Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı): Şartları, İntifadan Men ve Zamanaşımı

Ecrimisil Nedir?

Ecrimisil, bir taşınmazı hak sahibinin rızası veya hukuken geçerli bir kullanım hakkı bulunmaksızın kullanan kötü niyetli zilyetten istenebilen haksız işgal tazminatıdır. Uygulamada “fuzuli işgal tazminatı” veya “haksız işgal tazminatı” olarak da adlandırılır.

Ecrimisil kira bedeli değildir. Kira, tarafların karşılıklı iradesiyle kurulan bir sözleşmeye dayanır; ecrimisil ise sözleşmesiz ve haksız kullanımdan doğar. Yargıtay'ın 08.03.1950 tarihli, 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da fuzuli işgalin kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, haksız eylem niteliğinde olduğu ve bu kullanım nedeniyle oluşan zararın giderilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Özel hukuk ecrimisilinin temel dayanaklarından biri TMK m.995'te düzenlenen kötü niyetli zilyedin sorumluluğudur. Kötü niyetli zilyet, hak sahibine verdiği zararlardan ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünlerden sorumlu olabilir.

Ecrimisil Davasının Şartları Nelerdir?

Ecrimisil talebinin kabulü için her dosyada aynı olgular bulunmasa da temel olarak şu hususlar araştırılır:

• Davacının taşınmaz veya taşınmazın gelirinden yararlanma konusunda hukuken korunabilir bir hakkının bulunması,
• Davalının taşınmazı fiilen kullanması, kullandırması veya gelirinden yararlanması,
• Kullanımın geçerli bir hukuki nedene dayanmaması,
• Davalının kötü niyetli zilyet durumunda bulunması,
• Davacının bu kullanım nedeniyle zarara veya gelir kaybına uğraması,
• Paydaşlar veya mirasçılar arasındaki uyuşmazlıklarda gerekiyorsa intifadan men koşulunun gerçekleşmiş olması.

Bu nedenle yalnızca “taşınmazı başkası kullanıyor” denilmesi her durumda ecrimisil için yeterli değildir. Kullanımın hangi hukuki sebebe dayandığı, tarafların birbirleriyle ilişkisi, rızanın bulunup bulunmadığı ve kötü niyetin hangi tarihte başladığı belirlenmelidir.

Haksız İşgal Ne Demektir?

Haksız işgal, kişinin taşınmaz üzerinde mülkiyet, kira, intifa, oturma hakkı, kullanım izni veya başka geçerli bir hukuki sebebi bulunmamasına rağmen taşınmazdan yararlanmasıdır.

Başlangıçta hak sahibinin rızasıyla başlayan kullanım sonradan haksız hâle gelebilir. Örneğin bir anne veya babanın çocuğunun evde ücretsiz oturmasına uzun süre izin vermesi hâlinde, kullanımın ilk günden itibaren kötü niyetli olduğu söylenemez. Rızanın geri alınması, taşınmazın boşaltılmasının veya gelirinden pay verilmesinin açıkça istenmesi ve kullanıcının artık hukuki hakkı bulunmadığını bilmesine rağmen kullanıma devam etmesi ecrimisil başlangıcı bakımından önem taşır.

Ecrimisil ile Kira Bedeli Arasındaki Fark Nedir?

Kira bedeli sözleşmeden, ecrimisil ise haksız kullanımdan doğar. Bu ayrım görevli mahkeme, arabuluculuk, zamanaşımı, faiz ve kullanımın başlangıç tarihi bakımından önemlidir.

Geçerli bir kira sözleşmesi devam ederken kiracının kullanımı haksız işgal değildir. Bu durumda talep kural olarak kira alacağıdır. Kira ilişkisi sona erdikten sonra taşınmazın kullanılmaya devam edilmesinin hukuki sonucu ise sözleşmenin sona erme biçimine ve somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracının tahliyesine ilişkin yollar için Kiracı Nasıl Çıkartılır? başlıklı rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Özel Hukuk Ecrimisili ile İdari Ecrimisil Aynı Şey midir?

Hayır. Bu makalede esas olarak kişiler arasındaki özel hukuk ecrimisili anlatılmaktadır.

Devletin özel mülkiyetindeki veya hüküm ve tasarrufu altındaki bazı taşınmazların fuzuli işgali hâlinde 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m.75 kapsamında idarece ecrimisil tespit ve takdir edilmesi farklı bir hukuki rejimdir. Bu idari ecrimisil işlemlerinde görevli yargı kolu ve uygulanacak usul özel hukuk ecrimisilinden farklıdır.

Bu nedenle Hazine veya başka bir kamu idaresi tarafından düzenlenen ecrimisil ihbarnamesi ile iki özel kişi arasındaki haksız işgal tazminatı davası birbirine karıştırılmamalıdır.

Kimler Ecrimisil Talep Edebilir?

Somut hukuki ilişkiye göre şu kişiler ecrimisil talebinde bulunabilir:

• Taşınmaz maliki,
• Paylı mülkiyette paydaş,
• Elbirliği mülkiyetinde mirasçı veya ortak,
• Taşınmazdan yararlanma hakkı bulunan intifa hakkı sahibi,
• Şartları oluşmuşsa cebri icra veya başka yolla sonradan mülkiyeti kazanan yeni malik.

Talep edilebilecek miktar, hak sahibinin taşınmazdaki hakkının kapsamına göre değişir. Paydaş veya mirasçı kural olarak bütün taşınmazın ecrimisilini değil, kendi hakkına karşılık gelen bölümü talep eder.

Paydaş Diğer Paydaştan Ecrimisil İsteyebilir mi?

Evet. Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, kendisini taşınmazdan veya taşınmazın gelirinden yararlandırmayan diğer paydaştan şartları varsa ecrimisil isteyebilir.

Ancak paydaşlar, taşınmaza tamamen yabancı üçüncü kişiler gibi değerlendirilmez. Her paydaşın ortak taşınmazdan payı oranında yararlanma hakkı bulunduğu için kural olarak ecrimisil talep edilen dönemden önce diğer paydaşın intifadan men edilmiş olması aranır.

Yargıtay'ın güncel yaklaşımında da temel kural budur. Bununla birlikte intifadan men şartının aranmadığı yerleşik istisnalar bulunmaktadır.

İntifadan Men Nedir?

İntifadan men, taşınmazdan yararlanamayan paydaşın diğer paydaşa, ortak taşınmazdan veya taşınmazın gelirinden kendisinin de yararlanmak istediğini açık biçimde bildirmesidir.

Kural olarak paydaşlar arasında geçmiş dönem ecrimisil istenebilmesi için bu iradenin ecrimisil talep edilen dönemden önce karşı tarafa ulaşmış olması gerekir.

İntifadan menin amacı, taşınmazı kullanan paydaşa diğer paydaşın kullanıma veya gelire katılmak istediğini bildirmek ve bu tarihten sonraki kullanımın onun yönünden haksız hâle geldiğini ortaya koymaktır.

İntifadan Men İçin Noter İhtarı Şart mı?

Hayır. Noter ihtarnamesi intifadan menin geçerlilik şartı değildir. Yargıtay, intifadan men olgusunun her türlü delille ispatlanabileceğini kabul etmektedir.

Bununla birlikte noter ihtarı, bildirimin içeriğini ve tebliğ tarihini tartışmasız biçimde ortaya koyabildiği için uygulamada güçlü bir ispat aracıdır.

Somut olaya göre mesajlar, yazışmalar, tanık anlatımları, önceki dava veya icra dosyaları ve başka hukuki girişimler de intifadan menin gerçekleştiğini gösterebilir.

Dava Açılması veya Ortaklığın Giderilmesi Davası İntifadan Men Sayılır mı?

Önceden açılmış elatmanın önlenmesi, ecrimisil, ortaklığın giderilmesi veya benzeri bir dava somut olayda intifadan men olgusunun gerçekleştiğini gösterebilir. Ancak hangi hukuki işlemin hangi tarihten itibaren sonuç doğurduğu dosyanın özelliklerine göre belirlenmelidir.

Özellikle ortaklığın giderilmesi süreci ile ecrimisil talebi farklı amaçlara sahiptir. Ortaklığın giderilmesi ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirmeyi; ecrimisil ise geçmişteki haksız kullanım nedeniyle doğan parasal zararı gidermeyi amaçlar.

Ortaklığın giderilmesi hakkında ayrıntılı bilgi için Ortaklığın Giderilmesi Davası rehberimize bakabilirsiniz.

İntifadan Men Şartının Aranmadığı Haller Nelerdir?

Yargıtay içtihatlarında paydaşlar arasındaki intifadan men kuralının önemli istisnaları kabul edilmektedir. Somut olayın özelliğine göre özellikle şu hâllerde ayrıca intifadan men aranmayabilir:

• Taşınmazın bağ, bahçe veya tarla gibi doğal ürün veren bir yer olması,
• Taşınmazın kiraya verilmesi ve hukuki semere niteliğinde gelir elde edilmesi,
• Fabrika veya kendi başına gelir getiren işletme niteliğindeki yerlerin kullanılması,
• Davalı paydaşın ortak taşınmazın tamamında hak iddia edip diğer paydaşın paydaşlığını inkâr etmesi,
• Paydaşlar arasında fiili kullanım biçiminin veya kullanım anlaşmasının önceden belirlenmiş olması,
• Davacının aynı taşınmaz hakkında daha önce elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil veya benzeri bir hukuki girişimde bulunmuş olması.

Ancak bu istisnalar otomatik uygulanmaz. Taşınmazın ve kullanımın gerçekten istisna kapsamına girip girmediği araştırılmalıdır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 13.06.2024 tarihli, 2023/4045 E. ve 2024/3514 K. sayılı kararında, davalının ortak taşınmazların tamamını otopark olarak kullandığı, gelir elde ettiği ve davacının kullanabileceği alan bulunmadığı somut olguları değerlendirilmiş; intifadan men koşulunun aranmayacağı sonucuna varılmıştır. Bu karar, yalnız “ticari faaliyet var” denilmesinin değil, fiili kullanımın bütününün incelenmesi gerektiğini de göstermektedir.

Mirasçılar Birbirinden Ecrimisil İsteyebilir mi?

Evet. Miras ortaklığında taşınmazı tek başına kullanan, diğer mirasçıyı taşınmazdan yararlandırmayan veya ortak taşınmazı kiraya verip gelirini tek başına alan mirasçıdan şartları varsa ecrimisil istenebilir.

Elbirliği mülkiyetinde bulunan mirasçı, kendi miras payına ilişkin ecrimisil talebini diğer mirasçıya karşı tek başına ileri sürebilir. Talep kural olarak davacının miras payıyla sınırlıdır.

Bununla birlikte mirasçılar arasındaki uyuşmazlıklarda da intifadan men kuralı ve istisnaları önem taşır. Ayrıca mirasçıların hakları mirasbırakanın ölümünden sonra doğduğundan, davacının hangi dönem için hak sahibi olduğu ayrıca belirlenmelidir.

Paydaş Kendi Payına Karşılık Bir Bölümü Kullanıyorsa Ecrimisil İsteyebilir mi?

Davacı paydaşın ortak taşınmazda kendi payına karşılık çekişmesiz biçimde kullandığı veya fiilen kullanabileceği uygun bir bölüm bulunuyorsa, diğer paydaştan ayrıca ecrimisil istemesi mümkün olmayabilir.

Bu nedenle mahkeme yalnız tapudaki pay oranlarına değil, taşınmazın fiilen nasıl kullanıldığına, tarafların yıllardır süregelen kullanım düzenine ve davacının gerçekten kullanımdan dışlanıp dışlanmadığına da bakar.

Ecrimisilde Kötü Niyet Şart mıdır?

Evet. Özel hukuk ecrimisili, kötü niyetli zilyedin sorumluluğuna dayanır. Kötü niyet, kişinin taşınmazı kullanmaya hakkı olmadığını bilmesi veya somut şartlara göre bilmesi gerekmesine rağmen kullanmaya devam etmesi anlamına gelir.

Başlangıçta malikin rızası, aile içi izin, geçerli bir sözleşme veya başka hukuki sebep varsa kullanıcı ilk andan itibaren kötü niyetli kabul edilemez. Bu durumda kötü niyetin hangi tarihte başladığı, ecrimisilin hangi tarihten itibaren istenebileceğini doğrudan etkiler.

Aile İçinde Ücretsiz Kullanılan Ev İçin Ecrimisil İstenebilir mi?

Aile bireylerinin taşınmazı uzun süre karşılıksız kullanması sık rastlanan bir durumdur. Malik veya diğer hak sahiplerinin açık ya da örtülü rızası devam ettiği sürece geçmiş kullanımın tamamı için otomatik olarak ecrimisil istenemez.

Rızanın geri alınması, taşınmazın boşaltılmasının veya kullanım karşılığının ödenmesinin istenmesi, tarafların paydaş olup olmadığı ve intifadan men koşulu somut olayda birlikte değerlendirilir.

Ecrimisil Hangi Tarihten İtibaren İstenebilir?

Ecrimisilin başlangıç tarihi bütün dosyalarda aynı değildir. Doğru tarih, kullanıcının hangi sıfatla taşınmazda bulunduğuna göre belirlenir.

• Taşınmaza tamamen yabancı haksız kullanıcı: Kullanımın hukuki dayanağının bulunmadığı ve kötü niyetin başladığı tarihten itibaren ecrimisil gündeme gelebilir.
• Paydaş veya mirasçı: Kural olarak intifadan men tarihinden itibaren ecrimisil istenir; içtihadi istisnalar varsa daha önceki dönem de değerlendirilebilir.
• Aile içi rızaya dayalı kullanım: Rızanın sona erdiği ve kullanıcının artık kullanım hakkı olmadığını öğrendiği tarih önem taşır.
• Mülkiyet sonradan kazanılmışsa: Yeni malikin hangi tarihte hak sahibi olduğu ve kullanıcının kötü niyetinin hangi tarihte başladığı ayrıca incelenir.

Bu nedenle “her ecrimisil davasında geriye doğru beş yıl otomatik istenir” yaklaşımı doğru değildir. Beş yıllık zamanaşımı azami geçmiş dönemi belirleyebilir; fakat önce ecrimisil hakkının hangi tarihte doğduğu tespit edilmelidir.

Muris Muvazaası Davasıyla Birlikte Ecrimisil İstenebilir mi?

Evet. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil talebiyle birlikte şartları varsa ecrimisil de istenebilir.

Ancak muris muvazaasının kabul edilmesi, ecrimisilin her durumda otomatik olarak mirasbırakanın ölüm tarihinden başlatılacağı anlamına gelmez. Davalının hangi tarihten itibaren kötü niyetli zilyet hâline geldiği ve tarafların paydaş veya mirasçı olması nedeniyle intifadan men koşulunun uygulanıp uygulanmayacağı ayrıca incelenmelidir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 04.10.2023 tarihli, 2023/3005 E. ve 2023/4402 K. sayılı kararında, taraflar arasındaki önceki muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası intifadan men bakımından değerlendirilmiş ve ecrimisil başlangıcı önceki davanın açıldığı tarihe göre ele alınmıştır. Bu nedenle somut dosyada önceki dava ve ihtar tarihleri özellikle kontrol edilmelidir.

Tapu İptali ve Tescil Davasıyla Ecrimisil Birlikte İstenebilir mi?

Şartları varsa evet. Tapu iptali ve tescil talebiyle birlikte, taşınmazı kötü niyetli biçimde kullanan kişiden geçmiş dönem ecrimisili de talep edilebilir.

Ancak ecrimisile hükmedilebilmesi için önce davacının taşınmaz üzerindeki hakkının ve davalının kullanımının hukuki niteliğinin belirlenmesi gerekebilir. Tapu iptali talebinin hukuki sebebi, iyi-kötü niyet ve kullanım başlangıcı ecrimisil hesabını etkiler.

Tapusu Sonradan İptal Edilen Kişi Geçmiş Dönemin Tamamı İçin Ecrimisil Öder mi?

Hayır, otomatik olarak ödemez. Tapu kaydının sonradan iptal edilmesi kişinin geçmiş kullanımının ilk günden itibaren mutlaka kötü niyetli olduğu anlamına gelmez.

Kişinin gerçek hak durumunu ne zaman öğrendiği veya bilmesi gerektiği, tapu kaydının nasıl oluştuğu, dava veya ihtar tarihleri ve kullanımın dayandığı hukuki sebep araştırılmalıdır.

Taşınmaz Satılırsa Eski Ecrimisil Alacağı Yeni Malike Geçer mi?

Ecrimisil geçmiş dönemde doğmuş şahsi nitelikte bir alacaktır. Taşınmazın daha sonra satılması, önceki malik döneminde doğmuş ecrimisil alacağını kural olarak kendiliğinden yeni malike geçirmez.

Önceki döneme ilişkin alacağın yeni malike geçebilmesi için alacağın devri veya başka bir hukuki sebep gerekir. Yeni malik ise kendi mülkiyet dönemindeki haksız kullanım bakımından şartları varsa ecrimisil isteyebilir.

Cebri İcra İhalesinde Taşınmazı Alan Kişi Ecrimisil İsteyebilir mi?

Somut şartlarda evet. Cebri icra ihalesiyle taşınmazı kazanan kişinin mülkiyet ve teslim süreci genel satıştan farklı kurallara tabidir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 03.06.2026 tarihli, 2025/4280 E. ve 2026/2939 K. sayılı kararında cebri icra yoluyla taşınmazı satın alan kişinin eski malikin haksız kullanımı nedeniyle ecrimisil talebi incelenmiş; İİK m.135/2 çerçevesindeki özel durum ve dönemsel faiz değerlendirilmiştir.

Bu nedenle cebri satış dosyalarında klasik paydaşlar arası intifadan men kuralları doğrudan uygulanmadan önce ihale tarihi, ihalenin kesinleşmesi, tahliye emri ve fiili teslim tarihi birlikte değerlendirilmelidir.

Ecrimisilde Zamanaşımı Kaç Yıldır?

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre ecrimisil talepleri beş yıllık zamanaşımına tabidir. 25.05.1938 tarihli, 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda bu süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanır.

Ancak beş yıllık süre, ecrimisilin her dosyada beş yıl geriden başlayacağı anlamına gelmez. Örneğin paydaşlar arasında intifadan men yalnız iki yıl önce gerçekleşmişse, sırf zamanaşımı beş yıl diye ihtardan önceki üç yılın da otomatik istenmesi mümkün değildir.

Zamanaşımı Mahkeme Tarafından Kendiliğinden Dikkate Alınır mı?

Hayır. Zamanaşımı bir def'i niteliğindedir. Davalının zamanaşımı savunmasını usulüne uygun ve süresinde ileri sürmesi gerekir.

2026 tarihli Yargıtay kararlarında da süresinde ileri sürülmeyen zamanaşımı itirazının daha sonra kanun yolu aşamasında sonuç doğurmayacağı yönündeki uygulama sürmektedir. Bu nedenle davalı bakımından cevap dilekçesi aşaması önemlidir.

Ecrimisil Her Dönem Yeniden mi Doğar?

Haksız kullanım sürdükçe zarar dönemsel biçimde ortaya çıkar. Bu nedenle ecrimisil hesabı çoğu zaman yıllık veya kullanım dönemlerine ayrılarak yapılır.

Dönemsel yapı hem zamanaşımı hem de faiz hesabında önemlidir. Her dönemin ecrimisil bedeli ve o bedele uygulanacak faiz başlangıcı ayrı ayrı gösterilmelidir.

Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil miktarı taşınmazın niteliğine ve kullanım biçimine göre uzman bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Yargıtay uygulamasında ecrimisil hesabı, soyut veya genel bir “emsal kira” rakamına dayanamaz; somut, denetlenebilir ve karşılaştırılabilir veriler kullanılmalıdır.

Konut, işyeri, arsa veya kiraya verilebilir benzeri taşınmazlarda temel ölçüt, taşınmazın haksız kullanımın ilk döneminde serbest piyasa şartlarında getirebileceği kira değeridir. Tarla, bağ ve bahçe gibi doğal ürün veren taşınmazlarda ise net ürün geliri esas alınabilir.

Konut ve İşyeri Ecrimisili Nasıl Hesaplanır?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 25.09.2023 tarihli, 2023/2576 E. ve 2023/4083 K. sayılı kararında kira esasına göre ecrimisil hesabının temel yöntemi ayrıntılı biçimde açıklanmıştır.

İlk dönem için taşınmazın mevcut hâliyle serbest şartlarda getirebileceği kira bedeli belirlenirken:

• Gerçek emsal kira sözleşmeleri,
• Taşınmazın büyüklüğü,
• Konumu,
• Kullanım amacı,
• Bina yaşı ve fiziksel durumu,
• Katı, cephesi ve ulaşım imkânları,
• Emsal taşınmazlarla üstün ve eksik yönleri

somut biçimde karşılaştırılmalıdır.

Sonraki dönemlerin ecrimisil bedeli ise ilk dönem için tespit edilen miktara ÜFE artış oranının tamamı yansıtılarak bulunan miktardan az olmayacak şekilde değerlendirilir.

İnternet İlanları Ecrimisil Hesabında Yeterli midir?

Hayır. İnternet ilanları piyasa hakkında yardımcı veri olabilir ancak ilan fiyatı ile gerçekten gerçekleşmiş kira bedeli aynı şey değildir.

Bilirkişi mümkün olduğunca gerçek kira sözleşmeleri ve taşınmazla karşılaştırılabilir emsaller üzerinden inceleme yapmalı; her emsalin dava konusu taşınmazla benzer ve farklı yönlerini açıklamalıdır.

Daha Önce Aynı Taşınmaz İçin Ecrimisil Kararı Varsa Yeni Dönem Nasıl Hesaplanır?

Aynı taşınmazla ilgili önceki dönem ecrimisil bedeline ilişkin kesinleşmiş bir karar varsa, sonraki dönem hesabında önceki karar önemli bir başlangıç noktasıdır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 12.10.2023 tarihli, 2023/4355 E. ve 2023/4712 K. sayılı kararında kural olarak önceki dönemin kesinleşmiş son miktarına ÜFE artışının tamamının yansıtılması gerektiği belirtilmiştir.

Bununla birlikte sonraki dönemde taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme, yerleşim veya piyasa koşullarında olağan dışı değişiklikler meydana gelmişse somut emsallere dayalı yeni bilirkişi incelemesi gerekebilir.

Tarla, Bağ ve Bahçede Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?

Tarım arazilerinde yalnız çevredeki kira bedellerine bakılması her zaman doğru değildir. Taşınmazın niteliğine göre net ürün geliri hesabı yapılması gerekebilir.

Bu durumda özellikle:

• Bölgede yetiştirilen ürün türleri,
• Münavebe sistemi ve nadas uygulaması,
• Dekar başına verim,
• Ürünlerin ilgili yıldaki satış fiyatları,
• Üretim giderleri,
• Arazinin sulanabilirliği ve tarımsal niteliği

resmî veriler ve ziraat bilirkişisi aracılığıyla araştırılmalıdır.

Taşınmazın Sadece Bir Bölümü Kullanılıyorsa Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?

Haksız kullanım taşınmazın yalnız belirli bir bölümünde gerçekleşmişse bütün taşınmaz üzerinden ecrimisil hesaplanmamalıdır.

Keşifte fiilen kullanılan alan, kullanım süresi ve kullanım biçimi belirlenmeli; davacı paydaş ise ayrıca davacının pay oranı hesaba katılmalıdır.

Haksız Kullanıcının Yaptığı Masraflar Ecrimisilden Düşülür mü?

Kötü niyetli zilyedin taşınmaza yaptığı her harcama otomatik olarak ecrimisil alacağından düşülmez.

TMK m.994 ve m.995 çerçevesinde özellikle hak sahibi bakımından da zorunlu nitelikteki giderler ile somut şartlarda bazı faydalı giderler savunma, takas veya mahsup konusu yapılabilir. Lüks giderler veya yalnız kullanıcının kişisel tercihine yönelik harcamalar farklı değerlendirilir.

Bu savunmanın incelenebilmesi için yapılan giderin türü, tarihi, gerçekten yapılıp yapılmadığı ve taşınmaza sağladığı fayda delillerle ortaya konulmalıdır.

Ecrimisile Faiz Hangi Tarihten İşler?

Ecrimisil dönemsel bir alacak olduğundan Yargıtay uygulamasında, talep edildiği takdirde her dönem için belirlenen ecrimisil tutarına ilgili dönemin sonundan itibaren kademeli yasal faiz uygulanabilmektedir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 12.10.2023 tarihli, 2023/4355 E. ve 2023/4712 K. sayılı kararında da yıllık dönemler itibarıyla saptanan ecrimisil bedellerinde dönem sonlarından faiz yaklaşımı açıklanmıştır.

Faiz talebi dava dilekçesinde doğru kurulmalı; hangi dönem için hangi tarihten faiz istendiği açık olmalıdır. Talep sonucu ve varsa dava öncesi temerrüt bildiriminin etkisi somut dosyada ayrıca değerlendirilir.

Ecrimisil ile Elatmanın Önlenmesi Birlikte Açılabilir mi?

Evet. Ecrimisil geçmiş dönemin haksız kullanım zararını gidermeye; elatmanın önlenmesi ise devam eden müdahaleyi sona erdirmeye yöneliktir. Şartları varsa iki talep aynı davada ileri sürülebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 01.04.2026 tarihli, 2025/225 E. ve 2026/196 K. sayılı kararı, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil taleplerinin aynı davada ileri sürülmesi hâlinde dava değeri, harç ve kanun yolu kesinlik sınırı bakımından iki talebin birlikte değerlendirilmesine ilişkin güncel bir usul örneğidir.

Ecrimisil Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Taraflar arasında ecrimisil talebini kira ilişkisine veya başka özel görev kuralına bağlayan bir hukuki ilişki bulunmadığı sürece, salt özel hukuk ecrimisil davasında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Tarafların paydaş veya mirasçı olması tek başına görevi Sulh Hukuk Mahkemesine dönüştürmez. Ancak aynı dosyada ileri sürülen başka bir talebin niteliği görev değerlendirmesini etkileyebilir.

Ecrimisil Davası Nerede Açılır?

Salt para alacağı niteliğindeki ecrimisil davası taşınmazın aynına ilişkin bir tapu iptali davası değildir. Bu nedenle yalnız ecrimisil isteniyorsa genel yetki ve haksız fiile ilişkin yetki kuralları değerlendirilir.

Somut olayın özelliklerine göre davalının yerleşim yeri mahkemesi ile haksız fiilin işlendiği, zararın meydana geldiği veya zarar görenin yerleşim yeri gibi HMK m.6 ve m.16 bağlantıları gündeme gelebilir.

Buna karşılık ecrimisil, mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi veya tapu iptali ve tescil gibi taşınmazın aynına ilişkin taleplerle birlikte açılıyorsa HMK m.12'deki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi ayrıca dikkate alınmalıdır.

Ecrimisil Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Salt mülkiyet hakkına dayalı özel hukuk ecrimisil davası, yalnızca taşınmazla ilgili olması nedeniyle otomatik olarak zorunlu arabuluculuk kapsamına girmez.

6325 sayılı Kanun m.18/B; kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan doğan belirli uyuşmazlıklar için özel dava şartı düzenlemeleri öngörmektedir.

Bu nedenle ecrimisilin hangi hukuki ilişkiye dayandığı ve hangi başka taleplerle birlikte ileri sürüldüğü kontrol edilmelidir. Uyuşmazlık ayrıca ticari dava niteliği taşıyorsa veya kanunda zorunlu arabuluculuğa tabi başka bir talep bulunuyorsa sonuç değişebilir.

31 Temmuz 2026 Sonrası Ecrimisil Davalarında Belirsiz Alacak Davası Açılır mı?

31.07.2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanunla HMK m.107'de düzenlenen belirsiz alacak davası yürürlükten kaldırılmıştır.

Bu tarihten sonra açılacak ve miktarı başlangıçta tam belirlenemeyen yeni ecrimisil davalarında HMK m.109'daki kısmi dava sistemi önem taşımaktadır.

HMK m.109/4 uyarınca kısmi davada davacı, aynı dava içinde bir defaya mahsus olmak üzere ve tahkikat sona erinceye kadar talebini kanundaki şartlarla artırabilir. Yeni düzenleme artırılan kısım yönünden zamanaşımının dava tarihinde kesilmiş sayılmasına ilişkin önemli bir koruma da getirmiştir.

31.07.2026'dan önce HMK m.107 kapsamında açılmış derdest belirsiz alacak davaları ise geçiş hükmü uyarınca eski sistemle devam eder.

Ecrimisil Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?

Salt para alacağına ilişkin ecrimisil hükmünün icraya konulması kural olarak kararın kesinleşmesine bağlı değildir. İstinaf veya temyiz başvurusu da tek başına para alacağı ilamının icrasını kendiliğinden durdurmaz.

Ancak aynı ilamda tapu iptali ve tescil gibi ayni hakka ilişkin, kesinleşmeden icra edilemeyen bir hüküm de bulunuyorsa kararın bölümleri ve icra kabiliyeti ayrıca değerlendirilmelidir.

Ecrimisil Davasında İspat Yükü Kimdedir?

Genel ispat kuralları gereğince davacı, ecrimisil hakkını doğuran vakıaları ispatlamak zorundadır. Özellikle davalının hangi taşınmazı veya hangi bölümü, hangi dönemde ve hangi hukuki dayanakla kullandığı; davacının hak sahipliği; gerekiyorsa intifadan men; kullanımın kötü niyetli olduğu ve talep edilen zararın miktarı delillendirilmelidir.

Bu nedenle yalnız tapu kaydı sunulup fiili kullanımın kim tarafından yapıldığı araştırılmadan veya “davalı kiraya verdi” denilip kira ilişkisi ispatlanmadan sağlıklı hüküm kurulamaz.

2026 tarihli Hukuk Genel Kurulu içtihatları da paydaşlar arasındaki ecrimisil uyuşmazlıklarında fiili kullanım ve ispatın somut delillerle ortaya konulmasının önemini sürdürmektedir.

Ecrimisil Davasında Hangi Deliller Kullanılır?

Somut olayın niteliğine göre özellikle şu deliller önem taşıyabilir:

• Tapu kayıtları ve tedavüllü tapu kayıtları,
• Mirasçılık belgesi,
• Noter ihtarnameleri ve tebliğ mazbataları,
• Mesaj, e-posta ve diğer yazışmalar,
• Tanık anlatımları,
• Önceki ecrimisil, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi ve tapu davaları,
• Kira sözleşmeleri ve emsal kira sözleşmeleri,
• Banka hareketleri,
• Elektrik, su, doğal gaz ve abonelik kayıtları,
• Belediye, vergi ve ruhsat kayıtları,
• Fotoğraf, kamera ve keşif bulguları,
• Tarım arazilerinde resmî ürün, verim ve fiyat verileri,
• Bilirkişi incelemesi.

Ecrimisil Davasında Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Nasıl Yapılmalıdır?

Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektirir. Mahallinde keşif yapılarak taşınmazın konumu, büyüklüğü, niteliği, kullanım alanı ve ilgili dönemdeki özellikleri belirlenmelidir.

Konut ve işyerlerinde gayrimenkul değerleme konusunda uzman bilirkişiler; tarımsal taşınmazlarda ise ziraat bilirkişileri önem taşır. Rapor, kullanılan emsalleri ve hesap yöntemini açıkça göstermeli, tarafların ve hâkimin denetimine elverişli olmalıdır.

Ecrimisil Davasında En Sık Yapılan Hatalar

• Ecrimisili kira alacağıyla karıştırmak,
• Haksız kullanımın ve kötü niyetin başlangıç tarihini araştırmamak,
• Paydaşlar arasında intifadan men gerektiği hâlde bunu ispatlamamak,
• İntifadan men istisnası bulunduğu hâlde gereksiz biçimde ihtar şartı aramak,
• Noter ihtarını her durumda zorunlu sanmak,
• “Beş yıl zamanaşımı var” diyerek ecrimisili otomatik olarak beş yıl geriden başlatmak,
• Zamanaşımı def'ini süresinde ileri sürmemek,
• Davacının pay oranını dikkate almamak,
• Fiilen kullanılan bölüm yerine bütün taşınmaz üzerinden hesap yapmak,
• Gerçek emsal kira sözleşmeleri yerine yalnız internet ilanlarına dayanmak,
• Önceki kesinleşmiş ecrimisil kararını yeni dönem hesabında dikkate almamak,
• Tarım arazisinde net ürün gelirini resmî verilerle araştırmamak,
• Zorunlu ve faydalı gider savunmalarını delilsiz bırakmak,
• Muris muvazaasında ecrimisili otomatik olarak ölüm tarihinden başlatmak,
• Tapu iptali ve ecrimisil arasındaki kötü niyet/başlangıç ilişkisini gözden kaçırmak,
• Önceki malike ait ecrimisil alacağının taşınmaz satılınca kendiliğinden yeni malike geçtiğini düşünmek,
• Devam eden geçerli kira ilişkisini haksız işgal saymak,
• Faizi tek bir tarihten topluca isteyip dönemsel yapıyı gözden kaçırmak,
• Salt ecrimisil davasında otomatik olarak zorunlu arabuluculuk bulunduğunu varsaymak,
• 31.07.2026'dan sonra kaldırılmış HMK m.107 sistemine dayanarak yeni belirsiz alacak davası açmak.

Güncel Yargıtay Kararlarında Ecrimisil İçin Öne Çıkan İlkeler

Son dönem Yargıtay kararlarında ecrimisilin temel yapısı korunmakla birlikte özellikle intifadan men, hesaplama, zamanaşımı, faiz ve birleşik talepler konusunda uygulama netleşmektedir.

• 7. HD, 2023/4045 E., 2024/3514 K.: Paydaşlar arasındaki ecrimisilde intifadan men temel kuraldır; ancak taşınmazın tamamını gelir elde edecek şekilde kullanan paydaş karşısında somut istisnalar ayrıca değerlendirilmelidir.
• 7. HD, 2023/3005 E., 2023/4402 K.: Önceki muris muvazaası/tapu davası intifadan men tarihi bakımından önem taşıyabilir; ecrimisil başlangıcı otomatik biçimde ölüm tarihine götürülmemelidir.
• 7. HD, 2023/2576 E., 2023/4083 K.: Kira esaslı hesapta gerçek emsaller kullanılmalı; ilk dönem rayici somut karşılaştırmayla belirlenmeli, sonraki dönemler ÜFE sistemiyle hesaplanmalıdır.
• 7. HD, 2023/4355 E., 2023/4712 K.: Aynı taşınmaz için önceki kesinleşmiş ecrimisil kararı varsa sonraki dönem hesabında önceki son dönem bedeli önemli başlangıç noktasıdır; ayrıca dönem sonlarından faiz ilkesi açıklanmıştır.
• HGK, 2025/225 E., 2026/196 K.: Elatmanın önlenmesi ile ecrimisil birlikte istenmişse harç ve kanun yolu bakımından taleplerin dava değeri birlikte değerlendirilir.
• 7. HD, 2026/3636 E., 2026/3493 K.: Zamanaşımı def'inin süresinde ileri sürülmesi gerekir; sonradan ileri sürülen savunma sonuç doğurmayabilir.
• 7. HD, 2025/4280 E., 2026/2939 K.: Cebri icrada taşınmazı satın alan kişinin eski malike yönelik ecrimisil talebinde özel teslim ve intifadan men hükümleri dikkate alınır.

Sık Sorulan Sorular

Ecrimisil kaç yıllık istenebilir?

Ecrimisil taleplerinde Yargıtay'ın yerleşik uygulaması beş yıllık zamanaşımı yönündedir. Ancak fiili işgal, kötü niyet veya intifadan men daha sonraki bir tarihte başlamışsa talep bu daha kısa dönemle sınırlı olabilir.

Kardeşim miras kalan evde tek başına oturuyor, ecrimisil isteyebilir miyim?

Şartları varsa evet. Ancak mirasçılar veya paydaşlar arasındaki ecrimisilde kural olarak intifadan men koşulu ve bu koşulun istisnaları değerlendirilmelidir. Ayrıca davacı kendi miras payına isabet eden tutarı talep eder.

Ecrimisil için noter ihtarı zorunlu mu?

Hayır. İntifadan men her türlü delille ispatlanabilir. Noter ihtarı ise bildirimin içeriği ve tarihi bakımından güçlü bir ispat aracıdır.

Bugün ihtar çekersem geçmiş beş yılın tamamını isteyebilir miyim?

Her durumda hayır. İntifadan men gereken paydaşlar arası bir uyuşmazlıkta ecrimisil kural olarak intifadan men tarihinden itibaren gündeme gelir. Ancak intifadan menin aranmadığı bir istisna varsa geçmiş dönem bakımından sonuç değişebilir.

Davalı paydaş evi kiraya verip bütün kirayı kendisi alıyorsa ne olur?

Taşınmazın üçüncü kişiye kiraya verilmesi ve hukuki semere elde edilmesi, intifadan menin aranmadığı istisnalar arasında değerlendirilebilir. Davacının payı ve elde edilen gerçek gelir araştırılarak ecrimisil hesabı yapılabilir.

Ecrimisil nasıl hesaplanır?

Konut ve işyerlerinde ilk dönem için gerçek emsal kira sözleşmelerine göre serbest piyasa kira değeri belirlenir; sonraki dönemler Yargıtay'ın ÜFE esaslı yöntemiyle hesaplanır. Tarım arazilerinde ise net ürün geliri dikkate alınabilir.

Ecrimisil ile tahliye aynı şey midir?

Hayır. Ecrimisil geçmiş haksız kullanımın parasal karşılığıdır. Haksız kullanımın sona erdirilmesi için olayın niteliğine göre elatmanın önlenmesi, tahliye veya başka bir hukuki yol gerekir.

Ecrimisil davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Salt mülkiyet hakkına dayalı ecrimisil talebi kendiliğinden zorunlu arabuluculuk kapsamına girmez. Ancak uyuşmazlığın kira, ortaklığın giderilmesi, ticari dava veya başka özel bir dava şartıyla bağlantısı varsa ayrıca değerlendirme yapılmalıdır.

Ecrimisil kararına faiz işler mi?

Evet. Yargıtay uygulamasında talep hâlinde dönemsel ecrimisil tutarlarına ilgili dönem sonlarından kademeli yasal faiz uygulanabilmektedir.

Taşınmazın tamamı kullanılmıyorsa yine bütün taşınmazdan ecrimisil hesaplanır mı?

Hayır. Fiilen kullanılan bölüm, kullanım süresi ve davacının payı belirlenerek hesap yapılmalıdır.

31 Temmuz 2026'dan sonra ecrimisil belirsiz alacak davası olarak açılır mı?

Yeni davalarda HMK m.107 yürürlükten kaldırılmıştır. Miktarı başlangıçta tam belirlenemeyen ecrimisil taleplerinde HMK m.109'daki kısmi dava ve bir defalık talep artırımı sistemi değerlendirilmelidir.

Sonuç

Ecrimisil davasında yalnızca taşınmazın başkası tarafından kullanıldığını göstermek yeterli değildir. Davacının hak sahipliği, kullanımın hukuki dayanağı, kötü niyetin başlangıcı, paydaşlar arasında intifadan men şartı ve istisnaları, fiili kullanım alanı, zamanaşımı ve gerçek zarar ayrı ayrı belirlenmelidir.

Yargıtay'ın güncel yaklaşımı özellikle paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda şekli bir “ihtar var mı?” incelemesiyle yetinmeyip taşınmazın nasıl kullanıldığına, gelir elde edilip edilmediğine, davacının kullanabileceği bölüm bulunup bulunmadığına ve önceki hukuki girişimlere bakmaktadır.

Hesaplama aşamasında da yalnız internet ilanlarına veya soyut kira tahminlerine dayanılması yeterli değildir. İlk dönem gerçek emsal kira verileriyle belirlenmeli; sonraki dönemler ÜFE sistemi ve varsa önceki kesinleşmiş ecrimisil kararları dikkate alınarak uzman bilirkişi tarafından denetlenebilir biçimde hesaplanmalıdır.

Muris muvazaası, tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi ve ecrimisil uyuşmazlıkları hakkında hukuki destek için Miras ve Tapu Davaları hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Ecrimisil başlangıç tarihi, intifadan men koşulu, pay oranı, kötü niyet, zamanaşımı, görev ve yetki her somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.