tahliye taahhütnamesi varsa kiracı kesin çıkar mı?

Hayır. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, yazılı olması, tahliye tarihinin belirli veya belirlenebilir olması ve kanuni bir aylık sürede icra veya dava işleminin yapılması gerekir. İmza, teslim tarihi, aile konutu veya irade fesadı gibi uyuşmazlıklar ayrıca değerlendirilebilir.

Tahliye taahhüdünde 15 günlük süre nedir?

Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra yolunda İİK m.272 uyarınca kiracıya tahliye emrinin tebliğinden sonra taşınmazı tahliye ve teslim etmesi için 15 gün verilir. Bu süre, kira borcunun ödenmemesine dayalı Örnek No:13 takipteki 30 günlük ödeme süresinden farklıdır.

Ev sahibi kendisi oturacaksa kiracıyı çıkarabilir mi?

Gerçek, samimi ve zorunlu konut ihtiyacı mevcutsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. İhtiyacın varlığı ve devamlılığı mahkemede somut delillerle değerlendirilir.

Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Satın alma kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik TBK m.351'deki altı aylık özel yolu veya mevcut sözleşmenin dönem sonuna dayalı seçimlik yolu şartlarına uygun şekilde kullanabilir.

10 yıl dolunca kiracı otomatik çıkar mı?

Hayır. Belirli süreli sözleşmelerde başlangıçtaki kira süresi, ardından 10 yıllık uzama süresi, bunu izleyen uzama yılı ve en az üç ay önce yapılması gereken yazılı bildirim birlikte hesaplanmalıdır.

Kiracı tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?

1 Eylül 2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında kanundaki istisnalar dışında dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır. İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye ise açıkça istisna tutulmuştur.

İstinafa gidilirse kiracı evde kalmaya devam eder mi?

İstinaf başvurusu tahliye kararının icrasını kendiliğinden durdurmaz. Kiracı şartları varsa İİK m.36 kapsamında icranın geri bırakılmasını talep edebilir.

Sonuç

Kiracı tahliyesinde doğru yol, kiraya verenin hangi tahliye sebebine gerçekten sahip olduğunun ve o sebep için hangi usulün uygulanacağının doğru belirlenmesiyle başlar.

Kira bedelinin ödenmemesi, Örnek No:13 ilamsız icra takibi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç, yeni malik ihtiyacı, iki haklı ihtar, 10 yıllık uzama süresi, kiracının başka konutu, yeniden inşa ve sözleşmeye aykırılık birbirinden farklı şartlara ve sürelere tabidir.

Özellikle Örnek No:13 takipte 7 günlük itiraz süresi ile 30 günlük ödeme süresinin ayrılması, tahliye isteniyorsa 30 günün mutlaka beklenmesi, itiraz varsa doğru talebin itirazın kaldırılması olarak kurulması ve ilamsız icra tahliyesinde arabuluculuk istisnasının bilinmesi uygulamada kritik öneme sahiptir.

Bu nedenle tahliye işlemine başlamadan önce kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri, ödeme kayıtları, ihtarnameler, tahliye taahhüdü, tebliğ tarihleri, tarafların sıfatı ve kanuni süreler birlikte değerlendirilmelidir.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her kira ilişkisinin sözleşmesi, tarihleri, ödeme kayıtları ve somut olayın koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.