Kira ve Tahliye Davaları

Kira uyuşmazlıkları; yalnızca kira bedelinin ödenmemesi veya kiracının taşınmazdan çıkarılmasıyla sınırlı değildir. Kira bedelinin tespiti, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü, temerrüt, iki haklı ihtar, uzun süreli kira ilişkilerinin sona erdirilmesi ve yeni malikin ihtiyacı gibi birbirinden farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.

Her tahliye sebebinin şartları, bildirim süreleri ve dava zamanı birbirinden farklıdır. Yanlış hukuki sebebe dayanılması veya birkaç günlük bir sürenin kaçırılması dahi tahliye sürecinin uzamasına ya da o dönem bakımından hakkın kullanılamamasına neden olabilir.

Av. Melek Bal Helvacı, İstanbul Maltepe'de konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan kira ve tahliye uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.

Kiracı Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin süresinin dolması tek başına kiraya verene kiracıyı tahliye etme hakkı vermez.

Somut olayın özelliklerine göre tahliye özellikle şu sebeplerle gündeme gelebilir:

• Kira bedelinin ödenmemesi ve temerrüt,
• Geçerli tahliye taahhüdünün bulunması,
• Kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı,
• Yeni malikin gerçek ve samimi ihtiyacı,
• Bir kira yılı içinde iki haklı ihtarın şartlarının oluşması,
• 10 yıllık uzama süresine ilişkin şartların tamamlanması,
• Yeniden inşa veya esaslı imar ihtiyacı,
• Kira sözleşmesine ve kullanım yükümlülüklerine ağır aykırılık.

Tahliye sebeplerinin tamamı ve hangi durumda hangi yolun kullanılabileceği hakkında ayrıntılı bilgi için kiracı nasıl çıkartılır rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Kira Bedelinin Tespiti Davası

Uzun süre devam eden kira ilişkilerinde mevcut kira bedeli ile taşınmazın piyasa koşulları arasında önemli farklar oluşabilir.

Kira bedelinin tespiti davasında uygulanacak yöntem, kira ilişkisinin kaç yıldır devam ettiğine göre değişir.

İlk beş yıllık dönem ile beş tam yılın tamamlanmasından sonraki dönem aynı esaslara tabi değildir. Beş yıldan sonra başlayan kira döneminde mahkeme; tüketici fiyat endeksindeki değişimi, taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirebilir.

Bununla birlikte beş yılın tamamlanması kiraya verene tek taraflı olarak istediği kira bedelini uygulama hakkı vermez.

Davanın hangi kira dönemine etki edeceği bakımından TBK m.345'teki zamanlama kuralları da ayrıca önemlidir.

Beş yıllık sürenin hesabı, emsal kiralar, eski kiracı indirimi ve dava zamanı hakkında ayrıntılı bilgi için kira bedelinin tespiti davası rehberimizi inceleyebilirsiniz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde şartları varsa tahliye talep edilebilir.

Ancak yalnızca “eve ihtiyacım var” denilmesi yeterli değildir.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve yargılama boyunca devam etmesi gerekir.

Kiraya verenin kendisinin kirada oturması, çocuğun evlenmesi veya ayrı eve çıkması, sağlık koşulları, tayin, yurtdışından dönüş veya gerçek bir işyeri ihtiyacı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilebilir.

İhtiyaç sebebi, dava zamanı ve tahliye sonrasındaki yeniden kiralama yasağı hakkında ayrıntılı bilgi için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazımızı inceleyebilirsiniz.

Tahliye Taahhütnamesi

Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı şekilde taahhüt etmişse TBK m.352 kapsamında tahliye imkânı gündeme gelebilir.

Ancak her tahliye taahhütnamesi geçerli değildir.

Özellikle:

• Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesi,
• Yazılı olması,
• Tahliye tarihinin belirli veya belirlenebilir olması,
• Birden fazla kiracı varsa taraf yapısının doğru kurulması,
• Tahliye tarihinden sonra kanuni süre içinde işlem yapılması

önemlidir.

Kiracı taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa şartlarına göre ilamsız icra veya tahliye davası yoluna başvurulabilir.

Belgenin geçerliliği, boş tarihli taahhütler, aile konutu, imza itirazı ve bir aylık süre hakkında ayrıntılı bilgi için tahliye taahhütnamesi rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Kira Bedelini Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi hâlinde temerrüt nedeniyle tahliye gündeme gelebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.315 uyarınca kiracıya yazılı şekilde en az 30 günlük ödeme süresi verilmesi gerekir.

Kiracı bu süre içinde borcunu tamamen ödemezse şartları varsa kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve tahliye talep edilebilir.

Ödenmeyen kira bedelleri bakımından İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız icra takibi de kullanılabilir.

Kiracının icra takibine itiraz edip etmemesi ve borcun hangi tarihte ödenmesi, izlenecek sonraki yolu etkiler.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemeyerek iki ayrı haklı yazılı ihtara sebep olması hâlinde TBK m.352 kapsamında tahliye davası gündeme gelebilir.

Burada önemli olan yalnızca iki adet ihtar gönderilmiş olması değildir.

İhtarların ayrı kira borçlarına ilişkin olması ve ihtarın gönderildiği tarihte ilgili kira borcunun muaccel ve ödenmemiş bulunması gibi şartlar değerlendirilmelidir.

Bu tahliye sebebinde kira döneminin sona ermesi ve dava süresi ayrıca önem taşır.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinin sona erdirilmesi bakımından TBK m.347 özel bir sistem öngörmektedir.

Buradaki süre, çoğu zaman düşünüldüğü gibi kiracının taşınmazda toplam 10 yıl oturmuş olması değildir.

Belirli süreli sözleşmelerde önce başlangıçta kararlaştırılan kira süresi tamamlanır. Daha sonra 10 yıllık uzama süresi işler ve kiraya veren kanunda öngörülen sonraki uzama yılı için gerekli yazılı fesih bildirimini süresinde yapmalıdır.

Bu nedenle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi kadar ilk sözleşmenin kaç yıllık olduğu da önemlidir.

Süre hesabı ve fesih bildiriminin zamanı hakkında ayrıntılı bilgi için 10 yıllık kiracının tahliyesi rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Yeni Malik Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?

Kiralanan taşınmazın satılması mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Yeni malik mevcut kira ilişkisinin tarafı hâline gelir.

Ancak yeni malikin kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının gerçek ve samimi konut ya da işyeri ihtiyacı bulunuyorsa TBK m.351 kapsamında özel tahliye yolu gündeme gelebilir.

Yeni malikin bu yolu kullanması hâlinde edinme tarihinden itibaren bir aylık yazılı bildirim süresi ve edinmeden itibaren altı aylık süre önem taşır.

Yeni malik ayrıca koşulları varsa kira sözleşmesinin sona ermesine dayalı diğer kanuni yolu da değerlendirebilir.

Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye

Kiralananın yeniden inşa edilmesi veya esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme yapılması gerekiyor ve çalışmalar sırasında taşınmazın kullanılması mümkün değilse tahliye talebi gündeme gelebilir.

Basit boya, dekorasyon veya kiracı taşınmazdayken yapılabilecek küçük tadilatlar bu tahliye sebebi için yeterli değildir.

Yapılacak işin esaslı olması ve kullanımın gerçekten mümkün olmaması gerekir.

Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye

Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli şekilde kullanmak, aynı taşınmazda yaşayan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Giderilebilir aykırılıklarda konut ve çatılı işyeri kiracısına kural olarak yazılı süre verilmesi gerekir.

Kiralanana ağır zarar verilmesi veya davranışın kiraya veren ve komşular bakımından çekilmez hâle gelmesi gibi ağır olaylarda uygulanacak sistem farklı olabilir.

Her sözleşme ihlali otomatik olarak tahliye sonucunu doğurmaz.

Kira ve Tahliye Davalarında Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisnalar dışında, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.

Kira bedelinin tespiti, ihtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar ve TBK m.347 kapsamında açılacak tahliye davalarında arabuluculuk süreci önem taşır.

Buna karşılık kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin özel süreçler kanundaki istisna kapsamında ayrıca değerlendirilir.

Arabuluculuğun yalnızca yapılmış olması değil, bazı tahliye sebeplerinde doğru zamanda başlatılması da önemlidir.

Kira ve Tahliye Davalarında Süreler Neden Önemlidir?

Kira hukukunda birçok hak belirli bildirim veya dava sürelerine bağlıdır.

Örneğin:

• Tahliye taahhüdünde tahliye tarihinden itibaren bir aylık süre,
• Yeni malikin özel tahliye yolunda edinmeden itibaren bir aylık bildirim süresi,
• 10 yıllık uzama süresine dayalı fesihte en az üç aylık yazılı bildirim,
• İhtiyaç ve iki haklı ihtar davalarında ilgili kira dönemlerine bağlı dava süreleri,
• Kira tespitinde yeni kira döneminin başlangıcına ilişkin TBK m.345 zamanlaması

hak kaybı yaşanmaması bakımından önemlidir.

Bu nedenle kira dosyalarında yalnızca uyuşmazlığın konusu değil, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve bütün bildirim tarihleri birlikte incelenmelidir.

Kira ve Tahliye Davalarında Hangi Belgeler Önemlidir?

Somut uyuşmazlığa göre özellikle:

• Kira sözleşmesi,
• Varsa sonraki kira sözleşmeleri ve protokoller,
• Tahliye taahhütnamesi,
• İhtarname ve tebliğ belgeleri,
• Kira ödeme ve banka kayıtları,
• İcra dosyaları,
• Tapu kaydı,
• Arabuluculuk son tutanağı,
• İhtiyaç iddiasını gösteren belgeler,
• Emsal kira sözleşmeleri

önem taşıyabilir.

Kiraya Veren Kiracıyı Kendi İmkânlarıyla Çıkarabilir mi?

Hayır.

Kiraya verenin mahkeme veya icra sürecini kullanmadan kapı kilidini değiştirmesi, kiracının eşyalarını dışarı çıkarması veya elektrik ve suyu kestirerek taşınmazı boşaltmaya zorlaması hukuka aykırı sonuçlara yol açabilir.

Kira borcunun ödenmemiş veya geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması dahi kiraya verene kendi imkânlarıyla zorla tahliye hakkı vermez.

Tahliye kanunda öngörülen dava veya icra yolları kullanılarak gerçekleştirilmelidir.

Kira Tespit Davası ile Tahliye Davası Aynı Şey midir?

Hayır.

Kira bedelinin tespiti davası yeni kira bedelinin belirlenmesini amaçlar.

Kiracının tahliyesi ise kira ilişkisinin kanuni bir tahliye sebebiyle sona erdirilmesine yöneliktir.

Kira bedelinin mahkeme tarafından artırılması kiracının kendiliğinden tahliye edilmesi sonucunu doğurmaz.

Aynı kira ilişkisi bakımından şartları varsa hem kira bedelinin belirlenmesine hem de farklı bir hukuki sebebe dayalı tahliyeye ilişkin ayrı süreçler gündeme gelebilir.

İstanbul Maltepe'de Kira ve Tahliye Hukuku

Av. Melek Bal Helvacı, İstanbul Maltepe'de kira bedelinin tespiti, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü, temerrüt, iki haklı ihtar, 10 yıllık uzama süresi ve diğer kira uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.

Kira uyuşmazlığında hangi hukuki yolun izleneceği belirlenmeden önce sözleşme tarihi, ödeme kayıtları, ihtarnameler, varsa tahliye taahhüdü ve tarafların mevcut durumu birlikte değerlendirilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesinin süresi bittiğinde kiracı otomatik olarak çıkar mı?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli sürenin sona ermesi tek başına kiraya verene tahliye hakkı vermez.

Kiracı kira ödemezse hemen tahliye edilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında temerrüt nedeniyle fesih bakımından kiracıya kanuna uygun şekilde en az 30 günlük ödeme süresi verilmesi gerekir.

Tahliye taahhüdü varsa dava açmadan kiracı çıkarılabilir mi?

Geçerli tahliye taahhüdüne dayanılarak şartları varsa ilamsız icra yoluna başvurulabilir. Kiracının itiraz edip etmemesi ve taahhüdün niteliği sonraki süreci belirler.

Ev sahibi kendisi oturacaksa kiracıyı çıkarabilir mi?

Gerçek, samimi ve zorunlu konut ihtiyacı bulunuyorsa şartları dahilinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.

Kiracı 10 yıldır oturuyorsa doğrudan tahliye edilir mi?

Hayır. TBK m.347 bakımından toplam oturma süresi yerine 10 yıllık uzama süresi ve bunu izleyen uzama yılı sistemi dikkate alınmalıdır.

5 yıl dolunca kira doğrudan piyasa rayicine çıkar mı?

Hayır. Beş tam yıl tamamlandıktan sonra mahkeme emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu, TÜFE değişimini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir.

Kira davalarında arabuluculuk zorunlu mu?

1 Eylül 2023 sonrasında kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda kanundaki istisnalar dışında dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.

Hukuki Destek ve İletişim

Kira ve tahliye uyuşmazlıklarında doğru hukuki yolun seçilebilmesi için yalnızca tarafların talepleri değil, kira sözleşmesinin tarihi, ödeme kayıtları, ihtarnameler, tahliye taahhüdü ve uygulanacak kanuni süreler birlikte değerlendirilmelidir.

Kira bedelinin tespiti, kiracı tahliyesi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve diğer kira uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık ve dava takibi için Av. Melek Bal Helvacı ile iletişime geçebilirsiniz.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her kira uyuşmazlığı sözleşmenin içeriği, tarihleri ve somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.